Ngăn chận sốt đất: Không thể chỉ dựa vào biện pháp hành chính

ThS. Châu Hoàng Thân (*)

(KTSG Online) - Cần thiết lập chính xác vai trò của Nhà nước và địa phương trong xử lý biến động của giá đất trên thị trường, không là sự can thiệp hành chính, hình sự hóa hoạt động kinh doanh mà phải dựa trên bản chất của vấn đề, nguyên nhân sự việc để có những giải pháp căn cơ, triệt để.

Sốt đất tại Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) trong tháng qua đang lặp lại kịch bản của các đợt sốt trước đây. Ảnh: TTXVN

Cần khẳng định rằng, hiện tượng giá đất tăng là một trong những tín hiệu mừng cho sự tăng trưởng của nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế đang phục hồi sau đại dịch Covid.

Giá đất tăng cho thấy tính hấp dẫn và lợi nhuận trong đầu tư vào thị trường bất động sản, điển hình FDI đầu tư vào bất động sản luôn chiếm tỉ trọng đáng kể, năm 2019 FDI đầu tư vào bất động sản là 3,88 tỉ đô la Mỹ, chiếm 17,8% tổng giá trị, giữ vị trí thứ 2 trong 19 lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài. (1)

Không thể kiểm soát một cách cứng nhắc

Vì vậy, Nhà nước cần xác định rõ vai trò và mức độ can thiệp của mình đối với giá đất, không thể cứng nhắc rằng ở đâu có tăng giá là ở đó bất thường phải kiểm soát. Chúng ta cần tìm nguyên nhân mấu chốt, xác định mức độ can thiệp, vai trò của Nhà nước, bởi không khéo sự can thiệp hành chính cứng nhắc, hình sự hóa hoạt động kinh doanh sẽ không mang lại hiệu quả mong muốn mà còn gây ra những hệ lụy đáng tiếc.

Trước thực trạng giá đất nước ta hiện nay, có nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước cần phải tăng cường vai trò quản lý qua các giải pháp: hình sự hóa hành vi gây sốt giá, chặn giao dịch bất thường nơi sốt đất, đánh thuế người nhận chuyển nhượng đất ở nhưng không xây dựng nhà… nhưng những giải pháp trên thể hiện sự can thiệp rất hành chính vào thị trường, không giải quyết triệt để nguyên nhân vấn đề, chưa cân nhắc tính toàn diện và khả thi.

Vừa qua, ngày 30/3/2021 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ về việc tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất là một trong những động thái đúng đắn và chủ trương phù hợp với bối cảnh giá đất nước ta hiện nay.

Theo đó, các nhóm giải pháp được đề cập trong Công văn đi vào các vấn đề sau: tăng cường quản lý dự án bất động sản; siết chặt công tác quản lý đất đai; công khai thông tin quy hoạch đất đai; điều tiết khai thác quỹ đất sạch và tuyên truyền phổ biến pháp luật.

Do giá đất có tính khu vực cao và biến động giá đất thị trường ở những khu vực, những địa phương khác nhau có nguyên nhân và tính chất khác nhau. Vì vậy, cần xác định rõ vấn đề đang tồn tại trong diễn biến của giá đất ở địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai các nhóm giải pháp cụ thể trên tinh thần Công văn số 1454, không đơn thuần là truyền đạt lại nội dung Công văn.

Tạo môi trường đầu tư sạch cho bất động sản để giải quyết tận gốc

Thực trạng sốt giá đất ở nước ta hiện nay đi vào hai nhóm chính gồm sốt giá đất nền dự án và sốt giá đất nơi có quy hoạch nhằm đón đầu dự án; giá đất tăng cao đột ngột ở những nơi này đa phần do hiện tượng đầu cơ, đầu tư “lướt sóng” và sự nhiễu loạn của thông tin.

Tác giả cho rằng địa phương cần triển khai cụ thể đồng bộ các giải pháp sau:

Nhanh chóng triển khai lập, phê duyệt, công khai quy hoạch. Xây dựng dữ liệu thông tin quy hoạch thống nhất, chính thống và dễ tiếp cận. Đây là giải pháp có tính căn cơ, tạo sự minh bạch và tác động mạnh đến đầu tư vào thị trường bất động sản. Hiện nay, quy hoạch giai đoạn 2021- 2030 ở các địa phương vẫn đang lúng túng, chưa triển khai nên đây là kẻ hở tạo ra nhiều thông tin gây nhiễu các nhà đầu tư.

