Giải bài toán 'sốt đất': Một yếu tố rất căn bản vẫn chưa được đụng chạm tới

LS. Nguyễn Tiến Lập (*)

(KTSG) - Cơn “sốt đất” tức giá đất tăng chóng mặt ở một số khu vực ven đô và lân cận Hà Nội và TPHCM đã dịu đi sau các nỗ lực can thiệp bằng hành chính của cơ quan chính quyền, mặc dù vẫn còn cao. E ngại những bất ổn và hệ lụy cho thị trường, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đã kiến nghị nhiều giải pháp ứng phó khá quyết liệt lên Chính phủ. Tuy nhiên, cũng nên bình tĩnh để nhìn nhận vấn đề một cách căn bản và dài hạn.

Cơn sốt đất Cần Giờ tăng vọt khi dự án đô thị lấn biển được thông tin rộng rãi. Ảnh: H.P

Giá cả lên xuống vốn là bản chất của thị trường, thậm chí cả khi nó vượt quá các ranh giới của quan hệ cung - cầu. Cái mà xã hội vẫn gọi là giá cả giả tạo hay bong bóng. Cơn sốt đất vừa qua là vậy, đã được các chuyên gia quy cho hai nguyên nhân chính: quy hoạch phát triển đô thị và sự cố ý tạo sóng của các nhà môi giới bất động sản - những người bị gọi mỉa mai là “cò đất”.

Động thái bơm vốn để phục vụ thị trường và kiếm lời từ các ngân hàng hay quỹ đầu tư thực chất là hệ quả tất yếu của chu trình kinh doanh theo thị trường. Tuy nhiên, tiếp theo đó là các tác động kinh tế - xã hội theo chiều hướng tiêu cực, dẫn đến cần thiết áp dụng các biện pháp khẩn từ chính quyền như khóa van tín dụng, kiểm soát “cò đất” và tăng cường truyền thông, vốn được coi là các liều thuốc chữa triệu chứng hiệu quả.

Có thể thấy các đề xuất từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM tập trung chính vào mục tiêu chống các hoạt động đầu cơ đất đai. Điều này có lý bởi giới đầu tư - kinh doanh bất động sản có thể tận dụng mọi cơ hội thị trường để kiếm lời nhưng không thể tồn tại và phát triển chỉ dựa trên các cơ hội.

Học tập kinh nghiệm các nước, kiến nghị về việc đánh thuế chống đầu cơ bất động sản nhằm vào các hoạt động mua và bán nhanh để kiếm lời rất nên được Chính phủ xem xét.

Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng dù là thế, chẳng hạn như sắc thuế này đã tỏ ra khá tác dụng ở nhiều nước, trong điều kiện của Việt Nam, một khi sự công bố quy hoạch mới hay sửa đổi quy hoạch cũ có thể dẫn đến tăng giá đất tới hàng chục lần thì vài chục phần trăm tiền thuế trả thêm từ người bán cho ngân sách chính quyền sẽ không còn mấy ý nghĩa điều chỉnh hành vi.

Như vậy, cái “tội” ở đây phải chăng chính là quy hoạch? Cụ thể, đó là quy hoạch phát triển kinh - tế xã hội gắn liền với quy hoạch sử dụng đất. Về cơ bản, quy hoạch là hành vi đơn phương của chính quyền và nó có thể xảy ra bất cứ lúc nào, nếu không ban hành mới thì cũng là điều chỉnh nó. Hai yếu tố mà giới cò mồi và đầu cơ đất có thể trục lợi là thông tin quy hoạch và xúc tiến các giao dịch đón đầu triển khai quy hoạch.

Có nghĩa rằng ai có thông tin trước hay dám bỏ tiền sớm thì sẽ thắng. Biện pháp mà các chính quyền địa phương đang tiến hành là sớm công khai hóa thông tin quy hoạch có thể ngăn chặn các cơ hội làm ăn chỉ rơi vào một nhóm người thạo tin để qua đó mở rộng nó ra cho nhiều người. Việc này có thể giải quyết bài toán công bằng xã hội nhưng lại không liên quan gì đến việc sốt giá đất do tăng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Ngoài ra, một nhóm nhỏ hơn là các nhà đầu cơ vẫn sẽ giành phần thắng do bản lĩnh và khả năng dám bỏ tiền sớm của mình.

Do đó, tôi muốn xem lại bản chất của quy hoạch là gì? Quy hoạch sử dụng đất chính là việc Nhà nước, là người lập quy hoạch, ấn định mục đích sử dụng với mức độ chi tiết từ cao đến thấp theo cấp độ quy hoạch. Theo Luật Đất đai 2013, chế độ sử dụng đất xét theo mục đích sử dụng phân ra tới gần một trăm mục đích khác nhau mà sự liệt kê ấy vẫn còn chưa hết. Tương ứng với các loại đất như vậy là giá đất, thời hạn sử dụng và các điều kiện khai thác, sử dụng khác nhau.

