Khu nhà trọ công nhân ở phường Linh Xuân, TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Bốn cơ chế đột phá về nhà ở xã hội mà TP.HCM đề xuất trong dự thảo nghị quyết thay thế nghị quyết 54 được các doanh nghiệp đánh giá nếu được thông qua và làm tốt sẽ khơi thông ba trụ cột cũng là ba điểm nghẽn lớn để làm nhà ở xã hội: cơ chế, quỹ đất và vốn.
Thừa nhận hạn chế hiện nay nên trong đề xuất, TP.HCM kỳ vọng sẽ cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh cho doanh nghiệp, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Cơ chế yếu, quỹ đất thiếu
Từ năm 2006 đến nay, TP.HCM đã chú trọng xây nhà ở xã hội nhưng giai đoạn 2006 - 2020 chỉ có 32 dự án, với chưa đầy 19.000 căn được xây.
Điều này cho thấy cả ba trụ cột gồm cơ chế, quỹ đất và vốn để làm nhà ở xã hội tại TP.HCM còn yếu và thiếu. Doanh nghiệp vừa phải tự tạo dựng quỹ đất, vừa "bơi lặn" trong việc hoàn thiện đủ các thủ tục hành chính để làm dự án. Số lượng doanh nghiệp mặn mà với loại hình này bởi thế cũng hạn chế. Từ đó, doanh nghiệp chọn làm dự án nhà ở thương mại để thủ tục bớt nhiêu khê và lợi nhuận cũng cao hơn nhiều lần.
Trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025, TP.HCM đặt mục tiêu xây được 35.000 căn (có 4.500 căn là nhà lưu trú công nhân), giai đoạn 2026 - 2030 xây khoảng 58.000 căn (8.000 căn là nhà lưu trú công nhân). Số lượng khoảng 100.000 căn được xây dựng đến năm 2030 cũng chỉ mới đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của người dân.
Dự báo giai đoạn 2025 - 2030, khoảng 240.000 người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Điều đáng nói, trong năm 2021 và năm 2022, TP chỉ mới hoàn thành một dự án với 260 căn nhà ở xã hội. Nhiều doanh nghiệp cho rằng nếu không có cơ chế đột phá, cách làm mới, kể cả số 100.000 căn dự kiến xây cũng khó đạt được.
Dự án nhà ở xã hội ở phường Long Trường, TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cơ chế thông, nhà đầu tư sẽ đưa đất vào làm
Doanh nghiệp đang làm thì vướng cơ chế, doanh nghiệp muốn làm lại vướng quỹ đất, vốn nên kỳ vọng nếu giải quyết được các vướng mắc, TP sẽ sớm có ngay hàng chục ngàn căn nhà ở xã hội. Vướng mắc pháp lý tại dự án khu nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) của Công ty Lê Thành tại huyện Bình Chánh là điển hình cho việc vướng mắc cơ chế làm nhà ở xã hội.
Khu đất dự án rộng hơn 23.000m2, có nguồn gốc là đất nông nghiệp, doanh nghiệp tự thỏa thuận bồi thường, Công ty Lê Thành thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hai năm nay chưa xong. Vướng mắc của dự án hiện nay là chưa được điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000 để hưởng ưu đãi tăng hệ số sử dụng đất tối đa lên 1,5 lần và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Gần 1.500 căn nhà ở xã hội cho thuê vẫn chờ thông cơ chế.
Hiện nay, hầu hết các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng đang làm các thủ tục đầu tư, trong đó có 13 dự án với 5.800 căn phải điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 (tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất) để được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trong khi đó, pháp luật hiện nay không quy định rõ việc điều chỉnh có phải làm trước khi chấp thuận chủ trương hay không. Nếu làm tuần tự các thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu, điều chỉnh quy hoạch chi tiết rồi mới chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ kéo dài thời gian làm thủ tục ít nhất một đến hai năm.
Tháo điểm nghẽn này, TP.HCM đề xuất cơ chế được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung (hoặc quy hoạch phân khu) và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng kể cả khi quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung. Chủ đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương sẽ làm điều chỉnh quy hoạch trước khi báo cáo khả thi và làm các bước tiếp theo.
Cùng với đó, TP.HCM cũng đề xuất cơ chế: thay vì làm tuần tự từng bước, TP được làm đồng thời việc lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một lúc và làm song song, đồng thời thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh quy hoạch xây dựng.
Theo giải trình của TP.HCM: "Cơ chế này nhằm giảm thời gian, chi phí làm thủ tục hành chính, giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay".
Ông Lê Hữu Nghĩa - giám đốc Công ty Lê Thành - chia sẻ nếu các cơ chế đề xuất được phê duyệt và TP quyết liệt triển khai cụ thể chính sách thì các dự án sẽ nhanh chóng triển khai, thu hút thêm các nhà đầu tư đưa quỹ đất vào làm nhà ở xã hội trong thời gian tới.
