Căn hộ ở TPHCM bước vào ‘siêu chu kỳ’ tăng giá

V.Dũng

(KTSG Online) - Những ngày gần đây, người dân TPHCM không chỉ "sốc" về câu chuyện những căn hộ siêu sang có giá hàng trăm triệu đồng/m² mà còn bất ngờ với việc giá căn hộ thuộc các phân khúc thấp liên tục bị nâng lên. Nếu như năm ngoái, tại các dự án mới đã không thấy giới thiệu mức giá dưới 40 triệu đồng/m² thì những tháng đầu năm nay, nguồn căn hộ ở mức giá này cũng đã cạn kiệt.

Giá căn hộ ở TPHCM vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại trong đại dịch. Ảnh minh họa: V.Dũng

Thị trường căn hộ TPHCM được xác định là đang bước vào một chu kỳ tăng giá với tốc độ cao sau một năm 2020 không thể ra hàng vì Covid-19. Mới đây, CBRE Việt Nam cho biết giá chào bán các dự án chung cư mới trên địa bàn TPHCM trong những tháng đầu năm 2021 tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức bình quân 2.219 đô la/m² (khoảng 51 triệu đồng/m²), cao hơn cùng kỳ năm trước 14,6%.

Nguyên nhân giá nhà tiếp tục leo thang ở tất cả phân khúc là do các dự án mới mở bán có vị trí gần trung tâm thành phố. Đồng thời, các dự án mới cũng cung cấp vật liệu hoàn thiện chất lượng cao và nhiều tiện ích hơn. Thị trường sơ cấp đang được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và cao cấp trong khi nguồn cung trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Thống kê của CBRE cho thấy phân khúc trung cấp chiếm 41% trong khi các năm trước phân khúc này chiếm khoảng 55-60% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang đứng thứ hai chiếm 39% tổng nguồn cung. Phân khúc cao cấp chiếm 20% và không có nguồn cung chào bán tại phân khúc bình dân trong quý đầu năm.

Theo thống kê, hiện nay trên địa bàn TPHCM có 30 dự án đang mở bán. Khảo sát thực tế các dự án ở trung tâm TPHCM hay thậm chí các khu vực vùng ven như Gò Vấp, Bình Tân, TP. Thủ Đức, giá căn hộ đã thiết lập mặt bằng mới. Trong đó, dự án The Marq (quận 1) gồm 515 căn hộ có mức giá dao động trung bình 170-210 triệu đồng/m².

Cũng tại quận 1, dự án The Spirit of Saigon chủ đầu tư trước đây thuộc Bitexco và nay trên công trường dự án này đã xuất hiện thêm một cái tên mới là Masteri Homes. Mức giá của dự án này được xem là đắt đỏ nhất hiện nay tại TPHCM, đang chào bán từ 23.000 đô la/m², tức hơn 500 triệu đồng/m².

Ra khỏi lõi trung tâm, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức) các dự án đang chào bán căn hộ ra thị trường có mức giá cũng không thấp hơn 80 triệu đồng/m². Đơn cử dự án The River Thủ Thiêm gồm 525 căn hộ diện tích từ 54-300 m² đang chào giá thấp nhất là 3.600 đô la/m² (khoảng hơn 82 triệu đồng/m²) và cao nhất là 7.400 đô la/m² (khoảng 170 triệu đồng/m²).

Xa hơn nữa về các khu vực quận 9, Thủ Đức trước đây, mức giá bán căn hộ thấp nhất cũng lên đến khoảng 60 triệu đồng/m². Tại khu vực Nam Sài Gòn mức giá hiện nay cũng không dưới 40 triệu đồng/m² .

Nhiều ý kiến cho rằng, căn hộ tại TPHCM đang thiết lập mặt bằng giá mới và xu hướng là dự án sau bán ra luôn cao hơn dự án trước bởi các chủ đầu tư nhìn nhau. Doanh nghiệp khảo sát giá dự án cùng khu vực đang ở mức nào thì dự án bán sau giá phải bằng hoặc cao hơn trong bối cảnh nguồn cung được cho là khan hiếm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, ngoài nguyên nhân nguồn cung khiến giá tăng mạnh, thì việc chủ đầu tư đôn dự án từ trung cấp lên cao cấp khiến giá nhà tăng cao. Thống kê cho thấy, hiện 59% là nhà cao cấp, hạng sang, còn lại là nhà trung cấp, trong khi nhà ở bình dân không có dự án nào được tung ra. Đây là điều rất vô lý trong bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế, giới siêu giàu Việt Nam còn chưa nhiều.

Nếu trước đây các doanh nghiệp bất động sản đặt mục tiêu lợi nhuận khoảng 50% cho vòng đời cả dự án thì nay họ đặt mục tiêu lợi nhuận kỳ vọng lên đến 100%, thậm chí hơn để phòng ngừa các rủi ro và để khai thác lợi thế quỹ đất khan hiếm. Tổng hợp các yếu tố này thì căn hộ thương mại trên thị trường địa ốc TPHCM đang bước vào một “siêu chu kỳ” tăng giá.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, các sản phẩm bất động sản nhà ở giá 1-2 tỉ đồng hiện nay đã biến mất trên thị trường TPHCM.

"Việc quản lý quy hoạch phát triển nhóm sản phẩm giá phải chăng không được quan tâm đúng mức. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư vì mục tiêu về lợi nhuận mà đa số phát triển sản phẩm cao cấp, hạng sang với mức lợi nhuận 20-40% so với mức 10-15% của phát triển nhà ở giá rẻ", ông Trần Khánh Quang đánh giá.