Kê khai chính xác và trung thực
Một thực trạng đáng quan ngại, đó là thị trường giao dịch BĐS diễn ra "nóng" thì không ít vấn đề phức tạp xảy ra, như hiện nay tại TPHCM có đến khoảng 30.000 hồ sơ về giao dịch BĐS có "vấn đề” về thuế. Bởi tình trạng khai ít, khai giảm nhiều so với thực tế để "né” thuế, trốn thuế là điều khó tránh khỏi. Trước thực trạng này, Cục Thuế TPHCM đã ban hành nhiều văn bản vừa chấn chỉnh kịp thời những "phiền hà” trong ngành thuế, cũng như quyết liệt trong việc tuyên truyền, nâng cao ý thức người nộp thuế trong giao dịch BĐS trung thực, chính xác... cũng là tránh rủi ro, phiền phức về sau.
Theo ông Thái Minh Giao - Phó cục trưởng Cục Thuế TPHCM tại Công văn số 3518 về tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS mới đây, các cơ quan thuế phối hợp các UBND quận, huyện, TP.Thủ Đức, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai... tuyên truyền vận động, hướng dẫn người nộp thuế kê khai chính xác, trung thực, đầy đủ hồ sơ khai thuế. Cơ quan thuế cũng phối hợp với các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn TPHCM để rà soát, hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng BĐS kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo đúng quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.
Ngành thuế TPHCM cũng tiến tới chủ động xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về giá giao dịch BĐS trên địa bàn dựa trên các nguồn thông tin. Giá giao dịch thực tế đáng tin cậy trong thời gian gần nhất hoặc giá giao dịch của BĐS tương đồng trên ứng dụng QLTB-NĐ (là ứng dụng Quản lý trước bạ nhà đất, của Tổng cục Thuế). Chưa hết, Cục Thuế TPHCM cũng phối hợp với UBND các quận, huyện (thông qua các khảo sát của các UBND phường/xã về giá giao dịch thực tế trên địa bàn khi thực hiện xây dựng bảng giá đất của TPHCM) để có cơ sở tham vấn giá giao dịch phổ biến trên từng tuyến đường ở địa bàn quản lý.
Giá phê duyệt của UBND TPHCM đối với các dự án hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước cho người dân trên địa bàn quản lý; hay thu thập giá giao dịch tại các sàn giao dịch BĐS, giá bán kinh doanh của chủ đầu tư các dự án, giá giao dịch trong BĐS tương tự tại sàn giao dịch nơi có sản phẩm của chủ dự án chuyển nhượng... Cơ quan thuế cũng tăng cường phối hợp trao đổi thông tin với chủ đầu tư và các bên có liên quan về giá giao dịch thực tế trên thị trường. Thông qua các nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu nêu trên để làm cơ sở tham vấn, đấu tranh với người nộp thuế, yêu cầu kê khai đúng với giá trị thực tế.
Ngoài tình trạng tại TP.Thủ Đức đang diễn ra giao dịch BĐS "nóng", thì sau thông tin Đề án 5 huyện (Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh và Cần Giờ) lên thành quận, hoặc thành phố đã khiến thực trạng giao dịch sang nhượng, mua bán BĐS các nơi này tăng giá chóng mặt. Giá đất tăng rất cao, khiến công tác quy hoạch, thu hồi đất để thực hiện các công trình công cộng gặp khó khăn. Chủ tịch UBND TPHCM Phan Văn Mãi cho rằng "Không để huyện chưa lên quận đã sốt đất" (tại buổi tiếp xúc cử tri huyện Nhà Bè, quận 7, đơn vị 9, vào sáng 14-5).
Theo thực trạng hiện nay, qua ghi nhận của phóng viên tại 5 huyện, đất, BĐS vùng ven TPHCM, tình trạng mua bán, sang nhượng BĐS diễn ra khắp nơi, rất dễ kéo theo nhiều hệ lụy về kê khai thuế thiếu trung thực, thiếu chính xác cũng như thấp hơn giá thị trường rất nhiều, khiến thất thu thuế cho ngân sách là điều khó tránh khỏi. Về Đề án chuyển 5 huyện lên thành quận hoặc thành phố đang được Sở Nội vụ soạn thảo, dự kiến trình HĐND TPHCM vào kỳ họp giữa năm nay (2022).
Tránh rủi ro hay tranh chấp về sau
Phó cục trưởng Cục Thuế TPHCM Thái Minh Giao ký Công văn 3516, ngày 14-4-2022 vừa qua gửi đến Chi cục Thuế các quận, huyện và TP.Thủ Đức (TPHCM) nêu rõ: "Nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế (trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu lý do...). Các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời, đồng thời khi làm việc phải lập biên bản ghi nhận sự việc và kèm tài liệu chứng minh (nếu có) làm cơ sở pháp lý ấn định thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai...) tránh làm chậm trễ hồ sơ.
