Anh Hoàng, môi giới có 15 năm làm ngành địa ốc, xác nhận mùa thị trường bất động sản đóng băng hiện nay là thời điểm rộ lên các cuộc giằng co, ngã giá nhà đất bán tháo. Điều này trái ngược hoàn toàn với cảnh mua bán chóng vánh bất chấp giá tăng vọt khi sốt đất trước đây.

Anh kể, giữa tháng 4 có môi giới một lô đất diện tích khá lớn gần chợ đầu mối Bình Điền. Chủ đất chào giá 47 triệu đồng một m2, đã giảm 25% so với đầu năm ngoái, pháp lý sổ đỏ. Tuy nhiên, qua nhiều vòng kiểm tra thông tin, đi xem đất, đến khi bên mua và bán giáp mặt nhau, khách mặc cả giảm xuống còn 23 triệu đồng một m2 khiến chủ đất bị sốc, từ chối thương lượng thêm.

Theo anh Hoàng, tình huống này thật ra khách mua đề nghị mức giá 23 triệu đồng một m2 chỉ là chiến thuật ngã giá tăng dần để tránh bị mua hớ. Thế nhưng chủ đất nghe mức khởi điểm quá thấp đã bỏ về giữa chừng vì cho rằng khách không hiểu thị trường và không thật sự có thiện chí.

Quan điểm của chủ đất cho rằng giá vốn lô đất đã trên 30 triệu đồng một m2, nhà ở xã hội gần đó cũng cao hơn 25 triệu một m2, còn chung cư vừa túi tiền quanh khu vực này khoảng 40 triệu đồng mỗi m2. Vì vậy, dù chủ đất kẹt tiền cần bán không có nghĩa sẽ xả hàng thủng đáy.

Trường hợp giằng co về giá với các giao dịch bất động sản bán tháo không hiếm tại huyện ven TP HCM và một số tỉnh phía Nam. Ông Quốc, ở huyện Bình Chánh đang chào bán lô đất 4.800 m2, pháp lý sổ đỏ, với giá 27 tỷ đồng, đã giảm 11 tỷ so với cùng kỳ năm ngoái, tương đương mức giảm 30%.

Tuy nhiên, ông Quốc cho biết nhiều khách có tiềm lực tài chính, sẵn tiền mặt tiếp cận chỉ đưa ra mức giá có thể mua vào khoảng 20 tỷ đồng, tức đề nghị giảm 48% mới xuống tiền. Do không thương lượng được giá cả, giao dịch này cũng chưa hoàn tất.

Còn ông Trung, chủ một lô đất rẫy cà phê nằm trên đồi tại Bảo Lộc kẹt tiền rao bán 11 tỷ đồng, đã giảm 30% so với giá thị trường đầu năm 2022, song người đi săn đất ngộp khu vực này chỉ đưa ra mức giá thương lượng là 7 tỷ đồng, tức giảm gần 60% mới xuống tiền cọc. Ông Trung và khách hàng mặc cả nhiều tháng nay nhưng chưa ngã ngũ, giao dịch vẫn ở tình trạng chờ.

Trong khi đó, ở khu vực Biên Hòa, Đồng Nai, tình trạng nhà đất ngộp tài chính bán tháo bị ép giá 40-50% cũng diễn ra. Bà Hà, chủ căn biệt thự dự án đang bị hoãn tiến độ, kẹt tiền vì chủ đầu tư dừng các thỏa thuận hỗ trợ lãi xuất, cho biết đã chào bán căn nhà 12 tỷ đồng (giá hợp đồng) với mức giảm gần 30% nhưng bị khách ngã giá giảm 50% mới thương lượng tiếp.

"Người mua cho rằng chủ đầu tư từng xả hàng chiết khấu 50% cho trường hợp thanh toán một lần tại dự án này, nên họ trả tiền một lần cũng chỉ đồng ý mua giá 6 tỷ đồng cho căn biệt thự của tôi. Giá bên mua đưa ra quá thấp, tôi tìm phương án khác để giải quyết tài chính", bà Hà nói.

Tổng giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, bà Lương Đình Thúy Vân xác nhận 4 tháng đầu năm, nhiều nhà đầu tư tổ chức lẫn cá nhân có sẵn tiền mặt bắt đầu có động thái đánh tiếng mua lại các tài sản cần bán trên thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, bên mua chỉ nhắm đến bất động sản ngộp tài chính cần cắt lỗ, thường ép giá giảm đến 50%, thậm chí nhiều hơn mới xuống tiền.

"Câu cửa miệng của bên mua là tôi chỉ săn hàng sẵng sàng cắt lỗ, lúc này không mua vội", bà Vân nói. CEO Mogin Holdings cho biết thêm với tình trạng bên mua và bán giằng co, chưa gặp nhau khi thương lượng giá nên thanh khoản trên thị trường thứ cấp vẫn khá yếu.

Nhìn nhận diễn biến trên, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), đánh giá sau bùng nổ đầu cơ bất động sản là làn sóng bán tháo. Nhưng trong bối cảnh thị trường đóng băng, bán tháo là một cuộc chiến giằng co căng thẳng giữa bên mua và bên bán về giá. Dù bên bán đã hạ giá, người mua có tâm lý đầu tư lúc này khá rủi ro, phải trả giá thấp để tránh bị hớ. Mức giá kỳ vọng bán và mua hiện chênh nhau lớn nên người có tiền vẫn đứng ngoài thị trường chờ đợi.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cũng cho rằng cung cầu hiện chưa gặp nhau. Nguyên nhân là dù đà giảm giá đang diễn ra nhưng người ôm tài sản có ngưỡng chịu lỗ giới hạn.

Ông giải thích, khi vùng giá bán bước qua ngưỡng giảm lời và chuyển hẳn sang vùng cắt lỗ, nếu mức lỗ vượt quá ngưỡng chịu đựng của bên bán là mất trắng hoặc không đủ bù chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, giao dich sẽ bị bế tắc. Bởi người bán tháo có thể chịu lỗ trong tình huống cấn trừ mọi hao tổn vẫn thu lại được một phần tài sản, còn nếu bán tháo đến mức mất trắng, họ sẽ dừng bán và tìm phương án khác để thay thế.

Vũ Lê