Doanh nghiệp mòn mỏi chờ

Câu chuyện doanh nghiệp địa ốc tha thiết xin được nộp tiền sử dụng đất không còn là chuyện lạ trên thị trường bất động sản, song điều đáng nói là nút thắt này vẫn chưa thể tháo gỡ sau nhiều năm các thành viên thị trường... kêu cứu.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, sau khi nhận chuyển nhượng dự án Khu dân cư Phú Thuận (tên thương mại là Lotus Residence) tại phường Phú Thuận, quận 7 và hoàn tất các thủ tục theo quy định như phê duyệt quy hoạch 1/500, công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở… từ năm 2015, nhưng đến nay, chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đầu tư Anh Tuấn vẫn chưa thể triển khai tiếp dự án do chưa được nộp tiền sử dụng đất.

Theo đại diện doanh nghiệp này, vào thời điểm giao đất, TP.HCM chưa xác định được số tiền sử dụng đất nên chủ đầu tư chưa có cơ sở để đóng theo quy định. Hơn nữa, doanh nghiệp đã nộp hồ sơ đến các sở, ngành liên quan với mong muốn được thực hiện nghĩa vụ tài chính cho dự án… mà vẫn chưa được giải quyết.

“Dù đất đã sạch, các thủ tục đã cơ bản hoàn tất, nhưng bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất để được cấp phép xây dựng thì mãi không thực hiện được, khiến dự án bị treo nhiều năm nay. Chúng tôi muốn triển khai tiếp cũng không được, muốn chuyển nhượng lại dự án cũng không xong nên bị thiệt hại rất lớn. Hiện nay, chúng tôi chỉ trông chờ vào duy nhất dự án này để có tiền duy trì hoạt động cũng như phát triển dự án khác”, ông Dương Tuấn Tú, Tổng giám đốc Công ty Anh Tuấn giãi bày.

Quá sốt ruột, Công ty Anh Tuấn đã nhiều lần gửi văn bản đến UBND TP.HCM để báo cáo tình hình thực hiện dự án, đồng thời kiến nghị Thành phố xem xét cho phép gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như được nộp tiền sử dụng đất.

Văn phòng UBND TP.HCM cũng đã tiếp nhận và gửi văn bản đến Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố để rà soát, xử lý. Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, các vướng mắc “vẫn đang trong quá trình giải quyết”, chủ đầu tư vẫn chưa được đóng tiền sử dụng đất để người dân có thể xây dựng nhà ở.

Trên thực tế, đây chỉ là một trong hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM phải ngừng triển khai nhiều năm chỉ vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, cho dù chủ đầu tư rất sẵn sàng đóng tiền. Bởi theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài đã chiếm khoảng 1/4 tổng số dự án ách tắc trên địa bàn Thành phố hiện nay. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hơn 50% vướng mắc của các dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường.

Đối với phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trước khi được miễn thì vẫn phải xác định tiền sử dụng đất và điều này làm phát sinh các thủ tục hành chính. Theo báo cáo của các doanh nghiệp, riêng việc thực hiện những thủ tục này mất thời gian từ 1-2 năm.

Giải quyết cách nào?

Khi chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất, dự án nằm bất động, thì quyền lợi của cả Nhà nước, chủ đầu tư và người mua cùng bị ảnh hưởng.

Khi chủ đầu tư không đóng được tiền sử dụng đất, dự án nằm bất động, thì quyền lợi của cả Nhà nước, chủ đầu tư và người mua cùng bị ảnh hưởng. Chẳng hạn, tại dự án Lotus Residence, do quá nóng ruột khi thấy tài sản bị “chôn chân” kéo dài, một nhóm khách hàng mua đất tại dự án đã kéo tới văn phòng của chủ đầu tư để căng băng rôn, đòi quyền lợi, trong khi chủ đầu tư rất muốn đóng tiền sử dụng đất để người mua triển khai xây dựng mà không được.

Thực tế, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu ngân sách nhà nước. Đây cũng là nguồn thu cơ bản để địa phương bổ sung vào chi cho đầu tư phát triển. Do vậy, việc tháo gỡ vướng mắc, đẩy mạnh thu tiền sử dụng đất rất được địa phương quan tâm. Tuy nhiên, có nhiều nguyên nhân khiến quá trình thẩm định tiền sử dụng đất chậm trễ.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, các quy định pháp luật liên quan đến công tác xác định, thẩm định giá đất thay đổi thường xuyên. Dù đã giảm tối đa nhưng thời gian thực hiện, luân chuyển hồ sơ để hoàn tất các bước trong quy trình xác định giá đất vẫn kéo dài.

Việc chậm thẩm định giá đất dẫn đến chưa kịp thời huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mất cơ hội của nhà đầu tư, làm chậm sự phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, Sở đã đề xuất và UBND Thành phố đã đưa nội dung này vào dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/QH14 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM.

Liên quan đến căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có nhiều đổi mới. Tuy nhiên, về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được quy định tại Khoản 4, Điều 160 vẫn tồn tại một số bất cập.

Theo TS. Đỗ Xuân Trọng, Đại học Luật Hà Nội, hiện nay, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể là giá thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc có thể là giá cụ thể hay cả 2 loại giá này, đặc biệt là giá đất cụ thể, mặc dù do Nhà nước ban hành nhưng vẫn có khả năng biến động rất cao trong thời gian ngắn dưới sự tác động của yếu tố cung - cầu trên thị trường.

Do đó, nếu giữ nguyên thời hạn được quyết định giá đất “không quá 6 tháng” như quy định trong dự thảo dễ dẫn việc cố tình xử lý giá hoặc có sự lựa chọn thời điểm thị trường bất động sản thấp để trục lợi. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường đất đai, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Từ đó, vị chuyên gia này đề nghị sửa đổi theo hướng bỏ quy định về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong khoảng thời gian “không quá 6 tháng”. Thời điểm xác định giá đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất.

Dưới góc độ doanh nghiệp, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản đang triển khai nhiều dự án khu vực phía Nam đề xuất, trong thời gian chờ Luật Đất đai sửa đổi được ban hành, cơ quan chức năng nên cho phép doanh nghiệp tạm ứng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phương pháp hệ số K điều chỉnh giá đất để kịp thời huy động nguồn thu ngân sách nhà nước. Khi nào có con số cụ thể, doanh nghiệp sẽ nộp bổ sung sau.

“Sử dụng đất thì phải đóng tiền là điều đương nhiên, nhưng đóng bao nhiêu thì doanh nghiệp cần con số cụ thể, nếu chưa xác định được thì nên cho doanh nghiệp đóng trước một khoản để triển khai dự án, khi nào xác định rõ thì doanh nghiệp sẽ nộp bổ sung. Chứ cứ để tình trạng này kéo dài, cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều chịu thiệt”, vị lãnh đạo trên phân tích.