Nhu cầu thuê văn phòng tăng mạnh, nhà cho thuê lại ảm đạm

Vân Ly

(KTSG Online) – Trái ngược với sự ảm đạm của nhà phố cho thuê (các cửa hàng kinh doanh kém phải đóng cửa trả mặt bằng) và khách sạn không có khách thuê phải giảm giá, số liệu của Savills cung cấp ngày 23-4 cho biết thị trường văn phòng nhu cầu thuê tăng mạnh. 

Nhu cầu thuê văn phòng tăng mặc dù thị trường bất động sản vẫn đang bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19. Ảnh minh họa: Vân Ly

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội hay TPHCM đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới dịch bệnh Covid-19. Nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê phân khúc hạng A tại Hà Nội trong quí 1 vừa qua tăng đến 24% và có giá thuê trung bình theo tháng là 33 đô la/m².

Diện tích thuê trung bình tăng  

“Mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng Savills cũng ghi nhận số lượng giao dịch của các tòa nhà văn phòng trong năm 2020 và quí 1 vừa qua tăng 40% so với cùng thời điểm năm 2019. Riêng từ quí cuối cùng của năm trước đến quí đầu tiên của năm nay diện tích thuê trung bình của thị trường đã tăng nhiều”, bà Minh cho hay.

Thống kê của Savills cho biết diện tích văn phòng trung bình 300-500m² được chuộng thuê trong thời gian trước đây ở Hà Nội nay đã nhường chỗ cho loại hơn 1.000m2. Đó là nhờ sự hiện diện của những tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn, khiến các công ty có khuynh hướng gom các văn phòng trực thuộc về một chỗ như một cách tiết kiệm chi phí vận hành.

Sự phân bổ của các dự án văn phòng hạng A tại Hà Nội trải rộng khắp các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình và phía Tây Hà Nội với mức giá thuê trung bình tương ứng là 40 đô la/m² tại hai quận Ba Đình và Hoàn Kiếm và khoảng 20 - 25 đô la/m² ở khu vực phía Tây Hà Nội. Tính bình quân, giá thuê trung bình cả thị trường tại Hà Nội chỉ đạt ở mức 33 đô la/m².

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng hạng A  tại TPHCM tập trung chủ yếu ở quận 1 hoặc loanh quanh quận 3. Sự tập trung nguồn cung này khiến giá thuê trung bình của văn phòng hạng A có thể đạt đến mức 50 đô la/m2. Xét về giá thuê văn phòng thì hiện Hà Nội vẫn đang thấp hơn so với TPHCM và các thành phố khác trong khu vực, đặc biệt trong phân khúc hạng A.

Savills nhận định, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội và TPHCM đều phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm quí cuối năm ngoái đến quí đầu năm nay ghi nhận có Capital Place là tòa nhà văn phòng hạng A, cung cấp tới 93.000m² sàn văn phòng, tòa Thaiholdings Tower cung cấp 23.000m² sàn, và tòa Leadvisors Tower với 18.000m² sàn. Đây có thể coi là những nguồn cung rất lớn của thị trường.

Các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách; giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo. Có thể nói đây là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội trong hai quí liên tiếp vừa qua hầu như giữ ổn định.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TPHCM.

Tuy nhiên, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường. Một phần là do các doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 – 2.000m² sàn. Vậy nên họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý vừa túi tiền hơn để có thể có chi phí đầu tư lại về nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty.

Một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng sau đại dịch Covid-19 là xu hướng xuất hiện nhiều hơn của mô hình văn phòng làm việc chia sẻ co-working (không phải thuê cố định, có thể thuê theo giờ, tuần...). Bà Minh nhận định, mô hình co-working và mô hình văn phòng truyền thống không quá cạnh tranh trực tiếp với nhau. Mô hình co-working được thúc đẩy bởi xu hướng các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, với môi trường làm việc linh động, thế nhưng loại sản phẩm này chỉ phù hợp với các công ty khởi nghiệp (startup) hoặc mới đặt chân đến thị trường Việt Nam, còn với các công ty có dự định hoạt động lâu dài thì đây sẽ không phải là mô hình phù hợp.

Hút vốn đầu tư FDI

Đánh giá về nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI vào thị trường văn phòng trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Savills đang ghi nhận sự mở rộng của các tổ chức địa phương và doanh nghiệp quốc tế vào thị trường văn phòng Việt Nam.

Việt Nam là thị trường mục tiêu của các công ty đa quốc gia, đặc biệt trong các ngành công nghệ, dịch vụ tài chính, bảo hiểm nhân thọ. Các doanh nghiệp này đang cần văn phòng. Cùng với đó là sự xuất hiện của các nguồn cung mới, sẽ khiến phân khúc văn phòng trở nên cạnh tranh hơn rất nhiều trong thời gian tới. Đây cũng là những yếu tố tiếp tục thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển thị trường văn phòng và trông chờ sự tăng trưởng trong tương lai về giá thuê”.

Savills cho rằng, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt và việc ngăn chặn Covid-19 hiệu quả đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Không ai phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài. Các công ty cũng không chịu áp lực tài chính về tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Mỷ hay Anh. Tại Việt Nam, nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống.