Người mua nằm “cửa dưới”

Sau hơn 4 năm ký kết hợp đồng thỏa thuận giao dịch căn hộ dự án Haus Belo (TP. Thủ Đức, TP.HCM), vào cuối tháng 3/2023, chị Thu Phương cùng hàng trăm người mua nhà tại dự án này bất ngờ nhận thông báo chấm dứt thỏa thuận giao dịch và trả lại tiền cọc của đơn vị phát triển dự án là Công ty AHC Minh Sơn.

Chị Phương cho biết, cuối năm 2018, Công ty AHC Minh Sơn tổ chức mở bán dự án với 888 căn hộ được bán hết, chị nằm trong số hàng trăm khách hàng đặt mua bằng hình thức hợp đồng cọc, đóng 10% giá trị căn hộ. Thế nhưng, từ đó đến nay, dự án vẫn “trùm mền” mà không triển khai xây dựng.

“Chúng tôi đã chờ đợi 4 năm, mong nhận nhà để an cư, chứ không phải nhận lại khoản tiền đã đóng. Điều này xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi khách hàng”, chị Phương nói.

Đại diện đơn vị phát triển dự án, bà Phạm Thị Minh Kha, Giám đốc Công ty AHC Minh Sơn cho hay, AHC Minh Sơn chỉ là nhà phát triển độc quyền dự án Haus Belo, còn chủ đầu tư là Công ty TNHH Đầu tư và xây dựng Minh Sơn (nay là Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và dịch vụ Minh Sơn). AHC Minh Sơn đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý để triển khai dự án theo đúng cam kết nhưng không được, nên chưa thể trao quyền mua căn hộ cho khách hàng. Do đó, AHC Minh Sơn buộc phải thông báo chấm dứt thỏa thuận thực hiện giao dịch để đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Cũng rơi vào trường hợp tương tự là những người mua nhà tại 2 dự án High Intela (số 1670 Võ Văn Kiệt, phường 16, quận 8) và West Intela (69 An Dương Vương, phường 16, quận 8) của LDG Group.

Khách hàng Bùi Phương Mai kể, đầu năm 2018, chị đặt mua 2 căn hộ với giá hơn 1,8 tỷ đồng. Sau 15 ngày ký phiếu giữ chỗ căn hộ với số tiền cọc 30 triệu đồng, chị tiếp tục thanh toán 20% giá trị căn hộ, nhưng phía LDG đưa ra thông báo trì hoãn, kéo dài thời gian ký hợp đồng.

“Trong quá trình đặt cọc giữ chỗ, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng thanh toán tiền theo tháng, cam kết dự án đầy đủ pháp lý nhưng xây dựng không đúng tiến độ. Đến nay là 3 năm không có dấu hiệu triển khai tiếp, tôi thực sự rất nóng ruột và nhiều lần hỏi chủ đầu tư để lấy lại tiền nhưng không nhận được câu trả lời thỏa đáng”, chị Mai bức xúc.

Cần luật hóa việc đặt cọc

Lâu nay, việc đặt cọc mua bán bất động sản diễn ra phổ biến trên thị trường. Nhiều chủ đầu tư nhận đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ với số tiền lớn, có trường hợp đến 80% giá trị căn hộ. Trên thực tế, Luật Dân sự cho phép đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng trong tương lai. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản - sắc luật trực tiếp điều chỉnh hoạt động này - lại chưa có quy định cụ thể đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ căn hộ, nhà ở nên chủ đầu tư tự quyết việc này, cơ quan quản lý khó giám sát, khiến người mua nhà thiệt thòi và nhận rủi ro.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhiều lần đề cập tới tình trạng nhiều dự án bất động sản có dấu hiệu “lách luật” để huy động vốn bằng các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn hoặc những dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng quan tâm mua bất động sản hình thành trong tương lai, hợp đồng hứa mua, hứa bán... Sở cũng đã chỉ ra các dự án cụ thể chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai và chưa có văn bản cho phép chủ đầu tư bán nhà, nhưng đâu đó hoạt động này vẫn diễn ra.

Để ngăn chặn tình trạng trên, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Quốc hội tới đây, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định chủ dự án chỉ được huy động tiền đặt cọc của khách hàng sau khi dự án đủ điều kiện bán nhà, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định này là không cần thiết, bởi nếu là dự án nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, có nghĩa là đã giao kết hợp đồng, thì chủ đầu tư có quyền thu khoản thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Thay vào đó, cần quy định hành vi đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng, đất nền nhà hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án bất động sản, bên bán đất nền nhà ở để bảo đảm giao kết hợp đồng. Hành vi này xảy ra trước thời điểm giao kết hợp đồng, tức là khi nhà ở, công trình xây dựng chưa có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, để tránh tình trạng thu tiền đặt cọc quá lớn.

“Nên quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi huy động vốn, bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, ông Châu kiến nghị.