THU HỒI HAY THỎA THUẬN?

Báo cáo Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở VN (PAPI) năm 2022 được Chương trình Phát triển của Liên Hiệp Quốc (UNDP) cùng một số cơ quan VN công bố hồi đầu tháng 4 vừa qua đánh giá, thu hồi đất đang trở thành một vấn đề nổi cộm tại VN. Cùng với công nghiệp hóa, đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội (KT-XH) đất nước, tỷ lệ người dân bị thu hồi đất cũng tăng lên, kéo theo đó là những mâu thuẫn, khiếu kiện kéo dài khi người dân cho rằng bồi thường thu hồi đất còn ở mức quá thấp.

LÊ QUÂN

Đây là lý do khiến nhiều đại biểu Quốc hội (QH), chuyên gia khi góp ý luật Đất đai đang sửa đổi, đã đề nghị Nhà nước nên hạn chế tối đa việc thu hồi đất để phát triển KT-XH, đặc biệt là các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế VN, nói Nhà nước chỉ nên sử dụng quyền thu hồi đất vì những mục đích "cao cả", như quốc phòng, an ninh. Đất đai, với tư cách là nguồn lực, cần được định giá theo nguyên tắc thị trường, nghĩa là thỏa thuận, "thuận mua vừa bán". "Ta càng cách xa nguyên lý thị trường thì xung đột đất đai càng gay gắt hơn chứ không phải là tốt hơn, nhất là giai đoạn tới khu công nghiệp, đô thị sẽ tăng lên", ông Thiên nói.

Trên thực tế, việc Nhà nước tạo quỹ đất bằng biện pháp hành chính là thu hồi bao giờ cũng dễ dàng so với doanh nghiệp (DN) tự thỏa thuận với người dân. Song sự vận hành của bộ máy hành chính qua nhiều tầng nấc, đầy tính quan liêu từ khâu quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tới đấu giá, đấu thầu dự án đã tạo ra nhiều kẽ hở cho tham nhũng, tiêu cực. Để có được đất cho dự án, những DN chân chính không chỉ phải cạnh tranh không lành mạnh với những "quân xanh, quân đỏ" mà còn phải chi rất nhiều khoản chi phí không chính thức, song vẫn mang tiếng là lấy đất của dân bằng "giá bát phở" nhưng bán với "giá hàng tỉ đồng".

Đại diện một DN thuộc Hiệp hội Bất động sản VN cho biết, tiền bồi thường cho người dân để giải phóng mặt bằng bản chất là của Nhà nước, nhưng thực tế DN phải ứng trước và đối trừ sau trong tiền sử dụng đất, tiền thuế đất. Ngay cả khi lấy được đất 1 triệu đồng/m² thì cũng không phải bán ngay được với giá gấp nhiều lần. Ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuế đất phải đóng cho Nhà nước, DN phải thêm đủ loại chi phí xây dựng hạ tầng, bán hàng qua sàn, chiết khấu đại lý, trả tiền lãi suất…

"Tổng cộng vốn/m² đất đã khoảng trên 20 triệu đồng/m². Ở điều kiện thị trường ổn định thì kỳ vọng lãi từ 10 - 20% là rất tốt rồi. Nhưng thực tế triển khai dự án còn nhiều sự cố, rủi ro khác. Chưa kể việc thanh tra, kiểm toán sau này… Nhiều dự án khi quyết toán lãi còn rất mỏng, thậm chí lỗ", vị đại diện DN chia sẻ và cho rằng, điều này chưa bao giờ được truyền thông đầy đủ, khiến DN luôn bị coi là kẻ xấu, tham lam, lừa đảo, lợi ích nhóm.

Thực tiễn thời gian qua chứng minh, lạm dụng thu hồi đất đang gây ra nhiều hệ lụy. Song việc thỏa thuận không phải bao giờ cũng dễ dàng, nhất là khi người có đất luôn có tâm lý bị thiệt. Chủ tịch Ủy ban T.Ư MTTQ VN Đỗ Văn Chiến, tại một hội nghị góp ý luật Đất đai sửa đổi, cho biết nhiều dự án thỏa thuận được tới 95% mặt bằng, chỉ còn 5% người dân không đồng ý thỏa thuận, không giải phóng được mặt bằng thì dự án cũng không thể triển khai. Để giải quyết tình trạng này, ông Chiến đề nghị giai đoạn đầu cần phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân để tạo sự đồng thuận, tuy nhiên đến một mức tỷ lệ nào đó thì Nhà nước có thể đứng ra thu hồi. "Nghị quyết 18 Hội nghị T.Ư 5 khóa XIII nêu phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa DN và người dân. Tuy nhiên, đến một mức mà người dân yêu cầu giá cao quá mà nhà đầu tư cũng như Nhà nước đều không chấp nhận được thì Nhà nước phải thu hồi", ông Chiến nói.

