Ông Tân cho biết, dù sở hữu nhiều tài sản: nhà đang ở, ôtô tiền tỷ, nắm giữ 5 sổ đỏ đất thổ cư và đất nông nghiệp tại Bảo Lộc, Bình Dương, Long An, Bình Phước cộng thêm một căn biệt thự đảo tại Đồng Nai, song hiện ông luôn "khát" tiền mặt để trả nợ, nhiều món tài sản đã cầm cố. Tổng khoản nợ gốc và lãi ngân hàng mỗi tháng ông phải trả lên đến gần 200 triệu đồng, trong đó có một khoản vay 6 tỷ đồng nhiều lần bị nhà băng cảnh báo có thể chuyển sang nợ xấu.

Ông Tân cho biết hai vợ chồng đều làm quản lý và chuyên viên có thâm niên trong ngành hàng tiêu dùng, lương thuộc nhóm khá tốt nhưng do kinh tế khó khăn, thu nhập giảm sút. Cộng thêm thanh khoản thị trường địa ốc đóng băng không thể bán tài sản để giải vây nợ nên lâm cảnh chạy vạy mượn tiền vay đầu này để đắp đầu kia.

"Sổ đỏ đất Bảo Lộc, Bình Dương, Long An, Bình Phước đã rao giảm giá 25-30% và căn biệt thự tại một dự án đại đô thị ở Đồng Nai đang chào bán cắt lỗ hơn 2 tỷ đồng nhưng ba quý trôi qua chưa bán được. Cách đây một năm, thật khó hình dung những tài sản từng là niềm kỳ vọng sinh lời giờ đây khiến tôi mắc cạn", ông Tân nói.

Trường hợp tài sản nhà đất nhiều nhưng không có tiền trả nợ như ông Tân không phải cá biệt tại thị trường đầu tư địa ốc phía Nam trong gần một năm qua. Ông Minh, ngụ tại TP Thủ Đức, ôm hai căn biệt thự đảo tại hai dự án đang xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai với tổng giá trị hợp đồng 27 tỷ đồng cũng đứng ngồi không yên vì tài sản mất thanh khoản (bán không ai mua), nợ nần bủa vây.

Ông Minh cho biết cả hai căn biệt thự hình thành trong tương lai (đang xây), dự kiến đến hạn nhận nhà năm tới, nhưng giá bán hai tài sản này đều rớt 20-25%. Trong đó có một căn rơi vào tình huống chủ đầu tư dừng hỗ trợ lãi suất 9% mỗi tháng, khiến ông phải gồng thêm khoản nợ phát sinh này. Để trả được nợ gốc và lãi đến hạn, ông phải bán vàng phòng thân của gia đình và vay thêm tiền của người thân để "giải vây" mấy tháng nay.

"Lúc trước, tôi mua hai căn biệt thự này dự tính chờ tăng giá sẽ bán một căn, giữ lại một căn. Nhưng hiện nay, giảm giá không ai mua, phải tính đường tháo hàng cắt lỗ vì nợ bủa vây cả trăm triệu đồng một tháng, không gồng nổi nữa", ông Minh cho hay.

Tình cảnh nhà đầu tư địa ốc mắc cạn trên đống tài sản cũng xảy ra phổ biến ở các vùng ven hoặc tỉnh xa. Đơn cử tại Lâm Đồng sau khi cơn sốt đất qua đi, thị trường đóng băng, đất rẫy tại khu vực này đều rớt giá 30-40%, thậm chí có trường hợp cắt lỗ giảm giá 50% vẫn không có thanh khoản.

Bà Hồng, một nhà thầu xây dựng tại khu vực Di Linh và Bảo Lộc cho hay từng chứng kiến các đợt lướt sóng đất rẫy trồng cà phê ở địa bàn này trong giai đoạn 2020-2021, đầu năm 2022 nhà đầu tư từng lãi 2-3 tỷ đồng chỉ sau một vài tháng. Việc nhà đầu tư nắm trong tay sổ đỏ hàng nghìn m2 đất để mua bán kiếm lời dễ như bán rau ngoài chợ. Thế nhưng từ quý II/2022 đến nay, tất cả giao dịch đều đóng băng.

"Những người buôn đất tại đây hiện giờ nắm trong tay sổ đỏ hàng hecta, song không có tiền mặt, bị ngân hàng hoặc bên cho vay đến siết nợ vì khối tài sản rớt giá không phanh, bán lỗ cũng không ai mua", bà Hồng kể.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) xác nhận thực trạng các nhà đầu tư địa ốc mắc cạn trên đống tài sản do thị trường đóng băng, nợ bủa vây như hiện nay không phải chuyện hiếm, thậm chí diễn ra "như cơm bữa" ở nhiều nơi. Từ giữa năm 2022 đến nay, tiền mặt là vua, tài sản khó bán sẽ càng rớt giá. Do đó, nắm giữ nhiều tài sản nhưng mất cân đối dòng tiền, vay quá lớn sẽ đẩy nhà đầu tư rơi vào thế khó.

"Đây là hệ quả tất yếu của nạn đầu tư tràn lan, dùng đòn bẩy tài chính quá đà lúc thị trường nóng sốt nhưng trở tay không kịp khi thị trường chuyển xấu kéo dài", ông nhận định.

Theo ông Nghĩa, sau làn sóng đất đai nóng sốt, đẩy đầu tư lên cao trào mất kiểm soát sẽ là cuộc chiến bán tháo mùa thị trường giảm tốc. Tuy nhiên, đầu tư nhà đất để kiếm lời bằng đòn bẩy tài chính, không dựa trên giá trị thật, là bài toán đầy rủi ro. Do thiếu kế hoạch dự phòng, bán tháo vẫn không ai mua, dễ dẫn đến kịch bản "chết trên đống tài sản".

Ông Nghĩa đánh giá với diễn biến thanh khoản toàn thị trường xuống rất thấp như hiện nay, những nhà đầu tư mắc cạn trên đống tài sản buộc phải tự cứu mình bằng cách cơ cấu lại dòng tiền, chọn lựa cắt lỗ. Bởi nếu tiếp tục gồng lỗ, rủi ro có thể nghiêm trọng hơn và thiệt hại sẽ nặng nề hơn.

Chuyên gia này phân tích, đầu tư và đầu cơ tài sản tại thị trường mới nổi như Việt Nam vẫn còn ở một trình độ thấp. Người tham gia thị trường chỉ dựa trên lợi nhuận kỳ vọng, sử dụng vốn vay lớn trong khi lãi suất quá cao nhưng không ổn định. Chỉ cần kinh tế kém lạc quan, chính sách điều hành tín dụng biến động, thị trường chuyển từ nóng sốt sang cảm lạnh, thanh khoản lao dốc, giá ảo rớt nhanh, dễ đẫn đến tình cảnh mắc cạn trên đống tài sản như hiện nay. "Kịch bản này không mới, đã từng lặp đi lặp lại nhiều lần có tính chu kỳ", ông nói.

Ông Nghĩa dự báo, mốc hồi phục của thị trường địa ốc vẫn chưa xuất hiện, dự kiến khó khăn sẽ kéo dài, lãi suất khó có thể giảm sâu, gánh nặng vốn vay rất lớn với các trường hợp dùng đòn bẩy tài chính ôm bất động sản. Vì vậy, những ca mắc cạn trên đống tài sản sẽ còn tiếp diễn và mùa bán tháo tài sản chưa có hồi kết trong ngắn hạn.

Vũ Lê