Dự án nhà ở xã hội cho công nhân Thủ Thiêm Green House trên đường Võ Chí Công, phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức. Ảnh chụp chiều 23-5 - Ảnh: T.T.D.
Chủ động tạo quỹ đất lớn, tập trung làm dự án
Đáng chú ý trong nhóm cơ chế đề xuất, cơ chế cho phép làm nhà ở xã hội tại các khu đất chưa phải là đất ở (nhưng phù hợp quy hoạch) được doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo đột phá. Quy định hiện hành bắt buộc muốn làm nhà ở xã hội chủ đầu tư phải có đất ở, đất mục đích sử dụng khác không được làm.
Ngay kể cả vị trí đất đã được quy hoạch để làm nhà ở xã hội và đã được đưa vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở nhưng đất không phải là đất ở cũng không xin được dự án. Đất đai bỏ hoang lãng phí, người dân mất cơ hội được mua nhà. Nhiều doanh nghiệp có đất không phải đất ở đang có nhu cầu làm nhà ở xã hội nhưng gặp vướng quy định.
Một chủ đầu tư nhà ở xã hội cho rằng việc yêu cầu phải có đất ở mới làm nhà ở xã hội khiến các khu đất có đủ điều kiện làm dự án ít đi, làm tăng chi phí đầu vào cho nhà đầu tư trong việc huy động quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, qua đó làm tăng giá nhà ở xã hội. Do vậy, cùng với cơ chế về thủ tục đầu tư và cơ chế cho HĐND TP quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha, cơ chế này sẽ cho TP quyền chủ động quy hoạch nhà ở xã hội theo từng khu vực và dự án cụ thể.
Từ đó, tạo nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội ở những khu vực tập trung, quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tăng hiệu quả mục tiêu đầu tư của dự án. Với quỹ đất lớn được tạo lập, TP có thể chủ động làm dự án nhà ở xã hội hoặc chuyển nhượng, hợp tác với các doanh nghiệp làm dự án xã hội.
"Nhà nước không phải lo lắng việc cho doanh nghiệp có đất không phải đất ở làm dự án sẽ dẫn tới tình trạng thiếu cạnh tranh hoặc thất thoát về nguồn thu, bởi Nhà nước có thể dùng công cụ quy hoạch để xác định khu vực nào được làm dự án nhà ở xã hội và dùng kế hoạch để xác định trong giai đoạn nào, doanh nghiệp được xây nhà ở xã hội", vị này nói.
Một gia đình ở trọ tại phường Linh Đông, TP Thủ Đức - Ảnh: T.T.D.
Cơ chế linh hoạt sẽ "giải phóng" 66.000 căn hộ giá rẻ
Một nghịch lý lớn hiện nay, dù tiền và quỹ đất làm nhà ở xã hội đang thiếu nhưng một nguồn lực lớn từ nghĩa vụ làm nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lại bị "đóng băng". Cụ thể, quy định hiện nay buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2ha trở lên (trước đây là từ 10ha trở lên) phải dành 20% diện tích ngay trong dự án để làm nhà ở xã hội.
Thực tế, vì nhiều lý do, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án, nhất là tại các dự án trung, cao cấp. Những dự án này thường có chi phí tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng rất cao nên giá bán nhà ở xã hội sẽ rất cao, vượt quá khả năng tài chính của người thu nhập thấp.
Mặt khác, việc bố trí người mua nhà ở xã hội vào ở chung sẽ khó khăn cho chính người mua nhà vì giá cả các dịch vụ, chi phí quản lý, chi phí vận hành và chi phí sinh hoạt, mức sống tại các dự án thương mại cao gấp nhiều lần so với bên ngoài, vượt quá sức gồng gánh của người lao động có thu nhập thấp.
TP.HCM đề xuất cho UBND TP phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại.
Một chủ đầu tư nhà ở thương mại tại TP Thủ Đức tính toán, theo quy định với quy mô dự án của chủ đầu tư này phải dành khoảng 1,2ha, với quy mô khoảng 800 căn hộ nhà ở xã hội. Với giá bán nhà ở xã hội hiện tại từ 20 - 25 triệu đồng/m2, mỗi căn hộ 50m2 có giá khoảng 1,2 tỉ đồng, với 800 căn hộ doanh thu chỉ 960 tỉ đồng.
Trong khi đó, căn hộ tại dự án thương mại hiện dao động từ 50 triệu - 100 triệu/m2 tùy loại. Mỗi căn hộ thương mại 50m2 sẽ có giá thấp nhất từ 3 - 5 tỉ đồng. Nếu tính giá bán 800 căn hộ từ 70 - 80 triệu/m2, tổng doanh thu lên đến 3.200 tỉ, gấp hơn 3 lần so với giá bán nhà ở xã hội. Nếu làm nhà ở xã hội trong dự án thương mại có thể tạo điều kiện cho các đối tượng trục lợi chính sách đẩy giá nhà lên cao, chênh giá khiến người thu nhập thấp không có cơ hội tiếp cận. Khi đó, nhà ở không được bán đúng người, chủ đầu tư không được lợi còn cơ quan nhà nước không truy thu được thuế.