Cơ chế thỏa thuận với đại đa số cộng đồng mà ông Chiến đề nghị, theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cũng được nhiều nước trên thế giới áp dụng. Tức là tối thiểu 70% người dân liên quan đồng thuận thì dự án được triển khai, Nhà nước căn cứ trên cơ sở ấy để quyết định theo nguyện vọng người dân. Sau đó, Nhà nước thực hiện thu hồi đất đối với 30% còn lại không đồng thuận. Tuy nhiên, ông Võ cho rằng ở VN, nếu theo cách này cũng cần phải quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, trách nhiệm thực thi cưỡng chế thu hồi đất với 30% không đồng thuận, hỗ trợ dự án sớm được triển khai. "Điều này rất cần thiết vì thực tế không thiếu các trường hợp để thúc đẩy dự án được triển khai, DN vẫn chi ngoài lót tay cho cán bộ. Nếu không quy định rõ sẽ tạo lỗ hổng phát sinh tiêu cực, tham nhũng", ông Võ lưu ý. Việc cùng lúc tồn tại cơ chế thu hồi lẫn thỏa thuận cũng dẫn đến những bức xúc, khiếu kiện.

CỐT LÕI LÀ HÀI HÒA LỢI ÍCH

Những "khúc mắc" giữa thu hồi và thỏa thuận không chỉ có vậy. Bà Trần Thị Vân, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu QH tỉnh Bắc Ninh, tại một hội thảo góp ý luật Đất đai mới đây đã dẫn ví dụ một gia đình có 1 miếng đất nhưng lại vào khu vực làm 2 dự án khác nhau. Một dự án thuộc diện thu hồi, dự án còn lại là thỏa thuận. Thu hồi thì chỉ 158 triệu đồng/sào; còn bồi thường là 1 triệu đồng/m² (khoảng 360 triệu đồng/sào), tức là gấp hơn 2 lần. Có đại biểu QH tại hội trường Diên Hồng cũng từng dẫn ví dụ, 2 mảnh đất cạnh nhau, nhưng một mảnh bị Nhà nước thu hồi để làm đường được trả giá rất thấp trong khi mảnh đất được DN mua để làm cây xăng thì giá gấp 5, gấp 10. Sự chênh lệch lớn trong mức đền bù giữa thu hồi và thỏa thuận cũng dẫn đến xung đột, khiếu kiện.

Tuy nhiên, sự xung đột bắt nguồn từ chênh lệch về giá đền bù, thỏa thuận chứ không phải từ cơ chế thu hồi hay thỏa thuận. GS Đặng Hùng Võ cho rằng, không nên quy định cứng nhắc là chỉ thực hiện theo thu hồi đất hay thỏa thuận đền bù đất. Cần có cơ chế giải phóng mặt bằng lấy đất làm dự án mềm mại, linh hoạt giữa 2 cơ chế. Thậm chí là kết hợp giữa 2 cách này, miễn sao đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, thực hiện được dự án góp phần thúc đẩy kinh tế. "Thu hồi hay đền bù thì vấn đề cốt lõi là giải quyết lợi ích của người mất đất, nhà nước, DN. Hiện nay, định hướng đã đúng là định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường nhưng còn phải mất nhiều thời gian mới hình thành được", GS Võ nói.

Với quan điểm luật Đất đai sửa đổi cần được tiếp cận theo nguyên tắc thị trường, TS Trần Đình Thiên cho rằng dự thảo luật cần "dày công" hơn vào giá đất. Theo ông, giá đất với tư cách giá vốn dựa trên nền tảng lãi suất được dự đoán trong tương lai và địa tô, gồm địa tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch. "Chúng ta đang đi sau thế giới nhưng đừng hoảng sợ với giá đất, phải biết tiếp cận cho đúng", ông Thiên nói.

Cùng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản, cho rằng luật Đất đai sửa đổi nên theo hướng không nhất thiết tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi (cơ chế hành chính); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng 1 trong 2 cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). Việc lựa chọn cơ chế nào là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư. "Vai trò của Nhà nước là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên", ông Đỉnh nhấn mạnh. (còn tiếp)