Những giao dịch đáng ngờ

Mới đây, Bộ Tài chính đã có Công văn chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương thực hiện các biện pháp chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Một con số khổng lồ, với khoảng 30.000 giao dịch BĐS trên địa bàn TPHCM trong diện nghi ngờ khai báo thuế thấp hơn giá thực tế. Tình trạng này dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Đây là vấn đề rất nóng được nêu ra tại Hội thảo "Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS" vừa được tổ chức tại TPHCM.

Từ việc đưa ra số liệu của các tổ chức định giá tài sản quốc tế, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Việt Nam hiện có trên 72.000 người có giá trị tài sản từ 1 triệu USD trở lên, và 90% trong số đó có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến BĐS. Cụ thể hơn, trong số trên 1.200 người Việt có tài sản từ 30 triệu USD trở lên thì 99% có liên quan đến BĐS. Ông Châu cho rằng, đây là số liệu đáng suy ngẫm về giá trị tài sản BĐS ở nước ta và đặt ra câu hỏi về chênh lệch địa tô, nếu Nhà nước không thu được một cách hợp lý thì chênh lệch địa tô đi về đâu. Nhiều quốc gia, nguồn thu từ đất chiếm 50 - 70% nguồn thu ngân sách. Trong khi tại Việt Nam, thuế từ BĐS đóng góp khoảng 7 - 8% GDP.

Cụ thể, về tình hình thu ngân sách từ đất tại TPHCM, ông Thái Minh Giao - Phó cục trưởng Cục Thuế TPHCM cho rằng, thu từ chuyển nhượng BĐS chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách trên địa bàn TPHCM. Thời điểm trước dịch, năm 2019, thu ngân sách từ đất đạt hơn 25.000 tỷ đồng, chiếm 9,42% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Hai năm 2020 và 2021, do ảnh hưởng dịch Covid-19 nên cơ cấu trên có thay đổi. Thu ngân sách từ đất chỉ khoảng 17.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 7% tổng thu ngân sách TPHCM.

TPHCM có hàng chục ngàn hồ sơ thuế về giao dịch BĐS "có vấn đề”

Nhưng 4 tháng đầu năm 2022, thu từ đất bật tăng, đạt hơn 12.600 tỷ đồng, chiếm 10,5% tổng thu ngân sách của TPHCM trong giai đoạn này. Đây là tín hiệu cho thấy sự khởi sắc của thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc định giá đất và căn cứ tính thuế giao dịch chuyển nhượng BĐS còn nhiều bất cập. Ông Thái Minh Giao cho rằng, nhiều trường hợp kê khai với cơ quan thuế thấp hơn giá chuyển nhượng để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách.

Biện pháp khắc phục

Đó là cần nâng bảng giá sàn đất đai, theo ngành thuế TPHCM đang rà soát khoảng 30.000 giao dịch BĐS có thể kê khai thuế thấp hơn giá trị thật. Quy định là trong vòng 5 ngày thì cán bộ thuế phải rà soát giải quyết và ra thông báo thuế cho các giao dịch trên. Tuy nhiên, do những bất cập trong xác định giá trị thực của BĐS nên có những hồ sơ bị kéo dài thời gian xác định thuế, dẫn đến sự chậm trễ chuyển nhượng trên thị trường.

Trước tình hình này, Bộ Tài chính đã có nhiều văn bản hướng dẫn, đề nghị TPHCM, nhất là TP.Thủ Đức (TPHCM) nơi nóng nhất về chuyển nhượng BĐS, tập trung nguồn lực giải quyết công việc, tránh kéo dài ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Đối với 30.000 trường hợp trong diện nghi ngờ khai thuế thấp, ông Lê Hoàng Châu nhận định, các bên đã kê khai trên mức giá sàn nhà đất mà TPHCM đã ban hành và cũng có những trường hợp giao dịch thấp hơn giá trị thường vì những lý do khách quan.

Do vậy, việc trong tầm tay của TPHCM là điều chỉnh bảng giá sàn đất đai trên địa bàn. Chúng ta có thể nâng giá sàn, đây là việc nằm trong thẩm quyền của địa phương và đừng để chuyện đó ảnh hưởng đến giao dịch của thị trường. Đối với những hồ sơ đang chờ rà soát giá trị khai báo thuế, cũng theo ông Lê Hoàng Châu, người khai nộp thuế không phạm luật nếu mức khai báo chịu thuế cao hơn giá sàn mà TPHCM đã ban hành.

TPHCM cần điều chỉnh ngay bảng giá đất trong khi chờ Nhà nước sửa đổi chính sách liên quan. Nhưng sự điều chỉnh này có thể dẫn đến nguy cơ thị trường BĐS bị đẩy giá. Bởi vì việc bồi thường, đền bù thu hồi đất cho người dân cũng phải áp theo bảng giá mới. Về phương pháp định giá đất, ông Lê Hoàng Châu nêu cách làm của nhiều quốc gia, đó là phương pháp định giá hàng loạt, chấp nhận mức giá bằng 70% giá thị trường và đánh thuế trên mức đó. Không thể đòi hỏi từng trường hợp phải đúng giá thị trường, vì không nhà nước nào đủ nhân lực để làm việc này.

