Xác định đối tượng mua: Chuyện “con gà - quả trứng”

Đối tượng để được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn điều kiện mọi thành viên trong hộ gia đình thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, hay nói cách khác thu nhập của họ không được quá 11 triệu đồng/tháng. Giả sử, 1 người mua nhà cần vay 800 triệu đồng trong 20 năm, số tiền họ phải trả cả gốc và lãi trong năm đầu tiên vào khoảng 8,8 triệu đồng/tháng và chỉ còn khoảng hơn 2 triệu đồng để chi tiêu.

Đây mới là tính toán sơ bộ của tôi khi căn cứ vào các quy định hướng dẫn gói vay 120.000 tỷ đồng vừa được Chính phủ công bố. Là một thành viên thị trường, tôi ủng hộ chủ trương của Chính phủ khi ban hành gói tín dụng này, nhưng với tư cách là người trong cuộc với nhiều năm làm nhà ở xã hội, tôi thực sự lo ngại về tính khả thi của gói tín dụng này. Mà trên đây chỉ là trường hợp tối đa, còn bao nhiêu người lao động khác có mức thu nhập thấp không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng tôi đã gặp trong thời gian qua.

Cần lưu ý rằng, một nguyên tắc an toàn được đưa ra đối với những người mua nhà ở thực (không tính người đầu tư) là số tiền người vay để mua nhà phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng, bởi khi phải trả nợ quá nhiều, áp lực tài chính sẽ trở thành gánh nặng, ảnh hưởng đến sức khỏe và cả cuộc sống gia đình.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes

Có nhiều người so sánh với lãi suất mua nhà thương mại để thấy rằng, mức lãi suất thấp hơn 2%/năm tại gói vay là phù hợp với lãi suất cho vay nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mức lãi vay 8,2%/năm cho người dân và 8,7%/năm cho nhà kinh doanh bất động sản chỉ là lãi suất khởi đầu. Bắt đầu từ ngày 1/7/2023, cứ 6 tháng một lần, mức lãi này được điều chỉnh và Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò đại diện cho 4 ngân hàng cấp vốn (gồm (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank) đứng ra tuyên bố lãi suất mới, cách tính dựa trên lãi suất huy động bình quân của 4 ngân hàng này cộng thêm biên độ.

Có thể thấy, mức lãi suất 8,2-8,7%/năm của gói vay ở thời điểm này là tương đối thấp, nhưng bên vay chỉ được hưởng ưu đãi tối đa 6 tháng, sau đó sẽ có sự điều chỉnh và lãi suất điều chỉnh như thế nào còn để ngỏ. Điều này gây tâm lý bất an cho người vay mua nhà, vì chỉ một biến động lãi suất nhỏ cũng ảnh hưởng tới an toàn tài chính của các đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, như chúng ta đã biết, một trong những điều kiện tiên quyết để ngân hàng cho vay là người vay phải chứng minh được nguồn trả nợ, trong khi đối tượng vay mua nhà ở xã hội chủ yếu là người thu nhập thấp nên nguồn thu thường không ổn định nên sẽ gặp vướng mắc lớn khi tiếp cận gói vay này. Mặt khác, chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, nhưng thực tế là rất nhiều người đóng thuế thu nhập cá nhân lại không có thu nhập cao để có khả năng mua nhà ở thương mại.

Chính vì vậy, nhìn vào gói vay sẽ thấy vấn đề “con gà và quả trứng”, bởi nếu đủ điều kiện thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội sẽ không đủ điều kiện vay, còn nếu có thu nhập đủ điều kiện vay (nguồn trả nợ) thì lại không đủ điều kiện mua nhà.

Chủ đầu tư khó tiếp cận

Mức lãi suất 8,2-8,7%/năm của gói vay ở thời điểm này là tương đối thấp, nhưng bên vay chỉ được hưởng ưu đãi tối đa 6 tháng, sau đó sẽ có sự điều chỉnh và lãi suất điều chỉnh như thế nào còn để ngỏ.

