Thuế bất động sản - cần đổi mới để hiệu quả và công bằng hơn

Đặng Hùng Võ

(KTSG) - Thuế đất không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn là một chính sách có thể hỗ trợ cho phát triển cũng như giảm bớt tình trạng tham nhũng liên quan tới đất đai. Việt Nam cũng có thuế đất, nhưng cách đánh thuế hiện nay không thể nói là hiệu quả và công bằng, nên tác động của thuế đối với sự phát triển của nền kinh tế bị hạn chế.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp. Ảnh: THÀNH HOA

Lịch sử thuế nhà đất

Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nước vẫn thu thuế thổ trạch, một thuật ngữ Hán Việt của tên gọi thuế nhà đất, quy định tại Nghị định 661-TTg ngày 12-1-1956. Thuế này cũng không cao, chỉ như gọi là có thuế đánh vào nhà đất. Khi đó thuế nông nghiệp là nguồn thu chính cho ngân sách nhà nước.

Sau đổi mới, đến ngày 1-7-1991, Hội đồng Bộ trưởng (tức Chính phủ) ban hành pháp lệnh về thuế nhà đất, trong đó thuế hàng năm đối với nhà bằng 0,3% giá nhà ở trên thị trường và đối với đất bằng 0,5% giá trị tính thuế. Thực chất, giá trị tính thuế chính là giá đất trên thị trường, nhưng do “kiêng” thuật ngữ “giá đất” nên gọi như vậy.

Sau hơn một năm, vào ngày 31-7-1992, Hội đồng Nhà nước (tức Ủy ban Thường vụ quốc hội) ban hành pháp lệnh mới về thuế nhà đất, trong đó không thu thuế đối với nhà mà chỉ thu thuế đối với đất. Theo pháp lệnh này, thuế đối với đất phi nông nghiệp được tính theo hệ số nhân với mức thuế nông nghiệp (hệ số bằng từ 3-25 đối với đô thị; bằng 1 đối với nông thôn vùng núi; bằng 1,5 đối với vùng trung du và bằng 2 đối với vùng đồng bằng). Theo thông lệ quốc tế, cách tính thuế nhà đất theo Pháp lệnh 1991 tiến bộ hơn so với Pháp lệnh 1992.

Do mức thu thuế nhà đất quá thấp đối với đô thị, ngày 19-5-1994 Ủy ban Thường vụ quốc hội đã ban hành pháp lệnh sửa đổi pháp lệnh về thuế nhà đất. Việc sửa đổi này tập trung vào việc chi tiết hóa hệ thống hệ số nhân với mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. Hệ số đối với đất đô thị cao hơn (bằng từ 3-32); hệ số đối với vùng nông thôn giảm xuống (bằng 1 cho mọi vùng) và bổ sung hệ số đối với khu vực ven đô (từ 1,5-2,5).

Từng bước, nguồn lực đất đai ngày càng được coi trọng hơn trong cơ chế thị trường. Giá đất đã được Luật Đất đai 1993 thừa nhận.

Bộ Tài chính đã thấy được tầm quan trọng của thuế tài sản là bất động sản (BĐS), đồng thời cũng nhận ra rằng thuế nhà đất được xác định theo thuế sử dụng đất nông nghiệp là không phù hợp, cách đánh thuế theo Pháp lệnh Thuế nhà đất 1992 được sửa đổi năm 1994 là quá lạc hậu. Từ năm 2007, Liên minh châu Âu đã cung cấp kinh phí giúp Bộ Tài chính nghiên cứu về xây dựng Luật Thuế tài sản.

Nghiên cứu vẫn còn đang dang dở, nhưng tới năm 2010 Quốc hội đã yêu cầu cấp thiết ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tức là chưa đánh thuế vào nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Ngày 17-6-2010, luật này đã được Quốc hội xem xét và thông qua với mức thuế hàng năm bằng tỷ suất thuế nhân với giá trị đất tính theo giá đất của Nhà nước.

Tỷ suất thuế bằng 0,03% đối với diện tích đất trong hạn mức; bằng 0,07% đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá ba lần và bằng 0,15% đối với diện tích vượt trên ba lần hạn mức.

Mức quá thấp và không có tác động điều tiết nào

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp triển khai trên thực tế đã được mười năm. Theo con số tính trung bình trong mười năm đó, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thu được chỉ chiếm khoảng 3,5% tổng thu từ đất, tức là chỉ bằng 0,35% tổng thu ngân sách hay 0,7% tổng thu ngân sách địa phương.

