Trong văn bản kiến nghị do Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) gửi Ngân hàng Nhà nước, HoREA cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50%.

Tuy nhiên vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng "chết trên đống tài sản".

Theo đó, Hiệp hội đánh giá năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất và 2023 là năm quyết định sống, còn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Điều này có lẽ thể hiện rõ nhất trong báo cáo tài chính quý I/2023 của các doanh nghiệp khi tài sản nhiều “ông lớn” bất động sản ghi nhận biến động mạnh.

Hàng tồn kho chiếm phần lớn tổng tài sản

Xét về doanh nghiệp có tài sản suy giảm mạnh, đứng đầu có lẽ phải nhắc đến CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) khi tại thời điểm 31/3/2023, tổng tài sản doanh nghiệp đạt hơn 256.000 tỷ đồng, giảm 1.171 tỷ đồng so với cuối năm 2022.

Trong đó, các khoản phải thu ngắn và dài hạn ghi nhận lên đến 96.635 tỷ đồng, tương ứng chiếm 38% tổng tài sản.

Bên cạnh các khoản phải thu, hàng tồn kho cũng chiếm một phần lớn trong cơ cấu tài sản doanh nghiệp với 136.904 tỷ đồng. Như vậy, chỉ riêng các khoản phải thu và tồn kho đã chiếm xấp xỉ 90% tổng tài sản của Novaland.

Trong số 136.904 tỷ đồng hàng tồn kho của Novaland có 125.107 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng, 11.677 tỷ đồng là bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành và 104 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản. Về bất động sản để bán đang xây dựng nằm ở những dự án nào Novaland không thuyết minh chi tiết tại báo cáo.

Tuy nhiên, doanh nghiệp này cho biết, tại ngày 31//2023, giá trị hàng tồn kho của Novaland đang được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay 58.686 tỷ đồng, tổng chi phí lãi vay được vốn hoá trong kỳ lên đến 1.598 tỷ đồng.

Cũng là doanh nghiệp có “máu mặt” trên thị trường bất động sản, tài sản của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng có cú trượt dốc khá trường kỳ khi trượt dài kể từ quý III/2022 cho đến nay, từ hơn 25.797 tỷ đồng xuống chi còn xấp xỉ 21.758 tỷ đồng.

Trong quý I/2023, cơ cấu tài sản của Phát Đạt có sự dịch chuyển đáng chú ý là các khoản phải thu giảm hơn 1.000 tỷ đồng, đạt 5.328 tỷ đồng, chiếm 24,5% tổng tài sản. Hàng tồn kho cũng giảm nhẹ (giảm 50 tỷ đồng), đạt 12.131 tỷ đồng, chiếm 55,7% tổng tài sản.

Dù vậy, tiền mặt của doanh nghiệp chỉ có khoảng 218 tỷ đồng, cơ cấu tài sản của công ty vẫn nằm chủ yếu ở khoản mục hàng tồn kho và các khoản phải thu. Giá trị hàng tồn kho và khoản phải thu của Phát Đạt hiện vẫn chiếm sóng 80% tổng tài sản, cũng không kém với “đàn anh” Novaland là mấy.

Không kém cạnh với các anh lớn trong ngành, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (HoSE: DIG) dù trải qua một quý kinh doanh khởi sắc với lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 10% nhưng tài sản lại tiếp tục đi lùi.

Cụ thể, tại thời điểm ngày 31/3/2023, tổng tài sản của DIC Corp đã giảm hơn 900 tỷ đồng so với đầu năm (từ 14.748 tỷ xuống còn 13.826 tỷ đồng). Trong đó, hàng tồn kho là 6.037 tỷ đồng, chiếm 43,7% tổng tài sản; các khoản phải thu là 5.743 tỷ đồng, giảm so với đầu năm nhưng vẫn chiếm 41% tổng tài sản.

Ngoài ra, tiền và các khoản tương đương tiền giảm 40 tỷ so với hồi đầu năm xuống còn hơn 205 tỷ đồng; các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn cũng giảm nhẹ còn 177 tỷ đồng.

Đây đã là quý thứ 5 liên tiếp doanh nghiệp ghi nhận tài sản giảm mạnh, lần gần nhất tổng tài sản của DIC Corp ghi nhận có sự tăng trưởng là quý IV/2021.

Nối dài danh sách tài sản suy giảm, tổng tài sản của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KHD) tính đến ngày 31/3/2023 ghi nhận ở mức hơn 20.747 tỷ đồng, giảm nhẹ 4% so với hồi đầu năm.

Trong đó, các khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn dưới 3 tháng ghi nhận giảm xuống còn gần 564,7 tỷ đồng, trong khi đầu năm ghi nhận hơn 2.000 tỷ đồng.

Hàng tồn kho vẫn chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản với hơn 12.656 tỷ đồng, chủ yếu nằm ở bất động sản xây dựng dở dang.

