Đối thoại chuyên đề: "Nhận diện chân thực vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế" do Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức chiều ngày 6/5 đã có sự tham gia của nhiều chuyên gia đầu ngành về bất động sản nhằm bàn về tầm quan trọng và sức ảnh hưởng của bất động sản lên nền kinh tế chung của cả nước.

Thị trường BĐS phát triển chưa tương xứng với quy mô nền kinh tế

Theo báo cáo tại sự kiện, năm 2020, tỷ trọng bất động sản /tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD / 986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD / 2183,09 tỷ USD) và ước tính đến năm 2030 sẽ là 22,0% (1232,29 tỷ USD / 5601,31 tỷ USD).

Nếu năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành bất động sản ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng (20,89 tỷ USD), chiếm 7,7 % GDP thì đến 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng (53,84 tỷ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng (147,71 tỷ USD), chiếm 13,6% GDP.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ước tính hàng năm, bất động sản đóng góp gần 8% GDP. Đặc biệt, lĩnh vực bất động sản có khả năng lan toả đến đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú - ăn uống và tài chính - ngân hàng...

Như vậy, theo ông khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường bất động sản cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung các công trình công cộng, nhà ở, bất động sản thương mại… vẫn còn hạn chế.

Cụ thể, thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp. Bất động sản du lịch chưa phát huy được vai trò để góp phần quan trọng tạo nên những điểm đến du lịch, đưa Việt Nam trở thành trung tâm nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế như mục tiêu đề ra.

"Nguồn cung cầu trên thị trường bất động sản còn tồn tại sự chênh lệch rất lớn, giá bất động sản tăng rất cao, thị trường còn tồn động nhiều điểm nghẽn chưa thể giải quyết", ông Khởi nhận định.

Đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề giá bất động sản phân khúc căn hộ, ông Khởi chia sẻ theo các số liệu nghiên cứu và thống kê thì giá bất động sản của phân khúc này hiện nay tăng rất mạnh. Tính trung bình trên cả nước, tốc độ tăng giá phân khúc căn hội khoảng từ 3-5%, nhưng có những nơi ghi nhận tăng tới 70-100%.

Ông Khởi cho biết, vấn đề cần được quan tâm nhất hiện nay là nguồn cung căn hộ bình dân có giá cả hợp lý còn vô cùng khan hiếm. Điều này đồng nghĩa với việc rất khó để người dân có thể tiếp cận và sở hữu cho mình một bất động sản riêng, tạo áp lực cho các cơ quan chức năng về việc làm sao để bổ sung nguồn cung cho phân khúc này.

Tồn tại nhiều luật chồng chéo, huy động vốn khó nhằn

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng thị trường bất động sản hiện nay một phần là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời gây rủi ro cho thị trường...

Bên cạnh đó, ông Hiệp cho rằng các điều luật hiện nay được soạn thảo và ban hành bởi quá nhiều Bộ, ban, ngành. Do đó, không tránh khỏi xảy ra trường hợp các điều luật bị lặp lại, chồng chéo lên nhau gây khó cho doanh nghiệp cũng như các cơ quan chức năng trong việc áp dụng vào thực tiễn, từ đó gây nên rất nhiều điểm nghẽn.

Đồng quan điểm với ông Hiệp, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng pháp luật hiện nay đang khiến cho thị trường bất động sản gặp rất nhiều vướng mắc.

Ngoài ra, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết khó khăn trong việc huy động vốn cũng chính là nguyên nhân kìm lại đà phát triển của bất động sản. Theo đó, ông Cường cho biết hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án.

Thậm chí ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải huy động nguồn vốn để có thể triển khai những dự án khổng lồ của doanh nghiệp.

Trước tình trạng dòng vốn cho thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng nóng, thời gian qua, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có những chỉ đạo sát sao về kiểm soát dòng vốn chảy vào lĩnh vực này từ kênh tín dụng và trái phiếu. 

Đến nay, một số ngân hàng cũng đã có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực này. Tỉ lệ đầu cơ cao, giá tăng liên tục là những biểu hiện khiến nhiều nhà băng phải tạm thời hạn chế cho vay vào lĩnh vực bất động sản để đánh giá lại các khoản vay, độ rủi ro và hướng xử lý các khoản nợ, nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống.

Việc khó khăn trong vay vốn từ ngân hàng khiến các doanh nghiệp bất động sản bắt đầu có xu hướng huy động tiền từ kênh trái phiếu. Từ đó xảy ra nhiều trường hợp huy động vốn không đúng mục đích, tính chất rủi ro cao, làm méo mó thị trường bất động sản.

Từ đó ông Cường nhận định, trong bối cảnh khó khăn kép như hiện nay, nếu thị trường bất động sản không được hỗ trợ kịp thời, không có sự điều tiết và quản lý khoa học, sẽ dễ dẫn tới sự đổ vỡ dây chuyền và có thể để lại những hệ lụy xấu cho cả nền kinh tế.

Phải rà soát lại toàn bộ chính sách

Đứng trước những khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, ông Nguyễn Mạnh Khởi, đại diện cho Bộ Xây dựng nêu ra 5 giải pháp để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản:

Thứ nhất, phải tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý hiện nay vẫn tồn đọng những mâu thuẫn, chồng chéo để gỡ khó cho doanh nghiệp cũng như địa phương. Cần rà soát lại toàn bộ các chính sách, bộ luật để đem lại tác động cụ thể, tích cực, sát với thực tiễn và đạm bảo có tính liên kết với nhau. 

Thứ hai, đặc biệt quan tâm đến vấn đề nguồn cung bất động sản. Các cơ quan ban ngành cần tích cực tìm ra phương án bổ sung nguồn cung trên thị trường trong thời gian tới. Các dự án cỏn dang dở vấn đề pháp lý về khởi công, xây dựng,... nên chưa thể hoàn thành đưa vào sử dụng cần được nhanh chóng thông qua, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội.

Thứ ba, thị trường vốn gắn rất chặt với thị trường bất động sản vậy nên nếu siết quá chặt thị trường vốn thì bất động sản sẽ không thể phát triển, do đó cần đánh giá lại các điều luật đã và đang được áp dụng. Theo ông Khởi, thay vì cấp vốn đồng đều cho tất cả các dự án thì nhà nước cần đánh giá sự cần thiết của các dự án để lựa chọn việc cấp vốn hay không.

Thứ tư, các địa phương quần quản lý chặt chẽ các hoạt động chia lô, bán nền; hoạt động đấu giá đất;... đảm bảo tính công bằng, minh bạch để tạo dựng nên một thị trường bất động sản lành mạnh.

Thứ năm, cần có giải pháp cụ thể để xử phạt thật nghiêm các trường hợp có dấu hiệu cấu kết để đầu cơ, tích trữ đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Hoàn thiện các bộ luật để nghiêm trị những trường hợp tiêu cực trên.