Diễn biến của thị trường, qua đó tạo điều kiện trục lợi cho các nhà đầu cơ đất đai, chính là ở chỗ cả giá trị sử dụng và giá cả từng khu vực và từng mảnh đất sẽ phụ thuộc vào sự tương tác của ba yếu tố: nhu cầu cá biệt của người mua, xu hướng nhu cầu chung của xã hội về đất đai, bất động sản với mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch. Trong đó, yếu tố quy hoạch, do sự tinh vi của nó vừa mang tính nhạy cảm vừa đóng vai trò quyết định.

Trước đây, khi được đề nghị góp ý xây dựng Luật Quy hoạch, tôi đã có quan điểm cho rằng về sử dụng đất chỉ nên có quy hoạch hai khu vực đất đai, theo đó đơn giản là đất được hay không được xây dựng công trình. Tại sao? Bởi nó thuận với tự nhiên. Nhà nước muốn bảo vệ đất thì phải ngăn con người sử dụng, khai thác nó.

Còn khi đã bị khai thác, sử dụng để xây dựng công trình thì đất biến thành bất động sản, được vận hành theo các quy luật giá trị hoàn toàn khác tương ứng với thực tiễn đời sống dân sự, các động thái linh hoạt của thị trường và nền kinh tế.

Căn nguyên của các phức tạp, rắc rối của thị trường đất đai và bất động sản, do vậy, chính là Luật Đất đai, theo đó không phụ thuộc đặc tính khác nhau của hàng triệu, triệu mảnh đất và tài sản trên đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất được trao quyền chủ quan ấn định và phân loại mục đích sử dụng của chúng thông qua công tác quy hoạch.

Xin thưa rằng thay cho Luật Đất đai, ở nhiều nước có luật địa chính, được ban hành với mục tiêu thiết lập dữ liệu đăng ký và cung cấp các thông tin về mảnh đất cho bất cứ ai có nhu cầu tra cứu. Đi kèm với dữ liệu về đất là thông tin về quy hoạch của chính quyền trung ương và địa phương, qua đó người dân luôn luôn dễ dàng xác định được mình có thể làm và không làm gì trên từng mảnh đất. Vậy, phân tích này để nói lên điều gì liên quan đến câu chuyện sốt đất và các biện pháp xử lý nó?

Sốt đất trước hết vốn là chuyện thông thường của thị trường. Điều đáng quan tâm và kiểm soát chính là các cơn sốt ảo kéo theo các hệ lụy về kinh tế - xã hội. Các biện pháp đang được các cấp chính quyền đề ra thiên về xử lý bề nổi như minh bạch thông tin quy hoạch, hạn chế hoạt động môi giới và trung gian, siết chặt tín dụng ngân hàng hay thậm chí sẽ là đánh thuế. Tuy nhiên có một yếu tố rất căn bản ẩn sâu dưới đó dường như chưa được đụng chạm tới, đó chính là quy hoạch sử dụng đất dựa trên Luật Đất đai hiện hành.

Nói một cách đơn giản, giá trị của một mảnh đất phụ thuộc chính vào hai yếu tố là vị trí và mục đích sử dụng. Giá đất lên xuống theo quy luật cung - cầu của thị trường thì không thể trách ai và có thể đoán định. Nhưng một khi sự lên xuống ấy lại phụ thuộc chủ yếu vào “ông quy hoạch”, là người có thể điều chỉnh cái đồng hồ giá trị mà mỗi khung giờ là một mục đích sử dụng đất.

Theo đó, cái kim chỉ giờ chỉ cần dao động từ khung này sang khung khác tùy từng thời điểm thì giá đất đã thay đổi rồi. Vậy, phải chăng ai thân quen và gần gũi với “ông quy hoạch” nhất thì người đó sẽ có các điều kiện thuận lợi để tiến hành đầu cơ, trục lợi?

Tham gia diễn đàn tìm giải pháp hạ nhiệt các cơn sốt đất, tôi chỉ muốn nêu vấn đề trên với một thông điệp. Đó là cơ chế quản lý đất đai ở nước ta đang có vấn đề và nó thể hiện trong chính Luật Đất đai. Chỉ có sửa Luật Đất đai với một tinh thần khác với các lần sửa đổi trước đây và thật sự đột phá mới tạo ra điều kiện cần và tiên quyết để giải quyết bài toán này.

(*) Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam