“Siết” có chọn lọc

Một môi giới tên Lâm đang tư vấn bán hàng cho dự án căn hộ chung cư Vinhomes Smart City cho hay, các chương trình tín dụng vẫn được chủ đầu tư áp dụng tại dự án, khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20% giá trị căn hộ là ký ngay hợp đồng mua bán, đồng thời có thể được ngân hàng hỗ trợ khoản vay lên tới 80% giá trị còn lại, lãi suất 0% tới 24 tháng.

Cũng theo môi giới này, tùy theo điều kiện kinh tế hoặc thu nhập mà ngân hàng đưa ra hạn mức cho vay phù hợp, song phổ biến ở mức 50% bởi đây là mức an toàn và không tạo áp lực trả nợ quá lớn sau này cho khách hàng. Dẫu vậy, việc vay vốn ở thời điểm hiện tại không còn dễ dàng như trước, người vay phải đáp ứng nhiều yêu cầu hơn từ phía ngân hàng, đặc biệt là việc chứng minh thu nhập với các khoản vay hạn mức cao.

“Một số ngân hàng sẵn sàng cung cấp hạn mức cho vay lớn, nhưng khách hàng cần phải chứng minh khả năng trả nợ để tránh rủi ro sau này. Trong bối cảnh nợ xấu có xu hướng tăng như hiện nay, việc ngân hàng kiểm soát chặt chẽ hồ sơ vay vốn là dễ hiểu và mọi khách hàng đều phải chấp nhận điều này. Các môi giới có thể hỗ trợ được hồ sơ cho khách hàng, nhưng chúng tôi vẫn khuyên khách hàng cần chủ động nguồn tài chính và chỉ vay ở mức độ vừa phải”, Lâm nói.

Tại một dự án thành phần khác trong Vinhomes Smart City là Imperia Smart City được MIK Group chuyển nhượng lại, chủ đầu tư cũng đang mở bán sản phẩm với mức chiết khấu tổng cộng 16% và cho vay 2 năm không lấy lãi lên tới 80% giá trị căn hộ.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, trong trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà, các ngân hàng vẫn sẵn sàng giải ngân đi kèm các ưu đãi lãi suất hấp dẫn nếu khách hàng đáp ứng đầy đủ các điều kiện. Cũng cần lưu ý rằng, ở nhiều dự án, ngay từ thời điểm ký kết hợp tác cấp các gói tín dụng với ngân hàng đã bao gồm các gói vay tài chính cho người mua nhà, cho nên khách hàng vẫn được tạo điều kiện tiếp cận vốn vay.

Về việc một số ngân hàng công bố ngừng cho vay mua bất động sản mới đây, theo ông Giang, chủ yếu là để hạn chế việc mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp, bởi tương tự trước đây, các ngân hàng thường ưu tiên giải ngân cho khách mua nhà trả tiền theo tiến độ hoặc mua lần đầu ở các dự án đất nền, mà hạn chế cho vay mua lại nhà cũ.

“Dẫu vậy, trong thời gian tới, có lẽ các khoản vay mua nhà của khách hàng tại các dự án mới ra mắt thị trường sẽ không dễ giải ngân như trước, bởi nhiều ngân hàng đã thông báo cạn room tín dụng cho vay đầu tư dự án”, ông Giang chia sẻ thêm.

Điều này cũng được bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank xác nhận khi cho biết, với hạn mức tăng trưởng tín dụng được Ngân hàng Nhà nước tạm cấp cho năm 2022 không nhiều, Sacombank sẽ hạn chế cho vay các lĩnh vực có rủi ro cao như chứng khoán, bất động sản…, thay vào đó là tập trung cho vay lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logictics…

Thời điểm tốt để vay mua nhà

Thực tế, trong quan điểm điều hành của cơ quan quản lý, Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn thận trọng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, song không phải cào bằng tất cả các đối tượng. Theo đó, với những dự án bất động sản và phân khúc cao cấp như biệt thự, khu nhà nghỉ dưỡng… sẽ bị kiểm soát tín dụng một cách chặt chẽ do khả năng thanh khoản trong tương lai kém, trong khi vẫn đảm bảo giải ngân các khoản vay đối với nhà giá rẻ, nhà xã hội hoặc bất động sản tiêu dùng vì có nhu cầu lớn và tính thanh khoản cao.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho hay, nhiều ngân hàng vẫn coi tín dụng bất động sản là mảng quan trọng bởi có biên lợi nhuận cao, nên luôn sẵn sàng dành nguồn lực lớn cho hoạt động này. Với kinh nghiệm trong quá khứ, nhiều ngân hàng chủ động xây dựng “van an toàn” đối với hoạt động cho vay mua nhà khi chặt chẽ hơn trong việc định giá tài sản cũng như đưa ra các hạn mức cho vay phù hợp, do đó mức độ rủi ro được kiểm soát tốt hơn trước đây nhiều.

Khảo sát nhanh của Báo Đầu tư Chứng khoán tại 20 ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất cho thấy, mức lãi suất vay mua nhà tối thiểu hiện nay ở mức 4,99%/năm - thấp nhất trong 10 năm trở lại đây (không tính lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội kéo dài từ 3-36 tháng). Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất vay được tính theo mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất huy động) cộng thêm biên độ 2-4%/năm tùy vào chính sách của mỗi ngân hàng. Cùng với đó, tỷ lệ giải ngân cũng ở mức cao, từ 70-100% giá trị bất động sản.

Theo một số chủ đầu tư, trừ trường hợp khách hàng không thể đáp ứng các yêu cầu vay vốn thì hầu hết khách mua nhà đều lựa chọn hình thức vay ngân hàng, kể cả người có sẵn tiền cũng mong muốn sử dụng vốn vay ngân hàng để có thể tối đa hóa lợi nhuận.

Giám đốc chi nhánh một ngân hàng thương mại ở Nguyễn Xiển (Hà Nội) cho biết, dù có xu hướng nhích tăng, nhưng nhìn chung lãi suất vay mua nhà hiện vẫn ở mức thấp. Chưa kể, nhiều chủ đầu tư vẫn đang hợp tác với các ngân hàng tung ra các chương trình ưu đãi như tăng phần trăm chiết khấu, kéo dài thời gian vay mua nhà với mức lãi suất 0%, giảm lãi suất mua trả góp cho khách hàng mới... nhằm kích cầu mua nhà, nhất là với người có nhu cầu ở thực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức thấp như hiện nay là cơ hội hiếm có đối với người có nhu cầu mua nhà để ở, nếu có nguồn tài chính ổn định, người mua nên quyết định sớm. Hơn nữa, các chương trình ưu đãi hấp dẫn cũng không nhiều, bởi ngoài nền tảng tài chính vững vàng, chủ đầu tư cũng phải có quan hệ rất tốt với ngân hàng.