Có quyền chấm dứt hợp đồng vì Covid-19 không?

TS. Phạm Hoài Huấn (*)

(KTSG) - Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp tại Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực giải trí. Mới đây, một doanh nghiệp kinh doanh rạp chiếu phim lớn ở Việt Nam đã nộp đơn yêu cầu tòa án chấm dứt các hợp đồng thuê mặt bằng (với thời hạn khoảng 20 năm) giữa mình và bên cho thuê (chủ nhà) với lý do hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Hardship). Đây là một vụ kiện thú vị bởi tranh chấp này có thể tạo ra tiền lệ cho hàng loạt vụ kiện tương tự khác, khi mà dịch Covid-19 chưa có dấu hiệu ngừng lại.

Có vài câu hỏi phát sinh từ vụ kiện này: (1) Đại dịch Covid-19 xảy ra có phải là một sự kiện Hardship trong quan hệ hợp đồng giữa bên thuê - chủ nhà? (2) Quan hệ hợp đồng có bị chấm dứt theo yêu cầu của bên thuê?

Hardship

Điều 420 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định hoàn cảnh thay đổi cơ bản phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí sau:

i. Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng.

ii. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh.

iii. Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác.

iv. Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên.

v. Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Dịch Covid-19 là một sự kiện hy hữu, không ai ngờ nó sẽ xảy ra. Chính vì lẽ đó, đặt trong bối cảnh của Việt Nam nói chung và quan hệ hợp đồng giữa các bên nói riêng, nó là một sự kiện không ai lường trước được. Sự kiện này đã dẫn đến nhu cầu giao tiếp, sử dụng các dịch vụ chiếu phim của người dân giảm đi rõ rệt. Cộng với việc nhằm giảm thiểu sự lây lan dịch bệnh, có những giai đoạn chính quyền địa phương yêu cầu đóng cửa các cơ sở chiếu phim, làm cho việc kinh doanh bị gián đoạn.

Như vậy, hoàn cảnh này đã làm cho lợi ích từ quan hệ hợp đồng trở nên bất cân xứng. Theo đó, lợi ích của bên thuê bị suy giảm trong khi chủ nhà vẫn thu tiền cho thuê mặt bằng giống như khi chưa xảy ra đại dịch. Cho nên, bản chất của vấn đề nên đặt trong bối cảnh đó là: nếu trong hoàn cảnh hiện nay, liệu rằng chủ nhà có thể cho thuê và có thể thu được số tiền mà họ sẽ thu được như khi không có đại dịch hay không?

Trả lời cho câu hỏi này chính là đi vào bản chất của việc bất cân xứng lợi ích của quan hệ hợp đồng. Sự bất cân xứng lợi ích này không xuất phát từ sai lầm của bên thuê trong việc xác định giá thuê, mà nó xuất phát từ sự kiện mang tính khách quan ngoài tầm kiểm soát của nhà kinh doanh rạp chiếu phim này. Chính vì lẽ đó, tôi cho rằng, có cơ sở để xác định sự kiện dịch Covid-19 là Hardship.

Chấm dứt hợp đồng

Khi Hardship xảy ra, các bên có quyền thỏa thuận để điều chỉnh các quyền và nghĩa vụ nhằm đáp ứng và/hoặc thích nghi với hoàn cảnh mới đó. Trong bối cảnh của bên thuê - chủ nhà, bên thuê đã chủ động đàm phán với chủ nhà. Họ có quyền làm chuyện ấy. Và ở góc độ tương ứng, chủ nhà có quyền chấp nhận các đề xuất của bên thuê hoặc không.

Trong trường hợp các bên không điều chỉnh được lợi ích khi Hardship xảy ra, BLDS 2015 dành cho các bên quyền khởi kiện ra tòa để: chấm dứt hợp đồng trong một thời điểm nhất định; hoặc sửa lại hợp đồng để cân bằng quyền lợi các bên.

Trong trường hợp này, bên thuê đã chọn phương án yêu cầu tòa tuyên chấm dứt hợp đồng. Cần lưu ý là, theo quy định tại khoản 3 điều 420 BLDS, thì tòa chỉ có quyền sửa lại hợp đồng để cân bằng quyền lợi các bên nếu việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với chi phí thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Có hai vấn đề thú vị liên quan đến quy định này là:

Thứ nhất: thẩm quyền của tòa án.

Nếu trong trường hợp Bên thuê đã xin chấm dứt hợp đồng; và Chủ nhà không có yêu cầu khác.

Câu hỏi được đặt ra là tòa án có quyền tự mình sửa hợp đồng hay không nếu việc sửa lại có lợi hơn so với chấm dứt? Nhìn từ cấu trúc câu, thì cách diễn đạt trong khoản 3 điều 420 dành quyền lựa chọn cho các bên. Nói cách khác, tòa án không có quyền chọn sửa hay chấm dứt hợp đồng. Quy định “Tòa án chỉ được sửa lại hợp đồng để cân bằng quyền lợi các bên nếu việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với chi phí thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi” được hiểu là tòa sẽ có quyền sửa khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: Một bên yêu cầu sửa hợp đồng; và việc sửa này tối ưu về mặt chi phí.

Cho nên, nếu trong trường hợp cả hai bên đều không yêu cầu sửa, thì cho dù việc chấm dứt hợp đồng không tối ưu về chi phí, theo quy định của khoản 3 điều 420 BLDS, tòa án vẫn không có quyền làm việc này.

Thứ hai: sửa hay chấm dứt hợp đồng là công bằng.

Việc sửa hợp đồng chỉ đặt ra nếu một trong các bên có yêu cầu. Nói cách khác, nếu chủ nhà mà không yêu cầu, thì xét về mặt logic, tòa án sẽ không có quyền sửa. Nhưng khi tòa án sửa hợp đồng, thì yêu cầu cơ bản là tòa phải điều chỉnh sự bất cân xứng về mặt lợi ích khi hardship xảy ra.

Các yếu tố cần cân nhắc là:

Thời hạn của hợp đồng. Một hợp đồng thời hạn dài, việc điều chỉnh quyền lợi các bên cần phải đặt trong cái nhìn dài hạn;

Quyền lợi của các bên trước và sau khi điều chỉnh. Mục tiêu của việc sửa đổi không phải nhằm bảo vệ bên nào mà bảo đảm tính công bằng;

Dành cho các bên một thời hạn để điều chỉnh. Nếu hết thời hạn ấy mà sự kiện Hardship không chấm dứt thì được chấm dứt hợp đồng.

(*) Victory LLC