Nhìn sang các nước khác, thuế BĐS thường chiếm từ 50-90% tổng thu ngân sách địa phương. Mức thuế họ thu bằng tỷ suất thuế khoảng 1-1,5% nhân với giá trị đất đai tính theo giá thị trường.

Kết quả là hầu như không có đầu cơ đất đai, giá đất giảm, ngân sách nhà nước tăng cao, tiếp cận đất đai dễ dàng, giải quyết nhà ở cho dân cũng thuận tiện, thu hút đầu tư mạnh và năng lực cạnh tranh quốc gia cao. Câu chuyện đất đai trở nên giản dị, không có gì phức tạp.

Theo lý thuyết của trường phái kinh tế cổ điển từ giữa thế kỷ 19, mà đại diện là Adam Smith và David Ricardo, đất đai là nguồn lực chủ yếu để giải quyết quá trình tích lũy vốn ban đầu để thực hiện công nghiệp hóa. Nguồn lực này được tạo nên thông qua việc đưa đất công vào thị trường và đánh thuế sử dụng đất.

Biết vốn hóa đất đai thì quốc gia nào cũng trở nên thịnh vượng. Đến thập kỷ 1990, Hernando De Soto đã công bố nhiều công trình nghiên cứu quá trình phát triển của các quốc gia gắn với vấn đề đất đai. Ông đã lý giải được tại sao chỉ các nước thuộc nhóm G7 thực hiện thành công quá trình công nghiệp hóa để trở thành các quốc gia phát triển. Kết luận đưa ra là các quốc gia này biết cách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Từ lý giải này, nhiều nước công nghiệp mới đã hình thành và phát triển.

Các nhà kinh tế - chính trị học về đất đai cho rằng thuế đất không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, mà còn là một khung chính sách có tác động rất hiệu quả tới điều tiết thị trường. Thứ nhất, đất đai được coi như tặng vật của tự nhiên cho loài người, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế cao nhằm tạo công bằng với những người không có điều kiện tiếp cận đất đai. Đây là mục tiêu bảo đảm công bằng xã hội về sử dụng đất.

Thứ hai, thuế đất cao tạo nên áp lực lớn làm cho người có đất phải sử dụng đất hiệu quả để có tiền nộp thuế.

Thứ ba, đối với đất ở và nhà ở, cư dân sống tại các khu dân cư đóng góp kinh phí thông qua thuế đất và thuế nhà để phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng tại khu dân cư của mình. Thuế cao hơn thì khu dân cư phát triển nhanh hơn, chất lượng cuộc sống cao hơn.

Thứ tư, thuế đánh vào BĐS cao thì không còn đầu cơ đất đai, giá BĐS giảm, chi phí đất đai tại đầu vào sản xuất hàng hóa giảm, giá thành hàng hóa và dịch vụ cũng giảm, năng lực cạnh tranh quốc gia cao hơn, thu hút đầu tư mạnh hơn. Mặt khác, đây cũng là phương thức để ngăn ngừa tham nhũng về đất đai khi không còn khả năng tích trữ tiền vào BĐS.

Thứ năm, thuế BĐS cao hơn buộc mỗi người lựa chọn cho mình nơi cư trú phù hợp với thu nhập. Đây cũng là phương thức tốt để giải quyết bài toán phân bổ lại dân cư và lao động trong kinh tế thị trường.

Ngoài thuế BĐS đánh vào đất và tài sản gắn liền, một số quốc gia còn có hai sắc thuế bổ sung vào đất đai. Một là thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất tạo ra, tức là giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư của nhà nước, của các nhà đầu tư khác mang lại. Hai là thuế đánh vào thu nhập từ chuyển quyền BĐS mà việc chuyển quyền có tính chất thương mại, xảy ra trong thời gian ngắn kể từ lúc mua đến lúc bán, nhằm ngăn chặn tình trạng “sốt đất” do quy hoạch hoặc dự án đầu tư tạo ra.

Để áp dụng hai sắc thuế này, hệ thống định giá đất đai hàng loạt phải được tổ chức hiệu quả và có hiệu lực cao, được cập nhật thường xuyên theo giá trị thị trường.