Tài sản ngoài để ở, còn có thể sử dụng cho giao dịch dân sự khác như chuyển nhượng, góp vốn, vay vốn ngân hàng, thừa kế hoặc chứng minh thu nhập để phục vụ nhu cầu du học, du lịch... Do BĐS đất đai, nhà cửa là tài sản lớn, gắn liền với đời sống của gia đình, cá nhân và pháp luật quy định đây là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, do đó khi mua bán chuyển nhượng việc thiết lập hồ sơ chính xác, đầy đủ là vô cùng quan trọng. Hồ sơ chuyển nhượng và đăng ký là cơ sở pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng, sở hữu và các giao dịch dân sự nếu có.
Do vậy, theo Cục Thuế TPHCM, người nộp thuế thực hiện trung thực về việc kê khai giá thực tế chuyển nhượng BĐS trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như khi kê khai các nghĩa vụ thuế phát sinh là để bảo vệ chính quyền lợi cho bản thân người nộp thuế. Tuy nhiên, cũng theo nhìn nhận của Cục Thuế TPHCM, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá thực tế còn diễn ra khá phổ biến.
Tình trạng kê khai thuế thiếu trung thực, thấp hơn rất nhiều như hiện nay, UBND TPHCM, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính... Cục Thuế TPHCM đã thực hiện về tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, căn cứ theo Luật quản lý Thuế số 38/2019/QH14 được Quốc hội khóa XIV, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 13-6-2019. Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19-10-2020 của Chính phủ. Như vậy, hiện nay Cục Thuế TPHCM áp dụng các quy định pháp luật cụ thể, đối với người nộp thuế trong giao dịch BĐS có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong hồ sơ khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính; có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan quản lý thuế.
Song song với trách nhiệm của người nộp thuế, thì chính các cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm kiểm tra thông tin người nộp thuế kê khai trên hồ sơ khai thuế và thực hiện tính thuế, thông báo thuế cho người nộp thuế. Trường hợp người nộp thuế kê khai thông tin không đầy đủ, không chính xác, cơ quan thuế có quyền không chấp nhận hồ sơ khai thuế hoặc thông báo cho người nộp thuế để giải trình, bổ sung thông tin tài liệu.
Tâm sự về việc khai thuế trong giao dịch BĐS, chị T. (ngụ TP.Thủ Đức) kể, chị sang nhượng BĐS tại TP.Thủ Đức từ tháng 1-2022, khi khai thuế là 1,7 tỷ đồng trong giao dịch này (ghi trong hợp đồng công chứng). Với hồ sơ khai nộp thuế như vậy, cùng các khoản phí là vào khoảng chưa tới 10 triệu đồng. Tuy nhiên, cán bộ thuế không đồng ý. Chị T. phải khai lại, bổ sung thông tin. Lúc này thấy "khó nuốt", chị T. khai tăng lên giao dịch BĐS này là 4,6 tỷ đồng, tính ra nộp thuế và các phí thì vào khoảng hơn 30 triệu đồng. Tưởng đã êm, đến nay gần 5 tháng, chị T. chờ mãi không thấy cơ quan thuế trả lời nên lên hỏi thì được biết giá giao dịch như vậy là "chưa đúng". Suy nghĩ và tự bảo lòng, lúc này chị T. mới khai thật con số giao dịch BĐS là hơn 6 tỷ đồng, như vậy thuế giao dịch BĐS, các khoản thuế phí khác rơi vào con số cao hơn gấp nhiều lần lúc đầu khai chưa đúng.
Cục Thuế TPHCM cho rằng, để tránh những rủi ro pháp lý không đáng có với cơ quan thuế và các cơ quan chức năng khác một khi phát sinh về tranh chấp, khiếu kiện do nguyên nhân từ việc kê khai thuế giá chuyển nhượng BĐS không chính xác, trung thực và đầy đủ. Cục Thuế TPHCM nhấn mạnh: Đề nghị người nộp thuế cần nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật về thuế và các pháp luật có liên quan khi kê khai giá mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng và khi kê khai nghĩa vụ về thuế, phí phải nộp. Đồng thời đấu tranh, phát hiện và thông báo đến cơ quan thuế, cơ quan chức năng khác về mọi hành vi khai sai, gian lận và trốn thuế liên quan đến hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS. Về các hành vi cấu thành tội trốn thuế, đó là số tiền từ 100 triệu đồng trở lên sẽ cấu thành tội trốn thuế và bị xử lý hình sự.
Xem thêm: lmth.512131_euht-nort-iv-hnah-meihgn-yl-ux-nac-iouc-iab/et-hnik-hnin-na/nv.moc.nagnoc