Chống đầu cơ bất động sản qua thuế

TS. Võ Đình Trí (*)

(KTSG) - Trong quá trình phát triển của một nền kinh tế, hiện tượng giá bất động sản tăng nhanh, đầu cơ trong bất động sản là không thể tránh được, nhất là ở các đô thị lớn. Để chống đầu cơ bất động sản, chính sách thuế được cho là phương thuốc đặc trị ở nhiều nước trên thế giới. Vậy Việt Nam có thể tham khảo gì từ các nước khác?

Để chữa trị được căn bệnh đầu cơ bất động sản thì thuốc đặc trị không gì khác hơn là chính sách thuế. Ảnh: H.P

Chính sách chạy theo thực tế

Sự trỗi dậy của các nền kinh tế mới nổi như Trung Quốc, Ấn Độ, Nga đã hình thành một tầng lớp những người giàu mới, và bất động sản luôn là lớp tài sản yêu thích của họ ở cả trong và ngoài nước. Người dân ở các nước như Mỹ, Anh, Úc, New Zealand, và một số nước Tây Âu đã nhiều lần bất bình trước hiện tượng giá nhà tăng quá nhanh bởi người mua là người nước ngoài. Mà đâu chỉ có vậy, người nước ngoài mua rất nhanh, và mua bằng tiền mặt.

Hiện tượng đầu cơ, lướt sóng (house flippers) là khi nhà đầu tư mua nhằm bán lại sau đó nhanh nhất có thể khi đạt được mục tiêu lợi nhuận. Có những trường hợp nhiều nhà đầu tư lớn thu gom, tạo khan hiếm giả tạo trên thị trường để rồi từ đó tăng giá bất động sản. Với những người có nhu cầu mua nhà thực sự thì đành phải chấp nhận cạnh tranh ở mức giá cao hơn giá trị thực của nó.

Trong suy nghĩ của người dân ở những nước này, bất động sản cũng là một kênh đầu tư, nhưng là đầu tư dài hạn, người ta mua là để cho thuê lâu dài, nhằm tạo một dòng tiền ổn định, hay đó là một cách để tích lũy, tạo tài sản trong tương lai. Với nhiều người dân, họ mong người mua nhà sẽ là những hàng xóm thân thiện trong tương lai chứ không phải những người mua rồi để trống, rồi nhanh chóng bán lại sau đó.

Hiện tượng đầu cơ, đẩy giá nhà tăng ở nhiều thành phố khiến cho người lao động có nhu cầu nhà ở thực sự không thể tiếp cận được. Thử hình dung như giá nhà mà tăng trung bình 20%/năm thì có bao nhiêu người lao động có mức lương tăng tương tự như vậy để có đủ khả năng chi trả?

Lấy ví dụ ở Pháp, chi phí nhà cửa thường chiếm một phần ba thu nhập, và các ngân hàng cũng thường cho vay dựa vào mức này. Một cách dễ hiểu, chẳng hạn một người có thu nhập ròng là 3.000 euro/tháng, thì khả năng được vay tối đa là số năm x 12 x 1.000, nếu vay 20 năm thì tối đa là 240.000 euro.

Để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở một cách chính đáng của người dân, nhiều chính phủ hay chính quyền địa phương đã dùng công cụ thuế nhằm ngăn chặn đầu cơ bất động sản. Và các sắc thuế này đánh vào lợi nhuận từ chênh lệch mua-bán hay còn gọi là thuế lợi tức (captital gains) và thuế nhà/đất trống (vacancy).

Thuế lợi tức hoạt động trên nguyên tắc nếu thực hiện việc bán lại bất động sản càng sớm thì thuế suất và nghĩa vụ thuế càng cao, và dựa vào mức giảm trừ so với mức thuế chuẩn. Lấy ví dụ sắc thuế này ở Pháp: nếu bất động sản nắm giữ sau 22 năm mới bán lại thì phần lợi tức này không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Còn nếu bán lại sau dưới sáu năm thì phải tính đủ 100% vào thu nhập chịu thuế.

Nếu một người mua và bán lại sau 10 năm thì từ năm thứ 6 được giảm 6%, tính ra đến năm thứ 10 thì được giảm 30%. Một ngôi nhà mua giá 500.000 euro, sau 10 năm bán 800.000 thì thu nhập chịu thuế của năm đó sẽ phải cộng thêm 70% x 300.000 = 210.000 euro.

Dĩ nhiên trong thiết kế chính sách thuế này, cơ quan quản lý thuế cũng tính đến các trường hợp bán nhà sớm vì những lý do như ly hôn, chủ nhà qua đời, nhà ở trong phân khúc dành cho người có thu nhập thấp.

Trong khi đó, thuế để nhà trống được áp dụng, như trường hợp ở Vancouver (Canada) khi nhà để trống từ sáu tháng trở lên trong năm. Một số nơi trên thế giới cũng áp dụng chính sách thuế này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua bất động sản không vì mục đích ở hay sử dụng, mà chỉ để bán lại khi có giá cao hơn. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thuế cũng phải cân nhắc đến các trường hợp bất động sản rơi vào trường hợp không đủ điều kiện để sống hay khai thác (blighted property).

