Quý I/2021, mặc dù làn sóng Covid-19 lần thứ 3 ập đến cùng với kỳ nghỉ Tết nguyên đán dài ngày nhưng các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) vẫn tăng trưởng cao khiến nhiều người đặt câu hỏi liệu đây có phải là những con số thật hay chỉ là chiêu thức làm đẹp báo cáo tài chính?

Doanh thu, lợi nhuận đột biến

Chỉ hơn 1 tháng trước, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh bất ngờ công bố báo cáo tài chính năm 2020 với mức lỗ kỷ lục gần 500 tỉ đồng khiến các nhà đầu tư đều ngỡ ngàng, cổ phiếu DXG rơi vào diện cảnh báo. Tuy nhiên, mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh ra báo cáo tài chính quý I/2021 ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 2.954 tỉ đồng, cao gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Trong cơ cấu doanh thu của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh, doanh thu từ bán căn hộ và đất nền chiếm hơn 73% (2.167 tỉ đồng); còn lại là doanh thu từ môi giới BĐS (733 tỉ đồng)… Sau khi trừ các chi phí, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 712 tỉ đồng, gấp hơn 7 lần cùng kỳ.

Giải trình với Sở Giao dịch chứng khoán và nhà đầu tư, lãnh đạo Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh cho biết kết quả kinh doanh đột biến trong quý I/2021 là do công ty ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ dự án đã triển khai bán hàng thành công từ năm 2020 (Gem Sky World, Đồng Nai) và hoạt động môi giới, dịch vụ có kết quả tốt.

Tương tự, Công ty CP Đầu tư Nam Long công bố lợi nhuận quý I/2021 lên tới 365 tỉ đồng, gấp 3,3 lần cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn lợi nhuận này đến từ việc đầu tư vào dự án khu đô thị Waterfront ở Đồng Nai.

Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) cũng ghi nhận mức doanh thu và lợi nhuận sau thuế quý I/2021 cao nhất trong lịch sử 2.041 tỉ đồng và 122,6 tỉ đồng, lần lượt tăng 664% và 193% so với cùng kỳ năm 2020.

Công ty CP Đầu tư Phát Đạt báo cáo lợi nhuận quý I/2021 đột biến với con số 251 tỉ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ 2020 bất chấp việc doanh thu thuần giảm 6,9% còn 586 tỉ đồng. Lợi nhuận này chủ yếu đến từ việc bàn giao sản phẩm của dự án Nhơn Hội (Bình Định) mà công ty này đang triển khai.

Một dự án do Novaland đang triển khai ở Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận

Lãi lớn nhờ "kiếm ăn" xa

Trong khi đó, với doanh thu thuần quý I/2021 gần 4.507 tỉ đồng, tăng xấp xỉ 158% so với cùng kỳ năm 2020 và mức lợi nhuận sau thuế hơn 700 tỉ đồng, tăng 132% so với cùng kỳ năm ngoái của Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova (Novaland) lại không làm cho cổ đông và nhà đầu tư ngạc nhiên. Bởi sự tăng trưởng này đã được tập đoàn duy trì liên tục vài năm gần đây bất chấp những khó khăn từ đại dịch Covid-19. Nguyên nhân là do phần lớn thu của Novaland hiện nay chủ yếu đến từ các dự án lớn tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận.

Tại đại hội cổ đông mới đây, lãnh đạo Novaland cho biết các dự án lớn mà công ty đang triển khai đều rất tốt và sẽ được rút ngắn thời gian chỉ còn 3 năm thay vì 5 năm như kế hoạch. Lợi nhuận từ 3 dự án này dự kiến lên đến 2 tỉ USD.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Novaland, lý giải dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nhiều DN gặp khó khăn, trong đó có Novaland. Tuy nhiên, Novaland đã chủ động linh hoạt thay đổi chiến lược "phòng thủ chắc, tấn công nhanh, biến nguy thành cơ". Cụ thể, Novaland đã đẩy mạnh hoạt động mua bán, sáp nhập nhằm hoàn thiện hệ sinh thái cho các dự án, tranh thủ tổ chức nhiều sự kiện bán hàng, giới thiệu sản phẩm đa dạng với vị trí đắc địa ở các tỉnh mà công ty đã chuẩn bị quỹ đất từ 3 năm qua. Nhờ vậy mà doanh thu và lợi nhuận của Novaland vẫn tăng trưởng mạnh.

Theo kế hoạch đã được cổ đông thông qua, mục tiêu của Novaland năm 2021 là doanh thu đạt 27.000 tỉ đồng, lợi nhuận 4.100 tỉ đồng; đồng thời bổ sung quỹ đất thêm 10.000 ha trong 10 năm tới (hiện tại trên 5.400 ha) ra các tỉnh Lâm Đồng, Ninh Thuận, Khánh Hòa, Phú Yên, Bình Định...

Có thể thấy, các công ty BĐS có kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh trong quý đầu năm 2021 như Nam Long, Phát Đạt, Hà Đô… hầu hết đều đang triển khai các dự án lớn ở các tỉnh, thành khác bên ngoài TP HCM.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, khẳng định việc các DN công bố kết quả kinh doanh tốt là thực, không hề nghịch lý. "Đây là kết quả của một quá trình, do các DN đã hoạch định kế hoạch từ trước để đến bây giờ thì "hái quả". Có nhiều DN đã vượt lên cùng với nội lực, thương hiệu và tầm nhìn xa. Thực tế, các dự án đất nền, nhà phố và cả các dự án nghỉ dưỡng tại một số tỉnh của các DN BĐS TP HCM đã và đang thu hút rất nhiều người mua, mang lại doanh thu, lợi nhuận tốt" - ông Lâm nhấn mạnh.

Chuyên gia tài chính chứng khoán Phan Dũng Khánh cũng cho rằng nhìn trên bình diện chung thì phần lớn các DN BĐS đạt doanh thu, lợi nhuận tốt trong năm 2020 và quý I/2021 phần lớn do "thiên thời, địa lợi, nhân hòa". Một phần nữa do nhu cầu tìm kiếm lợi nhuận từ chứng khoán, BĐS trong và sau đại dịch gia tăng nên các DN BĐS được hưởng lợi. "Tuy nhiên, nhìn sâu xa cũng có không ít DN BĐS phải ghi nhận lợi nhuận, doanh thu từ nguồn khác để bù đắp sự sụt giảm của mảng BĐS, nhất là những DN nhỏ, DN có dự án đang bị trì trệ tại TP HCM.

Thực tế, vẫn có nhiều DN ghi nhận lợi nhuận từ tiết kiệm chi phí, cắt giảm nhân sự hoặc từ kết quả đầu tư tài chính khác chứ không từ hoạt động mua bán sản phẩm. Chưa kể, doanh thu của một số DN tăng do giá bán nhà đất tăng, chứ không phải từ việc phát triển nhiều sản phẩm trên thị trường" - ông Khánh nhìn nhận.