Trang Batdongsan vừa công bố dữ liệu khảo sát tâm lý người mua bất động sản thực hiện với 1.000 người đầu năm 2023 cho thấy, những người đã sở hữu 3 bất động sản trở lên có nhu cầu tiếp tục mua bất động sản trong năm tới chiếm đến 87%. Với người đã sở hữu 1-2 bất động sản, nhu cầu tiếp tục mua tài sản chiếm lần lượt 66-79%.

Ngay cả nhóm người chưa có nhà đất, số đáp viên cho hay có nhu cầu mua bất động sản chiếm 46%. Dù khác biệt về số lượng tài sản nắm giữ, mục đích mua bất động sản trong năm tới của nhiều người gặp nhau ở điểm: đa số mua để đầu tư.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam cho biết, khảo sát này được thực hiện tương tự với thị trường Singapore, Thái Lan, Malaysia, Indonesia. Khi đối chiếu với các nước, người Việt mua bất động sản để đầu tư chiếm tỷ trọng cao trong khi các quốc gia láng giềng, người mua để ở là chính.

Dựa trên dữ liệu từ đáp viên Việt Nam, mục đích mua bất động sản để đầu tư lấn lướt nhu cầu ở thật. Cụ thể, có 60% đáp viên Việt Nam cho biết mua bất động sản để đầu tư, trong khi chỉ có 20% mua để sống gần các tiện ích dịch vụ và 20% cải thiện thêm không gian cá nhân. Bên cạnh nhu cầu đầu tư cao, người Việt hiện có 2 mối lo ngại là lãi vay cao và nguy cơ biến động lãi suất (thả nổi).

Nghiên cứu của Batdongsan có nhiều tương đồng với khảo sát nhỏ của Công ty Việt An Hòa về tâm lý cuồng tích trữ bất động sản của người Việt. Theo khảo sát này, với nhóm người từ độ tuổi trên 30 và thu nhập xếp trên tầng lớp trung lưu, cứ càng có thâm niên và ổn định tài chính lại càng chạy đua tậu nhiều nhà đất.

Người Việt có tâm lý xem bất động sản là một thước đo thành tựu cả đời bên cạnh mục tiêu tích lũy tài sản, chờ cơ hội sinh lời trong tương lai. Độ tuổi càng lớn, số lượng bất động sản người Việt nắm giữ càng nhiều, tỷ lệ thuận với gia tăng thu nhập và gia tăng địa vị xã hội.

Cụ thể, ở độ 30 tuổi, người Việt bắt đầu dốc sức mua căn nhà đầu tiên. Khi có nguồn lực tài chính dồi dào, 35 tuổi trở lên họ lại bị thôi thúc sở hữu thêm, hướng đến mua bất động sản thứ hai. Ở ngưỡng 40, người giàu mới nổi thích sở hữu 3 bất động sản trở lên. Sang 50 tuổi khi dòng tiền nhàn rỗi lớn, gu sở hữu 4-5 loại bất động sản khác nhau khá phổ biến. Số lượng tài sản nắm giữ thường tỷ lệ thuận với thâm niên và độ lớn của dòng tiền, thậm chí là các khoản nợ vay để tranh thủ thời gian nắm giữ tài sản sớm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, trong điều kiện nền kinh tế ổn định và thị trường bất động sản phát triển thuận lợi, làn sóng đầu tư này giúp thị trường sôi động. Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc đóng băng, giao dịch trầm lắng, lãi suất cao, việc dùng đòn bẩy tài chính kém thận trọng để mua bất động sản chờ bán kiếm lời có thể khó đạt kỳ vọng, thậm chí dẫn đến rủi ro mất thanh khoản.

Quan sát và nghiên cứu thị trường địa ốc hai thập niên, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) nhìn nhận tâm lý đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã phát triển thành một hội chứng ám ảnh, cuồng sở hữu nhà đất. Người mua bị thôi thúc sở hữu bất động sản, dùng tài sản như một công cụ kiếm lời, dù đôi khi khả năng chi trả chưa thật sự với tới. Đây cũng là mắt xích yếu của thị trường bất động sản mới nổi.

Ông Nghĩa phân tích, có 3 tình huống đầu tư bất động sản phổ biến trên thị trường Việt Nam. Thứ nhất là đầu tư tài chính thuần túy kiếm lời từ bất động sản dựa trên thủ thuật bán nhanh, kiếm lời nhanh, người mua có xu hướng dùng đòn bẩy để thúc đẩy quá trình đầu tư được thuận lợi hơn. Nhóm này chiếm 60-70% thị trường bất động sản dự án (hình thành trong tương lai) và chưa có thống kê chính thức ở thị trường mua bán tài sản đơn lẻ.

Thứ hai, đầu tư tài sản bất động sản để sử dụng hoặc khai thác ổn định bằng dòng tiền dài hạn, không quan tâm đến việc bán ra. Nhóm này chiếm tỷ trọng thấp, ước tính người mua bất động sản không dùng đòn bẩy tài chính chỉ dao động trên dưới 10% toàn thị trường.

Nhóm thứ ba là đầu tư bất động sản dùng làm tài sản thế chấp, phô trương hình ảnh, sử dụng bất động sản làm đòn bẩy để nhắm đến mục tiêu tài chính lớn, thường rơi vào hành vi của nhóm nhà đầu tư tổ chức.

Ở 3 trường hợp đầu tư bất động sản điển hình trên, chỉ có đầu tư để sử dụng hoặc khai thác bằng dòng vốn dài hạn được xem là an toàn trong mọi tình huống thị trường nóng sốt hay đóng băng. Các trường hợp đầu tư khác đều có rủi ro rất lớn vì liên quan đến vốn vay, lãi suất, diễn biến nền kinh tế và cách điều hành chính sách tín dụng.

Ông Nghĩa khuyến nghị, khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ khó khăn, việc đầu tư bất động sản cần được đánh giá lại một cách nghiêm túc hơn và nên cảnh tỉnh để giảm thiểu rủi ro từ hội chứng ám ảnh, cuồng đầu tư tài sản bằng mọi giá. Ông Nghĩa khuyên thời điểm này người mua chỉ nên xuống tiền mua bất động sản nếu thu xếp được dòng tiền tươi (tiền nhàn rỗi, vốn dài hạn, không liên quan đến tài sản thế chấp) và hạn chế dùng đòn bẩy tín dụng.

Vũ Lê