Một trong những vấn đề mà nhiều chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp (DN) nêu trong các hội nghị, tọa đàm, hội thảo về sửa Luật Đất đai 2013 chính là các vướng mắc về chính sách, thủ tục đất đai đối với phát triển kinh tế. Việc thực hiện chức năng “đại diện chủ sở hữu” của Nhà nước đối với “chủ sở hữu đất đai toàn dân” còn nhiều bất cập, chưa tạo thuận lợi cho việc tích tụ đất đai cũng như phát triển kinh tế - xã hội.
Tôi đọc Luật Đất đai, có từ “giải phóng mặt bằng”. Giải phóng có ý nghĩa khác chứ không phải như đang làm với đất đai. Chuyển đổi đất nông nghiệp cần gì “giải phóng”. Hay dùng từ “đất sạch”, thế đất trước đó là… đất bẩn à? Tư duy pháp lý khi dùng các thuật ngữ như vậy tôi thấy chưa ổn.
Ông ĐẬU ANH TUẤN
Dân góp đất nhưng thấy thành công thì… đòi lại
“Có trường hợp một DN “gom” được đất của 10 hộ dân ở Hòa Bình để sản xuất. Tuy vậy, khi dự án thành công thì các hộ dân đòi lại đất. Vì liên quan đến nhiều hộ dân nên chính quyền cũng không can thiệp, trong khi DN đã bỏ ra nhiều chi phí, thiệt hại rất lớn”.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, kể tại hội thảo về sửa Luật Đất đai 2013 hồi trung tuần tháng 3 ở Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam.
 |
Vì chi phí hành chính quá lớn nên nhà đầu tư ngán ngại thực hiện các dự án nhà cho công nhân, người có thu nhập thấp. Trong ảnh: Khu nhà lưu trú dành cho công nhân thuê tại |
Là đơn vị phát hành nhiều báo cáo như PCI, Dòng chảy pháp luật… qua nhiều năm nay, VCCI, theo ông Tuấn, đã thấy dù có nhiều vướng mắc về chính sách đất đai, thủ tục đất đai đối với DN nhưng mỗi thành phần DN cũng được chính quyền “ứng xử” khác nhau trong vấn đề đất đai.
“Nếu so sánh vướng mắc của DN trong nước và nước ngoài thì thấy DN trong nước gặp khó khăn hơn về đất đai. Còn DN nước ngoài lại có sự hỗ trợ của chính quyền rất tốt” - ông Tuấn nhận xét.
Sau khi đề cập đến khả năng tiếp cận, tích tụ đất đai còn hạn chế, rất khó cho các DN sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, ông Tuấn kể chuyện 10 hộ dân ở Hòa Bình đòi đất đã góp cho DN như trên.
Theo ông Tuấn, việc phân bổ nguồn lực đất đai hiện nay còn có tình trạng chính quyền phân bổ theo phương châm “know who”, tức là giao cho những người mà chính quyền biết. Trong khi đó, lẽ ra việc phân bổ đất đai phải theo phương châm “know how”, tức là phải giao cho các chủ thể biết sử dụng, khai thác tốt nhất, hiệu quả nhất nguồn lực đất đai.
Cũng từ đó, sự gắn kết giữa nông dân - DN chưa thực sự tốt và chưa góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tốt hơn. Chính sách bảo vệ quyền lợi cho DN, nông dân cũng chưa đầy đủ.
Chi phí hành chính, thủ tục còn là rào cản
Vẫn theo ông Tuấn, hiện vẫn chưa có bình đẳng giữa người sử dụng đất là Nhà nước và tư nhân. Trong khi DN thì không muốn “tranh chấp” với Nhà nước vì rủi ro cao, có thể bị “sa lầy”. Mặt khác, chi phí hành chính cho các thủ tục đất đai hiện nay quá lớn.
