Đất nền, kênh đầu tư lâu dài

Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản tại TP.HCM dường như “đóng băng” khi mà tại các quận của Thành phố này hầu như không có một dự án nào được các chủ đầu tư tung ra thị trường.

Trong khi đó, các tỉnh lân cận lại đang có nhiều chuyển biến rõ rệt, khi nhà đầu tư đổ tiền vào hàng loạt các phân khúc để đón đầu làn sóng đầu tư và hệ sinh thái quanh thành phố lớn.

Theo báo cáo mới nhất của công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường, phân phối sản phẩm bất động sản), trong quý I/2021, thị trường bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận có nhiều biến động trái chiều ở những phân khúc khác nhau cũng như ở từng địa phương.

Cụ thể, về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, DKRA nghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý 4/2020, nhà phố biệt thự tăng nhẹ. Trong khi đó, các phân khúc căn hộ và đất nền tại TP.HCM sụt giảm và thiếu nguồn cung.

Tại TP.HCM ở phân khúc đất nền hiện nay có nhiều thông tin về quy hoạch và nâng cấp một số khu vực lên quận nên làm cho nhiều khu vực đất chạm ngưỡng phân khúc hạng sang.

Ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường DKRA cho biết: “Mặc dù nguồn cung tại thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đang giảm nhẹ, nhưng tỷ lệ tiêu thụ lại tăng ở phân khúc đất nền với khoảng 37% so với quý trước”.

Ông Thắng cho hay, tại TP.HCM hiện nay quỹ đất sạch rất khan hiếm. Chính vì vậy, thị trường đất vùng ven tiếp tục giữ vai trò chủ lực. Nhiều nhà đầu tư họ tìm kiếm cơ hội mới, quanh khu vực vệ tinh để phát triển theo hạ tầng của Thành phố này, qua đó làm tăng sức hút của thị trường, sức tiêu thụ của khách hàng.

Trong đó, tỉnh Long An vẫn là “điểm nóng” thu hút với hàng loạt dự án nổi cộm và một số khu vực khác như: Tỉnh Bình Dương, huyện Long Thành và Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

Nhận định về toàn cảnh thị trường trong quý 2/2021, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA cho hay: “Trong thời gian sắp tới đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu. Nguồn cung sẽ tăng trưởng so với quý trước và tập trung chủ yếu ở thị trường các tỉnh giáp ranh và sẽ có nhiều chuyển biến về giá cả khi nhà đầu tư tập trung về đây”.

Thị trường căn hộ tại TP.HCM vẫn gặp khó

Cũng theo DKRA Việt Nam, ngoài thị trường đất nền vùng ven có dấu hiệu tích cực, thì các phân khúc căn hộ cũng đang dần định hình lại sau quá trình ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có dịch Covid-19.

Đơn vị này đưa ra báo cáo rằng, thị trường căn hộ tại TP.HCM quý I/2021 ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực sau Tết Nguyên Đán.

Cụ thể, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM quý I/2021 chứng kiến sự phục hồi với 3.900 căn mở bán chính thức, tăng 7% theo quý và 73% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu nhờ hướng dẫn thực hiện thủ tục đầu tư mới được ban hành.

Trong quý I/2021, tổng lượng căn bán đạt 3.932 căn, tăng 98% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục duy trì trên mức 85% kể từ năm 2017, phản ánh nhu cầu mua nhà mạnh mẽ với phần lớn người mua có nhu cầu ở thực, là người mua nhà lần đầu và hiện đang sinh sống ở TP.HCM cũng như các tỉnh thành lân cận.

Theo DKRA, hiện nay không chỉ căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2, mà ngay cả những căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 cũng trở nên khó kiếm ở TP.HCM, khi mà giá căn hộ tại tỉnh Bình Dương, tỉnh Đồng Nai cũng đã ở mức 33-45 triệu đồng/m2.

Qua từng thời kỳ, giá trị của mỗi bất động sản tiếp tục tăng dần (từ 5-10%), cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà càng xa vời hơn, khi những dự án bất động sản mới có mức giá trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn vốn khan hiếm từ 2018 thì đến nay mức 2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.

