Trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhóm ngành bất động sản dân cư đã toả sáng với mức tăng trưởng lợi nhuận ròng 72,7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng của cả ngành chỉ đến từ mỗi Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) – chiếm gần 90% lợi nhuận toàn ngành, với mức tăng hơn 152,3% so với năm trước.

Trong khi đó, tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt 718 tỷ đồng, giảm 72,3% so với cùng kỳ.

Lợi nhuận sau thuế của VHM tăng đột biến

“Chúng tôi nhận thấy năm 2023 sẽ tiếp tục là một năm đầy khó khăn đối với ngành bất động sản trong bối cảnh thị trường huy động vốn từ kênh trái phiếu không thuận lợi và lãi suất cho vay vẫn tăng cao”, Phòng nghiên cứu Wigroup nhận định tại Báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2023.

Trong quý I/2023, các doanh nghiệp bất động sản dân cư lại tiếp tục gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay, đặc biệt qua kênh trái phiếu.

Trước đây, tỷ lệ đóng góp từ kênh trái phiếu trong cơ cấu nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chiếm tới hơn 60% (thời điểm cuối năm 2021). Tuy vậy, trước các biện pháp kiểm soát chặt từ chính phủ thì đến quý I/2023, con số này đã sụt giảm đáng kể về mức 28%, theo báo cáo của Wigroup.

Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn, khi mà thời gian đáo hạn các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới không còn dễ dàng.

Cơ cấu nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản

Giá trị phát hành trái phiếu gần như đóng băng trong quý I/2023, giảm hơn 63% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành diễn ra rất thưa thớt trong 2 tháng đầu năm và chỉ bắt đầu khởi sắc kể từ tháng 3 sau khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành.

Mặc dù, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản giảm hơn 30% so với cùng kỳ nhưng đây vẫn là nhóm ngành dẫn đầu về giá trị phát hành trái phiếu trong quý I/2023 với 24.235 tỷ đồng, tương đương 85% thị trường.

Trong khi giá trị mới phát hành sụt giảm thì doanh nghiệp đã tăng mua lại trước hạn lượng trái phiếu trị giá 29,863 tỷ đồng (tăng 63% so với năm trước). Trong đó, nhóm bất động sản đứng đầu khi thực hiện mua lại, đạt 8,682 tỷ đồng (chiếm 29% tổng giá trị mua lại).

Mặc dù hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp diễn ra tích cực, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp sẽ đạt đỉnh trong năm 2023 và 2024, với tổng giá trị đạt 650,319 nghìn tỷ đồng.

Áp lực trái phiếu đáo hạn sẽ đạt đỉnh trong năm nay

“Dự án đang triển khai chưa thể thương mại, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ gặp nhiều khó khăn đang là 3 yếu tố tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, song song với câu chuyện lãi suất tăng”, báo cáo của WIgroup nhận định.

Đáng chú ý, nguồn tiền tài trợ từ các khoản trả trước của khách hàng trong xu hướng đi ngang. Tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong quý I/2023 giảm nhẹ so với quý trước, giảm 3,8% khi việc triển khai các dự án mới tiếp tục gặp nhiều khó khăn do thiếu vốn.

Khoản mục người mua trả tiền trước của toàn ngành trong quý I/2023 có sự giảm nhẹ so với quý trước, giảm khoảng 6%, trong đó lượng khách hàng trả trước của VHM giảm khoảng 8,5%, đạt mức 56.809 tỷ đồng.

Tỷ lệ tài trợ từ nguồn tiền người mua trả trước cho các dự án bất động sản của toàn ngành gần như đi ngang trong quý I/2023, đạt mức 26%. Trong đó, VHM đóng góp vào mức tăng trưởng là 16%.