Sáng 12/5, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo Doanh nghiệp góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá đây là đạo luật giữ vai trò rất quan trọng, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, cuộc sống của mọi người dân.

Trong thời gian qua đã tiến hành thẩm tra 2 dự án luật, Ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến và đã được Chính phủ tiếp thu, từ đó đưa ra chỉ thị. Theo đó, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đủ điều kiện để có tờ trình chính thức với Quốc hội để xem xét, cho ý kiến lần thứ nhất tại tháng 5/2023.

Theo Thứ trưởng, Luật Nhà ở (sửa đổi) bao gồm 13 chương và 196 điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều; trong đó bãi bỏ 7 Điều trong Luật hiện hành, giữ nguyên 47 Điều; sửa đổi, bổ sung 104 Điều; bổ sung mới 34 Điều; Luật hóa từ Nghị định 11 Điều.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023.

Một trong những nội dung đáng chú ý, nhận được sự quan tâm của các chuyên gia đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là bài toán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.

Những bất cập trong triển khai nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, một số địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về nhà ở theo quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, phụ thuộc vào ngân sách, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, việc hoàn thiện sửa đổi các đạo luật trên sẽ tạo cơ chế, điều kiện, chính sách để thực hiện tốt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

Giao dịch BĐS qua sàn tốn kém thêm chi phí

Góp ý thêm cho Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng hiện còn một số vấn đề thiếu tính hợp lý trong các  điều luật.

Cụ thể, Điều 57 quy định trong dự thảo: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này” trong khi điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Ông Hiệp nêu quan điểm hiện nay có khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều sử dụng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn.

Tuy nhiên, từ thực tế chứng minh khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được và chi phí hoa hồng cho các môi giới của các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận của chủ đầu tư tự bán.

“Đây là một thực tế ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cố gắng giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm bớt chi phí. Đặc biệt chủ đầu tư là người hiểu rõ dự án sẽ có tư vấn chi tiết hơn môi giới, tạo thanh khoản tốt”, ông Hiệp phân tích.

Thứ hai, ở điều 26 điểm 2 có quy định “Bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu”.

Theo ông Hiệp nhận xét, đây là một vấn đề bất cập với luật đất đai. Vì theo luật đất đai khi người mua phải nộp 100% tiền thì văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sợ làm sổ đỏ.

“Nếu làm đúng theo quy định này sẽ là câu chuyện “con gà – quả trứng”, mà thực tế thì một số khách mua nhà khi đã nhận bàn giao nhà cũng trây ì việc nộp 5% cuối cùng vì có người không có nhu cầu lấy sổ đỏ, từ đó gây khó cho chủ đầu tư trong quá trình thu hồi công nợ”, vị lãnh đạo chia sẻ.

Vì vậy, Chủ tịch VACC kiến nghị sửa lại thành “Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối, người mua nộp vào tài khoản phong toả của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua”.

Xem xét lại tính khả thi của Luật Kinh doanh BĐS

Cũng góp ý thêm cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, hệ thống pháp luật của Việt Nam có luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh tài sản là bất động sản nhưng không có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh tài sản là động sản.

Trong khi đó, bộ Luật Dân sự đã có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ...

Theo quy định của Luật Dân sự, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Như vậy các loại hợp đồng mua bán bất động sản, hợp đồng thuê bất động sản hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hoá theo Luật Thương mại.

“Có quan điểm cho rằng bất động sản là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh. Nhưng một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh của chúng mà chỉ được quy định chung trong Bộ luật dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này.

Vậy về mặt logic nếu đã có Luật Kinh doanh bất động sản thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng?”, ông Đỉnh nêu quan điểm.

Theo đó, vị chuyên gia chia sẻ việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Mặt khác, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản có chồng lấn với các luật khác: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về bất động sản dạng nhà ở), Luật Đất đai (các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ luật dân sự, Luật Thương mại...

Do vậy, vị chuyên gia kiến nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xem xét, đánh giá lại sự cần thiết của việc xây dựng, ban hành Luật.