Nếu tính tiền sử dụng đất phần diện tích đất trong dự án thương mại, sau đó cho chủ đầu tư đóng tiền hoặc hoán đổi một quỹ đất ở khu vực khác (bằng giá trị tiền sử dụng đất đã tính) TP sẽ có quỹ đất lớn hơn để làm dự án, với quy mô nhiều căn hộ hơn.
"Nếu để chủ đầu tư hoán đổi quỹ đất sang khu vực khác hoặc đóng tiền thay thế, quỹ đất hoán đổi sẽ tăng lên và số lượng nhà ở xã hội tăng tạo điều kiện để có thêm nhiều người có thu nhập thấp tiếp cận được với nhà ở xã hội đúng nghĩa", vị này nói.
LỘC HÀ
Tăng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân khu công nghiệp. Trong ảnh: khu nhà trọ ở Bình Tân, TP.HCM - Ảnh: HỮU HẠNH
Cùng lo chuyện an cư cho dân
Nhận định về những đề xuất của TP.HCM về điều kiện để phát triển nhà ở xã hội trong nghị quyết thay thế nghị quyết 54, nhiều chuyên gia tin tưởng nếu được thông qua, chắc chắn đây sẽ là cơ hội để TP bắt tay cùng doanh nghiệp lo được chuyện an cư cho nhiều người.
Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA):
Nhiều dự án có cơ hội hình thành
Chương trình nhà ở xã hội muốn thành công phải có chính sách tín dụng hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi dài hạn cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và có quỹ đất theo quy hoạch để làm nhà ở xã hội. Muốn tạo quỹ đất, Nhà nước và các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có sự hợp lực.
Theo đó, Nhà nước đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn bằng nguồn vốn ngân sách như trích 10% số thu tiền sử dụng đất và nguồn tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội.
Cách khác, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực quy hoạch làm nhà ở xã hội để có quỹ đất làm dự án, hoặc doanh nghiệp sử dụng quỹ đất sẵn có làm nhà ở xã hội.
Chính vì vậy, việc TP đề xuất cơ chế linh động để các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đóng góp nghĩa vụ làm nhà ở xã hội là rất đúng và cần thiết. Cơ chế này sẽ giúp bổ sung một phần nguồn vốn xã hội hóa từ các dự án nhà ở thương mại để chủ trương xã hội hóa đầu tư dự án nhà ở xã hội. Doanh nghiệp được lựa chọn đóng tiền hoặc hoán đổi quỹ đất khác sẽ đẩy nhanh việc hình thành nhiều dự án nhà ở xã hội hơn.
KTS Huỳnh Xuân Thụ (phó chánh văn phòng Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM):
Quy hoạch đất công làm dự án nhà ở xã hội
Quỹ đất vẫn là điểm nghẽn lớn nhất khi phát triển nhà ở xã hội. Với những cơ chế đề xuất, nếu được thông qua vừa giúp TP chủ động tạo lập quỹ đất, vừa có thể sử dụng công cụ quy hoạch để tạo ra những khu vực đất hấp dẫn, kêu gọi chủ đầu tư vào.
Thực tế, kinh nghiệm các nước cho thấy vai trò của nhà nước trong việc làm nhà ở xã hội rất lớn. Khi có cơ chế linh hoạt cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đóng tiền hoặc hoán đổi quỹ đất, nhà nước có thể sử dụng nguồn tiền này để nhận chuyển nhượng đất từ người dân, điều chỉnh quy hoạch (tăng mật độ xây dựng, hệ số, mật độ dân số...) sau đó đầu tư hạ tầng rồi tự xây dựng dự án hoặc đấu thầu cho các nhà đầu tư vào làm dự án.
Điều đáng nói, khi có cơ chế rồi, TP cũng cần lưu ý đến quỹ đất công rất lớn nằm ở các quận, huyện vùng ven. Đây là nguồn lực rất lớn, nếu được quy hoạch thành các khu vực tập trung để làm dự án nhà ở xã hội sẽ giúp TP có quỹ nhà ở xã hội lớn, đáp ứng đủ nhu cầu cho người lao động nghèo.
T.LONG ghi
Ngàn người chen giành suất mua 149 căn nhà ở xã hội, thị trường đã rao giá gần gấp đôiSáng 20-5, tại nhà thi đấu quận Cầu Giấy, hơn 1.300 người đã tham gia bốc thăm mua 149 căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội.
Xem thêm: mth.32265858042503202-iom-ehc-oc-nac-ioh-ax-o-ahn/nv.ertiout