Minh bạch thông tin về chủ trương quy hoạch và các dự án bất động sản. Đa dạng phương thức công khai các thông tin về chủ trương quy hoạch; chi tiết các thông tin về dự án bất động sản (như: tiến độ, pháp lý, nguồn vốn bảo đảm của dự án, dự kiến thời gian bàn giao, giá giao dịch của dự án), thông tin về quỹ đất sạch dự kiến đưa vào khai thác; phải bảo đảm tính chính xác và chính thống, dễ tiếp cận của các thông tin này. Những thông tin này sẽ góp phần điều tiết hiệu quả cung – cầu trên thị trường, bảo đảm thông tin cho các nhà đầu tư và minh bạch thị trường.

Làm “sạch” môi trường đầu tư trên thị trường bất động sản. Mạnh dạn xử lý nghiêm các hành vi vi phạm, loại bỏ những nhà đầu tư, những dự án không đủ năng lực, không tuân thủ các quy định về kinh doanh bất động sản; xử lý nghiêm những hành vi “núp bóng” dự án bất động sản để chiếm dụng vốn, lừa đảo. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra các dự án, hoạt động các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, nhất là hoạt động môi giới.

Vì vậy, triển khai nhiệm vụ tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất hiện nay, địa phương phải tập trung giải quyết “quy hoạch - minh bạch - đầu tư sạch”.

Bên cạnh đó, để có những giải pháp cơ bản, bảo đảm cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản thì trung ương cần hoàn thiện quy định pháp luật về những nội dung sau: một là, xây dựng dữ liệu giá đất và dự báo về giá đất. Quy định chi tiết và triển khai xây dựng, đưa vào khai thác bản đồ giá đất và chỉ số biến động giá đất thị trường ở địa phương, nội dung đã được quy định từ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP nhưng đến nay vẫn chưa triển khai.

Hai là, nghiên cứu ban hành quy định về thuế chống đầu cơ. Với thực trạng nguyên nhân sốt giá đất ở nước ta thì thuế chống đầu cơ lũy tuyến theo thời gian giao dịch áp dụng ở một số quốc gia sẽ mang lại hiệu quả đáng kể.

Ở Singapore việc mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá chênh lệch mua bán, sau 02 năm thì mức thuế là 50%, sau 03 năm là 25. (2)

Trong khi đó tại Hàn Quốc, giao dịch trong thời gian dưới 01 năm kể từ ngày mua sẽ bị đánh thuế 50% lợi nhuận, mua bán trong thời gian 01 đến 02 năm thì thuế suất là 40% lợi nhuận.

Tuy nhiên, với những cơ sốt giá mang tính cục bộ và nhất thời thì quy định về thuế chống đầu cơ ở nước ta chỉ nên áp dụng trong một phạm vi nhất định, một thời gian cụ thể với mức thu linh hoạt và quyền quyết định đó cần trao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, với mục tiêu thuế chống đầu cơ không ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Ba là, hoàn thiện quy định về họat động môi giới bất động sản. Trước thực trạng mọi người đổ xô làm môi giới và thiếu tính chuyên nghiệp, thực tế người môi giới hiện nay giúp các bên giao dịch tìm được nhau thì ít nhưng môi giới là rào cản giữa người bán và người mua lại rất phổ biến, thậm chí với những “kỹ thuật” làm giá thì lợi nhuận môi giới kiếm được đôi khi còn cao hơn cả người chủ của bất động sản; Nhà nước lại thất thu rất nhiều từ nhóm này. Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về điều kiện hoạt động và quản lý hoạt động môi giới bất động sản là rất cần thiết.

(*) Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ
(1) Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2020), “tình hình thu hút đầu tư nước ngoài năm 2019”, https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6318/Tinh-hinh-thu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai-nam-2019 (truy cập ngày 1-7-2020).
(2) Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.79-81.