Nhu cầu thuê khu công nghiệp tại TP.HCM lớn dù mặt bằng giá cho thuê cao
Tại đại hội cổ đông thường niên 2023 mới đây, lãnh đạo Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn (Cholimex, mã CLX) cho biết, việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM sẽ giúp các khúc mắc về pháp lý của các dự án hiện tại được đẩy nhanh đáng kể. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động của Công ty bứt phá.
Nội dung được các doanh nghiệp như Cholimex kỳ vọng nhất tại Dự thảo sửa đổi Nghị quyết 54/2017/QH14 là, đối với các khu đất trên địa bàn TP.HCM của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trước ngày 1/1/2018 mà không có phương án sử dụng đất được duyệt thì UBND Thành phố quyết định việc ký hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền theo hiện trạng.
Hiện Cholimex đang triển khai một loạt dự án, bao gồm tòa nhà 629B-631-633 Nguyễn Trãi, quận 5, TP.HCM, chưa thực hiện xong pháp lý trong việc chuyển đổi tên chủ sở hữu quyền sử dụng đất từ Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư Chợ Lớn sang công ty cổ phần; dự án Khu công nghiệp Vĩnh Lộc mở rộng (56 ha) và dự án Khu dân cư - tái định cư Vĩnh Lộc A (44 ha): tổng diện tích đã đền bù là 34,72 ha, đang tiếp tục khâu giải phóng mặt bằng; Dự án Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 3 (200 ha) đang chờ UBND TP.HCM xem xét, chấp thuận điều chỉnh địa điểm khu đất quy hoạch; dự án Khu công nghiệp Vĩnh Lộc hiện hữu và Khu tái định cư (3,8 ha) tiếp tục theo dõi ý kiến giải quyết từ UBND TP.HCM về phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư; dự án Logistic Vĩnh Lộc, đây là dự án lớn, quy mô 130.000 pallets trên diện tích 6 ha, vướng mắc hiện tại là phải điều chỉnh quy hoạch 1/2000.
Công ty đã đề xuất xin thay đổi phương án tiêu thụ sản phẩm lô D3 Khu lưu trú công nhân Khu công nghiệp Vĩnh Lộc, Bình Tân sang nhà ở xã hội và đang chờ ý kiến giải quyết từ UBND TP.HCM.
Cholimex và các công ty con hoạt động trong 2 mảng chính, trong đó khu công nghiệp, kho bãi và cho thuê văn phòng, chiếm khoảng 48% và 85% doanh thu và lợi nhuận gộp; mảng thương mại bao gồm các mặt hàng thực phẩm chế biến, gia vị, nông sản các loại và Cholimex sở hữu 40,72% CMF (các sản phẩm thương hiệu Cholimex), đóng góp phần còn lại doanh thu và lợi nhuận hợp nhất.
Triển vọng các mảng này đều khá tích cực. Khu công nghiệp Vĩnh Lộc hiện tại của Cholimex đang được thuê với tỷ lệ 100%. TP.HCM có nguồn cung khu công nghiệp khan hiếm, trong khi nhu cầu là khá cao, mặc dù giá thuê cũng cao hơn các khu vực khác. Do đó, các dự án mở rộng khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ thu hút khách thuê tốt khi bắt đầu khai thác. Tuy nhiên, nút thắt pháp lý như trên là vấn đề chính hạn chế sự bứt phá của Công ty hiện nay.
Việc quyết toán cổ phần hóa chậm cũng là một nội dung khiến nhiều cổ đông Cholimex bức xúc và chất vấn tại đại hội cổ đông thường niên vừa qua. Tuy nhiên, theo chia sẻ của lãnh đạo Công ty, trường hợp của Cholimex không phải là ngoại lệ, hiện có hàng chục công ty nhà nước cổ phần hóa đang vướng ở việc quyết toán cổ phần hóa.
Theo yêu cầu của Kiểm toán Nhà nước, Cholimex phải báo cáo Ban chỉ đạo cổ phần hóa trên cơ sở kết quả kiểm toán, trình UBND TP.HCM phê duyệt quyết toán giá trị phần vốn Nhà nước tại thời điểm cổ phần hóa làm căn cứ để thực hiện nộp ngân sách nhà nước và điều chỉnh số liệu báo cáo quyết toán.
Công ty đã hoàn thành nộp Ngân sách Nhà nước và điều chỉnh số liệu theo kết quả của Kiểm toán Nhà nước và đang chờ phê duyệt từ UBND TP.HCM. Sau khi phê duyệt, Công ty có thể đẩy mạnh các tiến độ pháp lý cho các dự án hiện tại, đặc biệt là các dự án khu công nghiệp mở rộng.
Quý I/2023, Công ty đạt doanh thu 155 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ; lợi nhuận trước thuế đạt 47 tỷ đồng, giảm 3% so với cùng kỳ. Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Yuanta, kết quả kinh doanh quý I tuy giảm nhẹ nhưng vẫn là tích cực trong bối cảnh hiện nay.
Công ty chứng khoán này cũng đánh giá triển vọng tích cực cho cả 2 mảng khu công nghiệp và thương mại, cơ cấu nguồn vốn lành mạnh của CLX trong bối cảnh rủi ro lãi suất ở mức cao. Cuối năm 2022, tổng nợ vay CLX ở mức 49 tỷ đồng, giảm 6% so với năm trước đó. Tỷ lệ vay nợ/vốn chủ sở hữu chỉ ở mức 0,03 lần. Tổng tiền mặt và tiền gửi ngân hàng là 103 tỷ đồng.