Ông Tuấn dẫn chứng: “Thị trường nhà cho công nhân, người có thu nhập thấp rất nhỏ. Vì sao? Vì chi phí hành chính quá lớn nên các nhà đầu tư ngán ngại, không mặn mà. Ngược lại, các nhà đầu tư đều tập trung vào đối tượng thu nhập cao khi triển khai dự án nhà ở. Một dự án nhà ở mà thủ tục mất 2-3 năm hiện nay còn được coi là quá nhanh. Mà các chi phí này lại được tính vào giá bán các sản phẩm bất động sản”.
Ở một góc độ khác, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Nguyễn Văn Đính dẫn số liệu cho hay vài năm trở lại đây các sản phẩm bất động sản đều giảm, nguồn cung cho thị trường bị giảm nghiêm trọng. Các vấn đề về thủ tục đất đai, các vướng mắc trong chính sách đất đai… thậm chí còn làm cho chính các địa phương… ngại.
“Các địa phương không dám phê duyệt vì càng phê duyệt càng sai, nên các địa phương không thể “xử lý” cho các DN do vướng các quy định” - ông Đính nói.
Ở góc độ vĩ mô, PGS-TS Doãn Hồng Nhung (Khoa luật ĐH Quốc gia Hà Nội) cho rằng sửa Luật Đất đai lần này cần bổ sung các quy định về pháp luật tiếp cận đất đai và sử dụng đất. Nhà nước cần tạo điều kiện giúp các DN tiếp cận đất đai một cách dễ dàng. Đồng thời phải minh bạch thông tin đất đai để góp phần gia tăng kiểm soát quyền lực nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
Tuy vậy, PGS-TS Doãn Hồng Nhung cũng lưu ý về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, bởi địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất có thể khiến các DN có xu hướng lấy đất nông nghiệp chuyển sang thành đất đô thị và có thể chuyển một phần khu công nghiệp thành khu dân cư.
“Chúng ta cần một ngân hàng đất đai quốc gia để Nhà nước có thể kiểm soát giá nhà, giá đất theo từng thời điểm nhất định. Đồng thời cần kiểm soát giao dịch tư lợi trong chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai hiện nay còn nhiều kẽ hở trong vấn đề đấu giá, đấu thầu, bỏ cọc, thổi giá…” - PGS-TS Doãn Hồng Nhung đề xuất.
Cuối cùng, PGS-TS Doãn Hồng Nhung cho rằng: “Hãy cố gắng nâng cao năng lực chức trách kiểm soát quyền lợi của Nhà nước trong việc giao đất và sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất”.
Tách quản lý hành chính khỏi hoạt động điều phối tài sản công
Theo quy định hiện hành, các cơ quan quản lý nhà nước các cấp vừa thực hiện quản lý nhà nước về đất đai vừa tham gia trực tiếp vào việc phân bổ đất đai, quyết định giá đất. Rất nhiều vụ tiêu cực, tham nhũng phát sinh từ cơ chế “vừa đá bóng vừa thổi còi” này.
Vậy nên cần đổi mới quy định theo hướng cơ quan quản lý nhà nước các cấp không tham gia trực tiếp vào hoạt động phân bổ quyền sử dụng đất nữa mà chỉ tổ chức, kiến tạo ra cách thức và tổ chức các chủ thể phân bổ quyền sử dụng đất, tách hoạt động quản lý hành chính ra khỏi hoạt động điều phối tài sản công.
Nhà nước thành lập những DN để quản lý kinh doanh quỹ đất theo cơ chế thị trường dưới dạng những giao dịch dân sự để tránh được các thủ tục hành chính rườm rà như các quy định về giao đất, cho thuê đất hiện hành.
Việc thiết lập ra các chủ thể thị trường theo cách: Thành lập những chủ thể mới hoặc trao thêm quyền cho các chủ thể đang tồn tại như tổ chức phát triển quỹ đất, đi kèm xác định lại tư cách chủ thể trong quan hệ giữa các chủ thể này với chính quyền địa phương với danh nghĩa là pháp nhân hoạt động theo ủy quyền của chính quyền địa phương. Cách thức này nhằm bảo đảm sự tham gia bình đẳng của các thành phần kinh tế trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
PGS-TS PHẠM HỮU NGHỊ, nguyên nghiên cứu viên cao cấp
Viện Nhà nước và Pháp luật