Theo ông Châu, từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương xuất hiện tình trạng "đầu nậu", "cò đất", "doanh nghiệp bất lương" đã nhiều lần gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tác động tiêu cực đến thị trường BĐS và làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Một trong các nguyên nhân có thể bắt nguồn từ "bất cập" của một số quy định dưới Luật, cho phép "tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở". Do vậy, rất cần thiết sửa đổi một số quy định của các Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 về "tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa" và bổ sung vào "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai".

Hiện nay, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 chỉ cho phép "UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị” và đã không cho phép tách thửa đối với "từng loại đất" hoặc các loại "đất nông nghiệp hoặc đất khác không phải là đất ở".

Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ra đời ở thời điểm năm 2014 đã không có quy định "diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất", mà tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định "trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất". Trong đó, Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định "trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất" để thi hành Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013 cho phép tách thửa đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Song sang đến năm 2017 thì khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã cho phép "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất".

Tiếp đó, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP giao cho "UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất".

Một dự án tách thửa tại tỉnh Đồng Nai Ảnh: CTV

Những quy định tại các Điều 43d và Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã dẫn đến tình trạng các địa phương thực hiện "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có tách thửa đối với "đất nông nghiệp" hoặc các loại "đất khác không phải là đất ở", đã dẫn đến tình trạng "đầu nậu", "cò đất", "doanh nghiệp bất lương" lợi dụng để phân lô bán nền tràn lan, gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất thời gian qua.

Có thể thấy rằng, các địa phương cho phép tách thửa đối với "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" nằm "xen kẽ” với "đất ở", hoặc là thửa đất độc lập nằm xen kẽ trong "đất đô thị” hoặc trong "điểm dân cư nông thôn", đồng thời cho phép "chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở" và thực hiện "nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất" là hợp tình hợp lý, giải quyết được nhu cầu thiết thực của nhiều cá nhân, hộ gia đình, sát với thực tiễn.

Song nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với "đất nông nghiệp" mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất là "đất nông nghiệp" thì không phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực nông thôn.

Nhưng do công tác quản lý Nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả, nhất là ở cấp cơ sở nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh BĐS trái phép, "hô biến" các lô "đất nông nghiệp" có diện tích 500m2 hoặc 1.000m2 "vừa vặn" với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn, dẫn đến tình trạng bị "đầu nậu", "cò đất", "doanh nghiệp bất lương" lợi dụng "phân lô, bán nền" tràn lan, gây ra các cơn "sốt ảo" giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Tình trạng phân lô, bán nền, sử dụng sai mục đích đất nông nghiệp xảy ra tràn lan tại nhiều địa phương trên cả nước tạo hệ lụy khôn lường

Lấy ví dụ tại Long An làm dẫn chứng, ông Châu cho biết, UBND tỉnh Long An đã ban hành kèm theo Quyết định 42/2021/QĐ-UBND về "Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp" đã quy định: "Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2 đối với khu vực các xã thuộc địa bàn các huyện: Đức Huệ, Thạnh Hóa, Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hưng, Tân Hưng; các xã: Bình Đức, Thạnh Lợi, Thạnh Hòa, Lương Hòa, Lương Bình và Tân Hòa thuộc địa bàn huyện Bến Lức; các xã: Mỹ Thạnh, Mỹ Lạc, Long Thạnh, Tân Long, Long Thuận, Tân Thành, Mỹ An, Bình An thuộc địa bàn huyện Thủ Thừa. Thửa đất nông nghiệp mới được hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại đối với các khu vực còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2 đối với đất trồng lúa và đất rừng sản xuất; 500m2 đối với các loại đất nông nghiệp còn lại".

Như vậy, UBND tỉnh Long An cho phép tách thửa "đất nông nghiệp" và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích tối thiểu là 1.000m2, hoặc 500m2 tùy theo địa bàn huyện, xã, thị trấn, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, hoặc tùy theo loại đất nông nghiệp.

Còn tại tỉnh Đồng Nai, thì Khoản 1 Điều 5 Quyết định 03/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai quy định diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 500m2 (tại các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các thị trấn thuộc các huyện); đối với các xã còn lại, diện tích tối thiểu thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 1.000m2. Được biết, tính đến thời điểm cuối năm 2021, trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đã xảy ra gần 1.100 trường hợp vi phạm về lĩnh vực đất đai, xây dựng. Trong đó, phân lô, bán nền 94 trường hợp, chủ yếu ở H.Long Thành. Sử dụng đất không đúng mục đích 388 trường hợp, tập trung ở các huyện Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Xuân Lộc. Lấn chiếm đất công chủ yếu ở các huyện Vĩnh Cửu, Nhơn Trạch, Tân Phú. Riêng trên địa bàn huyện Long Thành, tính từ năm 2016 đến nay, phát hiện nhiều vi phạm về đất nông nghiệp nhất tỉnh Đồng Nai với 176 trường hợp. Trong đó, 99 trường hợp xây dựng nhà ở, công trình trên đất nông nghiệp và 77 trường hợp làm đường giao thông trên đất nông nghiệp, có dấu hiệu phân lô.

Theo ông Châu, quy định cho phép tách thửa đối với các trường hợp diện tích "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" nằm "xen kẽ” với "đất ở" trong "đất đô thị” hoặc trong "điểm dân cư nông thôn" đồng thời với quy định cho phép "chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở" và yêu cầu thực hiện "nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất" là đúng pháp luật và phù hợp với thực tiễn. Còn quy định cho phép tách thửa đối với "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" là không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và đã bị "đầu nậu", "cò đất"... lợi dụng "phân lô, bán nền" tràn lan. Do đó, cần phải có những nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung Điều 43d, Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP để hạn chế những "lỗ hổng" này.