Sắp tới đây, nếu Quốc hội ban hành Luật Thuế tài sản thì ông Lê Hoàng Châu đề nghị, cách thu tiền sử dụng đất sẽ chuyển thành một sắc thuế, gọi là thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp lên thành đất phi nông nghiệp, lên thành đất ở. Minh bạch tiền sử dụng đất bằng một sắc thuế, khi đó doanh nghiệp không cần phải xin - cho tiền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng, tiền sử dụng đất đang là một ẩn số, nó tạo ra cơ chế xin - cho, phát sinh tiêu cực, trong khi Nhà nước thất thu lớn. Nhiều trường hợp kê khai lại giá chuyển nhượng tăng từ 2 - 5 lần.

Trong thời gian cuối năm 2021 đến nay, Bộ Tài chính đã nhiều lần chỉ đạo Tổng cục Thuế, các cục thuế địa phương thực hiện các biện pháp để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, có phản ánh ở một số nơi, một số cán bộ thuế gây khó khăn, nhũng nhiễu cho người dân, doanh nghiệp. Bộ Tài chính có công văn yêu cầu Tổng cục Thuế tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi vi phạm của công chức liên quan đến chống thất thu thuế trong lĩnh vực BĐS. Đồng thời, chỉ đạo Tổng cục Thuế khẩn trương tham mưu giải pháp để xác định sát giá thị trường BĐS nhằm tránh thất thu thuế.

Trước đó, Tổng cục Thuế cũng đề nghị cơ quan thuế các tỉnh thành tham mưu UBND ra hệ số bảng giá đất riêng để làm căn cứ áp dụng tính thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS. Các cục thuế tỉnh thành cũng đã có đề nghị UBND tỉnh thành địa phương hướng này để xác định giá tính thuế. Đồng thời, những hồ sơ có dấu hiệu trốn thuế, chuyển sang cơ quan điều tra.

Thành phố được xây dựng, sửa chữa, nâng cấp khang trang hơn nhiều so với trước đây với bảng giá đất đã cũ

Con số "biết nói"

Theo Tổng cục Thuế, số thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS tăng qua những năm gần đây. Cụ thể vào năm 2020 tăng gần 1.800 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 12% so với năm 2019; năm 2021 tăng hơn 4.900 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 30% so với năm 2020. Lũy kế 3 tháng đầu năm 2022 tăng 3.200 tỷ đồng, tỷ lệ tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021.

Trong giai đoạn từ ngày 1-1-2021 đến ngày 15-1-2022, cơ quan thuế các cấp trên cả nước đã thực hiện đấu tranh chống thất thu với 233.983 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng BĐS, qua đó tăng thu hơn 500 tỷ đồng và chỉ tính riêng giai đoạn 3 tháng đầu năm 2022, có 60.289 hồ sơ với số thu tăng hơn 326 tỷ đồng. Người nộp thuế đã nâng cao ý thức khai tăng giá chuyển nhượng ngay từ ban đầu khi làm hợp đồng công chứng.

Cá biệt qua đấu tranh tại một số địa phương, các tổ chức cá nhân đã kê khai giá chuyển nhượng BĐS tăng từ 2 - 5 lần so với giá kê khai ban đầu. Thế nhưng trên thực tế, việc siết 2 giá trong kê khai chuyển nhượng BĐS cũng đang dẫn đến việc hồ sơ chuyển nhượng BĐS ùn tắc trong khi xác định giá thị trường để tính thuế có thể là "rối"? Điều này đã và đang diễn ra tại TP.Thủ Đức (TPHCM), nhiều trường hợp "kêu trời" vì hồ sơ thuế nộp đã lâu, nhưng chậm giải quyết...

Theo Tổng cục Thuế, chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2022, số thu từ thuế thu nhập cá nhân của hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt 8.209 tỷ đồng, tăng 63% so với 3 tháng đầu năm 2021, tương ứng tăng 3.200 tỷ đồng. Nguyên nhân dẫn đến số thu tăng đến từ việc áp dụng một số biện pháp để thu thập chứng cứ xác minh giá chuyển nhượng như xác minh với các văn phòng công chứng về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng khác giá khai thuế, phụ lục hợp đồng với giá điều chỉnh.

Các cá nhân kê khai lại giá tăng từ 2 - 5 lần, cá biệt có nơi điều chỉnh tăng lên 20 - 40 lần, cho thấy việc tránh thất thu thuế trong giao dịch BĐS là vô cùng lớn. Liên quan đến bảng giá đất, mới đây Cục Thuế TPHCM đã có báo cáo lên UBND TPHCM về tình hình cũng như công tác phối hợp với các đơn vị trên địa bàn trong việc chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS. Theo nhận định của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, bảng giá đất hiện nay được xây dựng thấp, chỉ chiếm khoảng 15 - 25% so với thị trường.

Để tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, đảm bảo thống nhất khi triển khai, chống thất thu thuế, không làm chậm trễ hồ sơ, tránh phiền hà cho người nộp thuế, Cục Thuế TPHCM báo cáo và xin ý kiến UBND TPHCM xem xét các cơ quan liên quan phối hợp.