Về phát triển phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), tại hội thảo góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), chuyên gia cho rằng chính sách phát triển NƠXH hiện nay đang có một số nút thắt. Theo đó, ngành chức năng cần được tháo gỡ nút thắt để hấp dẫn doanh nghiệp vào làm, tăng nguồn cung, đưa giá nhà xuống thấp hơn.
 |
Bộ Xây dựng cho rằng chính sách về phát triển nhà ở xã hội là một nội dung quan trọng trong việc sửa đổi Luật Nhà ở. Ảnh: KIÊN CƯỜNG |
Ông VƯƠNG QUỐC TOÀN, Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn BĐS Lan Hưng:
Thực chất chỉ có 2% dự án được triển khai
Nguồn cung NƠXH đang rất thiếu, đây là điểm nóng thời gian qua luôn được Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ đạo quyết liệt nhằm tăng nguồn cung trên thị trường. Từ đó đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại đa số người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp.
Chúng tôi đang triển khai dự án tại 21 tỉnh/ thành, thấy các địa phương có quỹ đất đem đấu giá thì nhiều nhưng làm NƠXH thì thiếu. Thực tế, nhiều địa phương thích đem đất đấu giá hơn là làm NƠXH.
Hiện nay, quy định doanh nghiệp làm nhà thương mại phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH trên thực tế ít có trường hợp thực hiện được. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai, còn lại các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây NƠXH. Điều này khiến nguồn cung NƠXH thiếu, trong khi dự án nhà ở thương mại lại gặp vướng mắc. Do đó, ngành chức năng cần nghiên cứu để sửa đổi nội dung này.
Bên cạnh đó, Nhà nước đã quy định 10 đối tượng được ưu đãi vay mua NƠXH nhưng về đến ngân hàng chính sách thì lại bị phân ra, người ở đô thị được vay, người ở nơi khác đến làm việc, lao động thì không được vay.
Điều này gây khó cho người lao động ở nơi khác đến làm việc tại đô thị, đi ngược lại chính sách an sinh xã hội của Nhà nước. Điều này quá bất cập, cho nên cần xem xét lại luật về tín dụng, cho vay. Đã là người có thu nhập thấp thì đều được vay, không nên phân biệt hay cấm đoán.
Hiện có 278 dự án NƠXH trên cả nước đang tiếp tục triển khai, quy mô xây dựng khoảng 274.000 căn, tổng diện tích khoảng 13,8 triệu m2. Dự báo giai đoạn 2021-2025, nhu cầu về NƠXH tăng cao hơn nữa với khoảng gần 300.000 căn hộ cần xây mới.
Luật sư NGUYỄN VĨNH QUỲNH, Công ty Luật hợp danh Minh Bạch:
Cần có quy định cụ thể về quỹ đất làm NƠXH
Thực tế giá NƠXH dao động 15 triệu đồng/m2, có nơi lên tới 21-25 triệu đồng/m2, vẫn quá cao so với thu nhập của người dân, đặc biệt là công nhân, người có thu nhập thấp.
Vấn đề trên cho thấy nguồn cung NƠXH đang thiếu, trong khi nhiều quy định ràng buộc khiến ít doanh nghiệp mặn mà với phân khúc này. Cụ thể, quy định (Điều 21 Nghị định 100/2015 về lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án NƠXH không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với NƠXH để bán, không quá 15% đối với NƠXH để cho thuê.
Thực tế, doanh nghiệp phải mất khoảng năm năm để hoàn thiện một dự án NƠXH nên mức lợi nhuận tối đa hằng năm đối với dự án NƠXH chỉ khoảng 2%, thấp hơn so với lãi gửi ngân hàng, do đó nhiều nhà đầu tư không thiết tha làm NƠXH.
Theo đó, ngành chức năng cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án NƠXH tại các địa phương, có ưu đãi về vốn vay, thủ tục hành chính đặc biệt hơn để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia làm dự án NƠXH.
Ông NGUYỄN MẠNH KHỞI, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng):
Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu
Chính sách về phát triển NƠXH là một nội dung quan trọng trong việc sửa đổi Luật Nhà ở, cụ thể như vấn đề xác định mô hình đầu tư xây dựng NƠXH. Tên gọi không quan trọng mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê, sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê ? Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác.
Bộ Xây dựng đang tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu ý kiến để hoàn thiện sửa đổi các dự án Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Cả hai luật này đều có những nội dung liên quan đến nhiều luật khác, đặc biệt là Luật Đất đai. Có những vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị, thậm chí Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hóa, kinh tế.
Vừa qua Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đồng ý sửa song song hai luật này cùng với thời điểm sửa Luật Đất đai để các quy định được đồng bộ, thống nhất, vì các luật này liên quan chặt chẽ với nhau. Tới đây, nếu Quốc hội đồng ý việc này thì dự kiến Chính phủ sẽ trình Quốc hội sửa hai luật này vào kỳ họp giữa năm 2023 và thông qua vào kỳ họp cuối năm 2023.•
Chỉ nên xây nhà ở xã hội loại 1
Ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, nêu quan điểm: “Chỉ nên xây NƠXH ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3 vì xây lên là không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp. Quy định cho thuê NƠXH cũng chỉ nên thực hiện ở đô thị loại 1, không nên làm ở đô thị loại 2 và loại 3 vì không ai thuê. Giá thuê cũng không hợp lý, vì người dân thà mua luôn chứ không thuê.
TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cũng nhận định: “Tôi đồng tình với quan điểm ở nông thôn không ai thuê NƠXH làm gì. Nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Về việc cho các đối tượng vay mua, thuê NƠXH, trách nhiệm chính của chủ đầu tư và địa phương”.
Ở góc độ khác, TS Lực cho rằng hiện nhiều người hiểu về NƠXH chưa chuẩn. “NƠXH không phải là nhà từ thiện, cho không, vì nếu thế thì không ai ở được, trong khi mức phí chi trả NƠXH như vậy là đã thấp hơn nhà ở thương mại rồi” - TS Lực cho hay.