Bên cạnh vấn đề về xác định đối tượng nhà ở xã hội, trong các bài viết gần đây, tôi có nhiều trăn trở với câu hỏi: “Liệu có bao nhiêu dự án tiếp cận được gói vay này?”.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội trên thị trường rất khan hiếm. Điều này dường như đối lập với từ khóa “nhà ở xã hội” đang là chủ đề nóng trên truyền thông như một giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Thời gian gần đây, thông tin khởi công các dự án nhà ở xã hội được công bố rầm rộ, nào là tỉnh X khởi công dự án gần nghìn căn, nào là thành phố Y triển khai dự án vài nghìn căn…, nhưng khi tìm hiểu mới thấy, các dự án này đều chưa đủ điều kiện bán hàng, thậm chí có dự án còn chưa giải phóng xong mặt bằng.

Báo cáo của DKRA Vietnam tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” ngày 19/4/2023 do Báo Đầu tư tổ chức cũng cho thấy, trong năm 2022, cả nước chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội với 5.526 căn được rao bán. Khi cung - cầu lệch pha, chắc chắn giá bán (hay chi phí người mua phải trả) sẽ tăng lên và việc người có nhu cầu phải trả thêm vài trăm triệu đồng “tiền chênh” cho mỗi suất mua nhà ở xã hội là minh chứng.

Một cách giải quyết cho câu chuyện cung nhà ở xã hội thiếu hụt trầm trọng hiện nay được nhiều chuyên gia nhắc tới, đó là thực hiện chủ trương phát triển quỹ đất sạch bởi chi phí đất thường chiếm một tỷ lệ lớn trong chi phí xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, điều này là vô cùng khó khăn trong thời điểm hiện tại. Chẳng hạn, TP.HCM đang trong tình trạng cực kỳ khan hiếm quỹ đất, nếu có thì không phù hợp và không hấp dẫn người mua nhà. Trong khi đó, quỹ đất tại các khu chế xuất, khu công nghiệp - nơi thuận tiện và có nhu cầu lớn thì gần như không còn.

Thực tế trên cho thấy, chúng ta cần nỗ lực rất nhiều để gỡ khó cho không chỉ các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, mà còn cho cả người mua nhà và theo logic thông thường, hiện chưa có nhiều người mua nhà để mà quan tâm đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Xem xét điều chỉnh giảm lãi vay

Một vấn đề đáng chú ý khác, trong khi chúng ta đang đặt nhiều kỳ vọng vào gói vay 120.000 tỷ đồng mà vô tình quên đi một gói tín dụng khác cho phân khúc nhà ở xã hội là gói ưu đãi lãi suất 4,8%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội theo Quyết định số 1232/QĐ-TTg ngày 13/8/2020 của Thủ tướng Chính phủ.

Thống kê tại một dự án nhà ở xã hội đang được G-Home mở bán ở TP. Lạng Sơn cho thấy, có tới 65% người mua được giải ngân theo gói tín dụng này. Trong 20 năm hoạt động trong ngành bất động sản, tôi thấy đây là tỷ lệ giải ngân cao nhất tại một dự án nhà ở xã hội.

Thủ tục vay vốn cũng tương đối dễ dàng, ngoại trừ việc Ngân hàng Chính sách xã hội yêu cầu người vay phải là thành viên của tổ vay vốn tại địa phương nơi cư trú và chỉ cho “hộ gia đình vay” (nên người vay sẽ phải làm thủ tục “tách hộ”). Nếu thông thoáng hơn, có lẽ tỷ lệ giải ngân phải đạt tới hơn 90%, vì theo ghi nhận của chúng tôi, gần như tất cả những người mua nhà xã hội đều có nhu cầu vay vốn. Đó là chưa nói đến việc gói vay của Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay lên tới 80% tổng giá trị căn hộ và thời gian vay tối đa lên đến 25 năm.

Việc tại cùng một thời điểm tồn tại 2 chính sách về lãi suất đối với một đối tượng mua nhà ở xã hội là chưa hợp lý. Do đó, mong rằng Chính phủ sẽ xem xét điều chỉnh lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về mức tương đương với gói vay của Ngân hàng Chính sách xã hội. Nếu việc giảm lãi suất về 4,8%/năm trong toàn bộ thời gian vay khiến các ngân hàng phải bù chi phí quá nhiều thì có thể tính đến phương án chi hỗ trợ bù lãi suất trong 5 năm đầu tiên, vì thời gian này chính là giai đoạn khó khăn nhất của người mua nhà xã hội.