Ở nước ta hiện nay, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quá thấp, thấp hơn 30 lần so với các nước tiến bộ; thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tương đối phù hợp với thông lệ quốc tế tại vùng đô thị và ven đô, nhưng tại vùng nông thôn được coi là cao so với thu nhập của nông dân.

Từ những bất cập này, thu từ thuế liên quan đến đất đai vẫn ở mức quá thấp và không có tác động điều tiết nào trong kinh tế thị trường. Đa số người giàu lên thành “đại gia” ở Việt Nam cũng chỉ nhờ cậy vào thu vén đất đai, trong đó có đầu cơ đất hay tích trữ tiền vào đất. Tham nhũng về đất đai luôn ở nhóm cao nhất. Nhiều quan chức đã rơi vào vòng lao lý cũng chỉ vì đất.

Giá hàng hóa sản xuất trong nước cao do chi phí đất đai cao, nhất là giá nhà ở vượt quá khả năng chi trả của những người lao động chân chính. Năng lực cạnh tranh quốc gia vì thế mà suy giảm, muốn tăng lên lại phải nhờ chính sách bao cấp về đất đai. Từ bức tranh đó cho thấy đất đai ở ta đang rơi vào bất công bằng xã hội, mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Nội dung đổi mới cốt lõi

Bộ Tài chính đã nhiều lần đề xuất ban hành thuế mới hoặc thuế bổ sung về BĐS, khi thì dưới dạng thuế tài sản, khi thì dưới dạng thuế đối với căn nhà thứ hai trở đi. Mỗi lần đề xuất lại làm công luận nóng lên, rồi nhiều ý kiến trái chiều làm cho câu chuyện lại lắng xuống.

Một phần vì chuẩn bị chưa thật kỹ nên chất lượng của đề xuất vẫn chưa cao. Phần khác, người dân phải nộp thuế cao hơn cũng tạo ra tâm lý bất đồng thuận, cũng do chuẩn bị dư luận chưa tốt. Phần quan trọng nhất, theo cảm nhận của tôi, ý kiến trái chiều vẫn do dân có nhiều đất tìm mọi cách ngáng trở cải cách thuế BĐS. Luận cứ chính vẫn là dân ta thu nhập còn thấp, chưa nên ban hành thuế BĐS.

Việc ban hành thuế tài sản hoặc thuế BĐS là cấp thiết vì sự phát triển chuyên nghiệp của đất nước ta để trở thành một quốc gia phát triển. Lợi ích của thuế này đã được phân tích kỹ lưỡng ở trên. Vấn đề trọng tâm còn lại là dự thảo sắc thuế như thế nào cho đúng mục tiêu, không gây trở ngại cho đời sống của người dân có thu nhập không cao, có đất đai chỉ đủ sử dụng cho gia đình, tạo hiệu quả thực sự để đất đai vừa tạo động lực phát triển kinh tế, vừa đảm bảo công bằng xã hội.

Theo tôi, cần quan tâm tới một số nội dung đổi mới cốt lõi sau:

Một là không tăng mức thuế đối với đất đai được sử dụng trong hạn mức, nhưng mức lũy tiến phải rất cao đối với diện tích đất vượt hạn mức.

Hai là đối với tài sản gắn liền với đất, đánh thuế sao cho không hạn chế đầu tư mà phải khuyến khích đầu tư, trong đó thuế nhà ở không tính trên giá trị nhà mà tính trên diện tích nhà.

Ba là đối với các công trình trên đất thực hiện sản xuất kinh doanh, cần cân nhắc kỹ lưỡng thuế đối với sử dụng đất trong mối quan hệ với thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng sao cho khuyến khích sản xuất kinh doanh.

Bốn là cần có sắc thuế bổ sung đánh vào giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ sử dụng đất tạo ra.

Năm là, cần đổi mới sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sao cho đánh lũy tiến cao vào những trường hợp chuyển quyền có mục đích thương mại, mức lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian từ lúc nhận chuyển nhượng tới lúc chuyển nhượng.

Năm 2011, Ngân hàng Thế giới đã thực hiện một nghiên cứu khá toàn diện về cải cách hệ thống thuế cho Việt Nam. Báo cáo cuối cùng mang tên “Cải cách thuế ở Việt Nam: hướng tới một hệ thống hiệu quả và công bằng hơn”. Tôi cho rằng Bộ Tài chính cần tham khảo tài liệu này để dự thảo một hệ thống thuế BĐS phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả phát triển kinh tế, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội.