Phải sửa chính sách mới có thể cải tạo chung cư cũ

Vân Ly

(KTSG Online) - Hà Nội đang có hơn 1.500 chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo nhưng chưa thể thực hiện. Các chuyên gia cho rằng cần sửa đổi, thậm chí ban hành luật để thực hiện việc này.

Một khu chung cư cũ. Ảnh minh họa: TTXVN

Cải tạo chung cư cũ: chậm do vướng luật

Tại hội thảo cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 được tổ chức vào ngày 12-4, ông Luyện Văn Phương, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: “Hiện Hà Nội có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ được xây dựng giai đoạn từ 1960 - 1992 có quy mô từ 2 - 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép… chủ yếu tập trung tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển chiều cao. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm.”

Còn ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho hay, tính đến năm 2016, Hà Nội mới hoàn thành xây dựng lại được một số chung cư cũ ít ỏi theo các hình thức khác nhau.

Cụ thể nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách. Các nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên; A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Còn mô hình xây dựng mới toàn khu tập thể Nguyễn Công Trứ từ nhà A2, A3 thành nhà N3 theo mô hình Nhà nước và doanh nghiệp cùng làm.

Ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh nói: “Tiến độ cải tạo, xây mới các khu chung cư cũ thời gian qua chậm là do còn những khó khăn vướng mắc. Trong đó chủ yếu liên quan đến quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ như: Quy định như phải đảm bảo 100% các chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận; quy định chọn nhà đầu tư; quy định về kết quả kiểm định nhà chung cư; quy định vệ hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khu vực nội đô thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận”.

Phải tính đến xây dựng một Luật Chung cư riêng

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại nhiều nước trên thế giới, nhà đã là của người dân thì khi xuống cấp phải tự bỏ tiền ra cải tạo. Tuy nhiên ở Việt Nam do thu nhập của người dân còn thấp nên khi nhà xuống cấp trông chờ vào ngân sách để cải tạo, xây dựng lại. Đây là bất cập cả về thực tiễn và lý thuyết.

“Để công cuộc cải tạo chung cư cũ có kết quả, giải pháp căn cơ nhất là phải tính đến xây dựng một Luật Chung cư riêng. Trong đó có quy định chế độ sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn đối với nhà chung cư. Nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư,” ông Võ nói.

Là một chủ đầu tư căn hộ chung cư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty GP Invest cho biết, tham gia vào cải tạo chung cư cũ cần 3 đối tượng gồm: chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Công việc này cần lượng vốn lớn nên doanh nghiệp phải tham gia, chứ ngân sách không kham nổi. Đặc biệt, người dân sống tại các chung cư cũ cần được tham khảo, lấy ý kiến, vì nếu nguyện vọng của người dân được thỏa mãn thì tiến độ cải tạo xây dựng lại sẽ rất nhanh.

“Nhà nước cần vào cuộc tích cực để tháo gỡ nút thắt, nhất là sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Chính quyền cũng phải vào cuộc thực sự, nhất là thành lập ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ, trong đó được trang bị các công cụ pháp lý. Đặc biệt, hệ số đền bù nên tính theo khu vực chứ không đổ đồng khu vực đô thị lõi và khu vực vùng ven,” ông Hiệp nói.

Còn ông Kỳ Anh cho rằng, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch, thực hiện tổng thể cho các khu chung cư cũ. Cần nghiên cứu phương án cải tạo lại chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hội Xây dựng Hà Nội, về vấn đề quy hoạch nên nghiên cứu một số khu cho đặc thù về tầng hầm, chiều cao. Về nguồn vốn cần hỗ trợ lãi suất vay cho các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, miễn giảm thuế nhập khẩu thiết bị, vật liệu xây dựng… để tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp tham gia. Đồng thời, cần phân cấp mạnh cho quận huyện gắn với quy định đặc thù và cần thiết phải có ban chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, khi thực hiện quy hoạch tích hợp, Hà Nội tới đây cần đặt vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Ba cấp chính quyền thành phố, quận huyện, xã phường cần phải phối hợp chặt chẽ để thực hiện chủ trương. Bởi có phối hợp thì các mục tiêu về chiều cao, mật độ, đền bù, tái định cư, di dân, tính đồng thuận mới đạt kết quả. Nhưng Nhà nước không nên khoán trắng cho doanh nghiệp, vì kinh nghiệm quốc tế cho thấy khi Nhà nước không tham gia, công cuộc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ không thể hoàn thành.