Kiến nghị bỏ đấu giá, đấu thầu đối với đất xây dựng nhà ở xã hội

Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo quy định của pháp luật đất đai, các dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quá sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất nhưng pháp luật về nhà ở quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn đầu tư công thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Việc dành quỹ đất 20% thuộc các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại chưa được thực hiện triệt để hoặc chưa được sử dụng đúng mục đích.

Ngoài ra, hiện nay còn đang thiếu quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí thuận lợi ở các đô thị lớn, nhiều khu công nghiệp được hình thành nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Để giải quyết tình trạng chồng chéo giữa hai luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nay, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5 năm 2023) theo Tờ trình số 136/TTr-CP ngày 25 tháng 4 năm 2023 về dự án Luật Đất đai sửa đổi) đã có quy định cụ thể hơn về chính sách giao đất, cho thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Dự án nhà ở xã hội thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, thuộc trường hợp dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất được giao đất, cho thuê không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất và được giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Khó khăn từ địa phương

Đại diện tỉnh Bắc Giang cho biết, tiêu chí không có nhà ở, đất ở không rõ được thực hiện tại nơi có dự án, địa bàn huyện nơi đối tượng thường trú, tạm trú hay trên địa bàn toàn tỉnh, cả nước. Dẫn tới cách triển khai của các địa phương khác nhau, không thống nhất. Bên cạnh đó, việc rà soát các đối tượng để xem có nhà ở, đất ở hay chưa trong giai đoạn này còn nhiều bất cập, như: Sổ đỏ thường cấp cho hộ gia đình trong đó có bố mẹ và đối tượng đăng ký mua nhà (hiện nay nếu không có nhà ở thì không thể tách hộ theo Luật cư trú). Vậy bố mẹ đã có sổ đỏ đất ở, nhà ở của hộ gia đình thì đối tượng đó có được coi là chưa có đất ở, nhà ở hay không?

Về quy định nhóm đối tượng là người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn không được mua/thuê/thuê mua nhà ở xã hội. Theo quy định tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở năm 2014, nhóm đối tượng “Hộ gia đình có thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn” chỉ được hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở mà không được mua/thuê/thuê mua nhà ở tại các dự án nhà ở xã hội. Đây là nội dung bất cập đối với các địa phương mà khu vực nông thôn còn nhiều như trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

Khoản 2 Điều 53 Luật Nhà ở năm 2014 xác định hình thức “Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình thuê” là một hình thức phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên trong quy định của Luật Nhà ở và các Nghị định của Chính phủ không có hành lang pháp lý cho hình thức phát triển nhà ở xã hội này. Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang hiện nay, nhiều doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp FDI) có nhu cầu thuê/mua nhà ở xã hội cho công nhân của mình ở nhằm mục tiêu tăng cường kỷ luật, tập trung quản lý, phòng tránh tệ nạn xã hội và dịch bệnh là rất lớn, và đặc biệt nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, hợp tác xã. Tuy nhiên với khung pháp lý hiện hành, việc đó chưa thể triển khai thực hiện.

Tại TP.HCM, các bước thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận nhà đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, giao đất, tính tiền sử dụng đất sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức ...

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có dành 20% quỹ đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội: chưa có quy định hướng dẫn về xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội; chưa có quy định pháp luật về xác định cơ quan chủ trì thẩm định và phê duyệt các chi phí nêu trên để hoàn trả cho chủ đầu tư; chưa có hướng dẫn về việc thanh toán cho chủ đầu tư khi bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho Nhà nước để thực hiện dự án.

Ngoài ra, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Để tham gia Đề án 01 triệu căn nhà căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, Ủy ban nhân dân TP.HCM tập trung chỉ đạo công tác đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng…

Rà soát, thực hiện nghiêm quy định về việc dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở. Sử dụng nguồn tiền thu được từ việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội bằng hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước để bố trí nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.