Ở một số thành phố lớn, khi nhu cầu văn phòng hay nhà cho thuê ngắn hạn dạng du lịch như Airbnb tăng thì chính quyền địa phương cũng có những sắc thuế để hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhà, vì nhu cầu chuyển đổi cao sẽ làm giá bất động sản tăng theo. Một ví dụ điển hình là thành phố Paris, với chính sách thuế khi chuyển mục đích từ nhà ở sang kinh doanh, chủ nhà phải đóng một mức thuế nhất định, để nộp vào quỹ duy trì và phát triển nhà ở của thành phố.

Thiết kế lại hệ thống thuế ở Việt Nam

Hiện nay, tại Việt Nam, giao dịch bất động sản chịu thuế khoán 2% với giá chuyển nhượng, và không bắt buộc bên bán là người nộp thuế. Và đây là một bất cập lớn cần thay đổi.

Thứ nhất, vì không bắt buộc bên bán là người nộp thuế, nên trong thị trường cầu lớn hơn cung, rõ ràng trong trường hợp giá tăng và có đầu cơ, thì người mua sẽ phải trả và được tính vào giá mua. Chu trình được tiếp tục với người mua sau sẽ phải chịu khoản thuế này. Trong khi đó, thay vì tính thuế theo giá chuyển nhượng thì phải tính vào chênh lệch giá bán - giá mua, và tính vào thu nhập chịu thuế trong thuế thu nhập cá nhân.

Thứ hai, căn cứ vào giá chuyển nhượng, và dựa trên bảng giá đất do địa phương quy định thì luôn bị lạc hậu với thị trường. Đó là chưa kể ở Việt Nam, tình trạng khai giá thấp hơn giá thực tế vài chục phần trăm là rất bình thường.

Để ngăn chặn tình trạng kê khai giá thấp hơn thị trường, có một kinh nghiệm ở Pháp mà người viết thấy rất đáng để tham khảo. Đó là khi bên bán công bố giá bán và tìm được người mua, thì thỏa thuận này phải được gửi đến chính quyền địa phương và thời gian chờ là hai tháng để nhà nước có muốn mua lại với giá đó hay không. Vì nếu hai bên thỏa thuận với giá thấp, nhà nước sẽ được ưu tiên mua với mức giá đó. Một người bạn của tác giả đã bị lỡ một cơ hội mua một căn nhà lớn khi chính quyền địa phương quyết định mua căn nhà để chuyển sang mục đích công khi hồ sơ được gửi đến phường theo quy định.

Chính vì vậy, để chữa trị được căn bệnh đầu cơ bất động sản thì thuốc đặc trị không gì khác hơn là chính sách thuế. Cụ thể là thuế thu nhập cá nhân dựa trên lợi tức thu được từ việc mua bán bất động sản. Bên cạnh đó cũng cần có thuế bất động sản không sử dụng, để nhà đầu tư thấy rằng vẫn có một rủi ro, hay chi phí lớn nếu mua, không bán được sẽ phải đóng thuế, thay vì vẫn có thể để đó và nằm chờ như hiện nay.

Chính sách sẽ “phạt” những người mua đi bán lại trong thời gian ngắn, và khuyến khích những người mua và giữ trong thời gian dài. Với việc giữ nhà trong thời gian dài, đó thường là trường hợp ngôi nhà chính để ở. Vì vậy, cũng có trường hợp chính sách thuế này chỉ áp dụng đối với những căn nhà, căn hộ thứ hai trở lên.

Nhưng muốn được như vậy thì chính sách và việc quản lý thuế thu nhập cá nhân phải thực sự hiệu quả. Bất kỳ công dân trưởng thành nào cũng phải có mã số thuế cá nhân, và tất cả các khoản thu nhập phải được kê khai, nắm bắt được bởi cơ quan quản lý thuế. Nếu làm được như vậy, thì cũng ngăn chặn được việc nhờ đứng tên các bất động sản, hay đứng tên nhận các nguồn thu nhập khác.

Việc chống đầu cơ bất động sản là hết sức cần thiết không chỉ để đảm bảo quyền cơ bản của người dân là có nơi ở với chi phí hơp lý (giá nhà tăng dĩ nhiên giá thuê cũng sẽ tăng). Nó còn là giải pháp để phòng ngừa rủi ro với hệ thống tài chính hay cả nền kinh tế vì sức hút lợi nhuận từ bất động sản sẽ thu hút và tập trung nhiều nguồn lực vào lĩnh vực này: cả vốn tài chính và vốn con người. Thử hình dung một nền kinh tế mà dựa phần lớn vào bất động sản để phát triển, các doanh nghiệp thay vì tập trung đầu tư vốn vào nghiên cứu, sản xuất lại tập trung đầu tư vốn vào bất động sản, người người làm môi giới bất động sản, thì sự phát triển của nền kinh tế khó mà bền vững được.

(*) Trường Đại học Kinh tế TPHCM, IPAG Business School Paris, và AVSE Global