Một đơn vị nghiên cứu thị trường khác là CBRE, cũng đưa ra nhiều nhận định về việc thị trường bất động sản ở phân khúc căn hộ đang dần phục hồi lại nhưng vẫn gặp khó. Cụ thể, theo CBRE, trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã gặp khó khăn về giấy phép và dịch Covid-19 đã làm giảm nguồn cung chào bán.

Riêng thị trường khu Đông TP.HCM hiện nay chiếm 47% về nguồn cung chào bán theo sau là khu Nam chiếm 36%. Khu phía Tây chiếm 14% và khu trung tâm chiếm 3% tổng nguồn cung.

Khu vực trung tâm có rất ít nguồn cung trong 3 năm qua do hạn chế quỹ đất và các vấn đề giấy phép. Ở phân khúc bất động sản hạng C, hầu như không có dự án (chiếm khoảng 2%) thị trường.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam cho biết: “Năm 2021 thị trường bất động sản sẽ tiếp tục với nhiều khó khăn, tuy nhiên về mặt tích cực thì nguồn cầu trong nước vẫn duy trì tốt.

Đây chính là cơ hội cho các chủ đầu tư để nắm bắt và đáp ứng nhu cầu tiếm năng này trong giai đoạn thị trường thiếu nguồn cung cho người mua để ở và nhà đầu tư.” 

Cần đưa giá bất động sản về giá trị thực

Nhận định về thị trường trong thời gian vừa qua, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho hay: “Thị trường bất động sản ở TP.HCM trong nhưng năm gần đây cho thấy sự chững lại rõ rệt, hầu như trên địa bàn Thành phố này không có nhiều dự án đủ điều kiện pháp lý để có thể chào bán.

Đặc biệt, tình hình dịch bệnh Covid-19 tác động trực tiếp đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực nên việc đầu tư vào bất động sản cũng được nhiều người cân nhắc”.

“Nhìn khách quan về thị trường tại TP.HCM, những phân khúc căn hộ tầm trung đang khan hiếm, quỹ đất sạch hiện nay còn rất ít và các thủ tục pháp lý vẫn chưa được tinh gọn nên nhiều chủ đầu tư đã chuyển hướng qua khu vực vùng ven TP.HCM.

Bởi vì tại đây, chủ đầu tư có quỹ đất sạch định hướng về pháp lý tốt, khi thị trường trung tâm không còn được chú ý thì thị trường vệ tinh chính là điểm đến lý tưởng cho các nhà đầu tư.

Vẫn cùng một phân khúc đó nhưng hạ tầng giao thông đồng bộ và giá cả phù hợp với túi tiền, chắc chắn người có nhu cầu họ sẽ tìm đến”, ông Phúc chia sẻ.

“Nhu cầu sở hữu 1 sản phẩm bất động sản của người dân luôn luôn là có thực. Nhưng với thu nhập trung bình, để có được căn nhà của riêng mình trên địa bàn TP.HCM là rất khó với tình hình hiện nay.

Chính vì vậy, việc dạt ra vùng ven để mua bất động sản là điều tất yếu, khi giá trị của căn nhà là thực, phục vụ đúng nhu cầu của người mua thì sản phẩm đó luôn được chào đón.

Việc xây dựng ở các khu vệ tinh cũng chính là cơ hội cho các chủ đầu tư và chính những người đang tìm kiếm cho mình nở an cư lập nghiệp”, Tổng Giám đốc Phú Đông Group nói.

Ông Phúc cũng cho rằng, các chủ đầu tư nên tính toán và đưa sản phẩm bất động sản của mình về đúng với giá trị của nó, không nên đẩy thị trường lên quá cao, khiến nhiều người khó có thể tiếp cận mua nhà.

“Bản thân tôi từ trước tới nay luôn có mong muốn tạo lập ra những dự án bất động sản có giá trị tốt nhất.

Giá trị tốt nhất này không nằm ở việc sản phẩm đẹp hay chất lượng, mà là đáp ứng nhu cầu nhà cho những người mua cho mình căn nhà, một tổ ấm đầu tiên. Đây là điều tôi rút ra từ chính cuộc sống của mình, bởi tôi cũng từng mơ ước có một căn nhà khi mới ra trường”, ông Phúc nói.