Cụ thể, hơn 5.405 tỷ đồng tại Dự án Khang Phúc – Khu Trung tâm dân cư phường Tân Tạo; gần 3.300 tỷ đồng tại Dự án Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông; hơn 1.134 tỷ đồng tại dự án Bình Trưng – Bình Trưng Đông và hơn 2.816 tỷ đồng ở các dự án khác.

Giữ vững đà tăng

Giữa bức tranh nhuốm màu u ám với tài sản đáng chú ý, các doanh nghiệo “họ” VinGroup lại bật lên cùng mức tăng trưởng ấn tượng.

Xét về tổng tài sản, Công ty Cổ phần Vinhomes (HoSE: VHM) tiếp tục giữ “ngôi vương” trong làng bất động sản.

Quy mô tổng tài sản của Vinhomes ghi nhận tiếp tục mở rộng thêm 4% trong quý I/2023, đạt hơn 377.000 tỷ đồng, trong đó, tài sản ngắn hạn chiếm đến 205.327 tỷ đồng.

Khi cả thị trường đau đầu vì tồn kho thì Vinhomes lại chễm trệ giảm 3.416 tỷ đồng trong một quý về mức 60.946 tỷ đồng. Tổng giá trị tồn kho và các khoản phải thu ngắn, dài hạn của Vinhomes hiện chiếm khoảng 53% trong cơ cấu tài sản của doanh nghiệp.

Dù vậy, điều đáng chú ý là lượng tiền và các khoản tương đương tiền của Vinhomes sụt giảm đáng kể trong quý I/2023, từ 10.816 tỷ đồng xuống còn còn 1.889 tỷ đồng. Trong đó ghi nhận giảm nhiều nhất ở các khoản đầu tư và gửi ngân hàng có kỳ hạn dưới 3 tháng, giảm 9.625 tỷ đồng.

Bên cạnh Vinhomes, chủ chuỗi trung tâm thương mại Vincom - CTCP Vincom Retail (HoSE: VRE) cũng đang làm rất tốt trong việc giữ vững đà tăng của tài sản.

Cuối quý I/2023, tổng tài sản của Vincom Retail đang đạt gần 44.260 tỷ đồng, tăng so với mức hơn 42.700 tỷ đồng ghi nhận hồi đầu năm. Tiền và các khoản tương đương tiền đạt gần 7.t300 tỷ đồng, tăng 4%.

Hàng tồn kho tính đến cuối quý I/2023 là hơn 1.400 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng dở dang chiếm 1.399 tỷ đồng (chủ yếu là chi phí xây dựng và phát triển các hạng mục nhà phố thương mại để bán).

Tại ngày 31/3/2023, Vincom Retail có tổng cộng 701 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, trong đó, tại Khách sạn Bắc Ninh là 208 tỷ đồng, dự án Vincom Plaza Điện Biên là 135 tỷ đồng, dự án Vincom Plaza Biên Hòa 2 gần 136 tỷ đồng và dự án Vincom Plaza Đông Hà Quảng Trị là 127 tỷ đồng.

Tăng nhưng... không đúng chỗ

Tuy nhiên, không phải lúc nào gia tăng tài sản cũng là một dấu hiệu tích cực.

Báo lãi giảm nửa, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) cũng đã công bố báo cáo tài chính quý I/2023 với tài sản tăng nhẹ so với đầu năm lên 27.264 tỷ đồng nhưng lại đa phần là tăng ở tồn kho, đạt 15.681 tỷ đồng và chiếm tới 57,5% tổng tài sản. 

Trong khi đó, tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp lại giảm 9% xuống 3.425 tỷ đồng.

Hay như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, HoSE: BCM), dù có tổng tài sản tăng nhẹ so với đầu năm lên hơn 48.589 tỷ đồng thì doanh nghiệp này vẫn báo lãi sau thuế chỉ vỏn vẹn 74 tỷ đồng, giảm 81%. 

Đáng chú ý, tiền và các khoản tương đương tiền của “ông trùm” bất động sản công nghiệp này còn đang giảm 60% xuống 436,2 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, khoản phải thu ngắn hạn khách hàng tăng 10% lên 3.284 tỷ đồng; hàng tồn kho chiếm phần lớn trong cơ cấu tài sản với 21.356 tỷ đồng (chiếm 44% tài sản), tăng 2,3% so với đầu năm; khoản đầu tư vào công ty liên kết chiếm 15.337 tỷ đồng (chiếm 31,5% tài sản), tăng nhẹ so với đầu năm.

Ở thời điểm tiền mặt là vua như hiện nay, việc nhiều doanh nghiệp công bố tài sản có sự tăng trưởng nhưng chủ yếu nằm ở tồn kho còn các khoản tiền lại sụt giảm nghiêm trọng cũng chưa hẳn đã là một tín hiệu tích cực.