Sở hữu kỳ nghỉ 'kiểu mới' và... rủi ro mới

Lê Thị Bích Chi - Trương Trọng Hiểu (*)

(KTSG) - Dù đã có quy định ngăn chặn các cuộc gọi, tin nhắn rác nhưng sau chuyến bay trở về nước được ít ngày, tôi đã nhận được nhiều cuộc gọi mời dự “event” (sự kiện) được tổ chức bởi các đơn vị (được giới thiệu) là đối tác của... các hãng hàng không. Qua giới thiệu, tôi đã có thể hình dung ra sản phẩm mà họ muốn chào mời là... sở hữu kỳ nghỉ. Tìm hiểu, tôi còn ngộ ra rằng, sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ bây giờ... cũng khác.

Tay không... bán hàng

Mô hình sở hữu kỳ nghỉ xuất hiện ở Việt Nam lần đầu tiên thông qua dự án khu du lịch - nghỉ dưỡng Vịnh Thiên Đường - Alma (Cam Ranh, Khánh Hòa) nhiều năm trước. Ở thời điểm đó, đã có nhiều tranh cãi về mô hình còn mới mẻ này. Không ít người cho rằng, sở hữu kỳ nghỉ mà Alma chào bán là sản phẩm bất động sản. Đặc biệt, cách gọi tên sản phẩm với thuật ngữ “sở hữu” của chủ đầu tư cũng chính là một trong những lý do gây ra sự nhầm lẫn này.

Vì cho rằng, sở hữu kỳ nghỉ là... bất động sản, nhiều cuộc thảo luận đã nhanh chóng gộp sở hữu kỳ nghỉ vào nhóm sản phẩm bất động sản căn hộ - du lịch (condotel), loại hình sản phẩm... còn đang là chủ đề nóng ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, như đã nói, bên bán sở hữu kỳ nghỉ chỉ là bên kinh doanh dịch vụ du lịch, cụ thể là dịch vụ lưu trú, và người mua sở hữu kỳ nghỉ là người đặt cọc tiền hoặc thanh toán tiền để đặt phòng trước.

Không phủ nhận, sự mập mờ về sản phẩm ở thời điểm mới xuất hiện là có. Nhưng dù sao thì Alma khi tung ra sản phẩm ở thị trường Việt Nam, họ cũng chứng tỏ rằng mình có dự án, và có đầu tư để xây khách sạn. Và ở thời điểm hiện tại, sau khoảng thời gian chậm tiến độ, dự án đã chính thức đi vào hoạt động.

Có thể nói, khi Alma chính thức đi vào khai thác thì hình hài về sở hữu kỳ nghỉ đã được nhận diện một cách rõ ràng hơn. Kết quả là, không ít công ty du lịch, kể cả các “đại gia” bất động sản chính thức nhảy vào thị trường này.

Điều khá bất ngờ là, nếu như Alma có dự án, có khách sạn được xây tại Khánh Hòa thì các đơn vị đang chào mời sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ hiện nay không cần... sở hữu khách sạn. Họ thật ra chỉ là một nhà phân phối và bán sản phẩm lưu trú trên cơ sở hợp đồng sử dụng các khách sạn hay hệ thống khách sạn của đối tác.

Đương nhiên, việc kinh doanh dịch vụ lưu trú mà không nhất thiết phải sở hữu khách sạn hay cơ sở lưu trú đó chẳng có gì là bất bình thường. Điều quan trọng là đơn vị kinh doanh phải có quyền sử dụng và khai thác hợp pháp đối với khách sạn và cơ sở lưu trú này. Để tạo ra giá trị gia tăng cho sản phẩm của mình, trên thực tế Alma cũng đã hợp tác và sử dụng cơ sở lưu trú tại nhiều khách sạn khác trên toàn thế giới.

Nhưng vấn đề cần lưu ý là, người mua sản phẩm phải nhận thức rõ về điều này để từ đó có thể dự liệu và phòng ngừa các rủi ro có thể phát sinh.

Thứ nhất, cần khẳng định lại là về bản chất đây là hợp đồng đăng ký sử dụng dịch vụ lưu trú ngay cả khi ngôn ngữ được sử dụng trong hợp đồng là “mua”... kỳ nghỉ. Điều này đã được Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Khánh Hòa khẳng định trong một bản án sơ thẩm tuyên vào năm 2018 (bản án này đã được TAND tối cao chọn là Án lệ số 42 vào đầu năm nay).

Thứ hai, hầu như tất cả các hợp đồng mua - bán sở hữu kỳ nghỉ hiện nay đều là hợp đồng... dài hạn, và khách hàng đều phải trả số tiền lớn từ trước, bên cạnh các khoản định phí kèm theo khác (phí quản lý, phí vận hành, phí duy tu - bảo dưỡng...). Đương nhiên, gắn với cái “giá” đó, người mua sẽ có thêm nhiều quyền.

Nhưng vấn đề là, rủi ro thứ ba có thể xuất hiện. Đó là, việc thực hiện hợp đồng... trong tương lai có thể bị đứt gãy nếu bên bán, phân phối sản phẩm gặp trục trặc hoặc thậm chí là... rút lui, biến mất...

Đương nhiên, với trường hợp nhà phân phối sở hữu kỳ nghỉ thế hệ mới, tổn thất của bên mua sản phẩm khi tình huống thứ ba xuất hiện có khi còn nặng nề hơn. Vì thực tế, như đã nói, các nhà phân phối này không có... tài sản, là các khách sạn hay cơ sở lưu trú mà ở đó người mua đã... xuống tiền để... đặt phòng.

Về mặt logic, dựa trên mối quan hệ có tính chất “bắc cầu”, người mua kỳ nghỉ có thể trông chờ vào khả năng được bên sở hữu khách sạn giải quyết quyền lợi cho nhà phân phối sản phẩm (là bên “bán” sở hữu kỳ nghỉ trên thực tế cho từng khách hàng cá nhân ở Việt Nam). Tuy nhiên, niềm hy vọng này rất mờ mịt, vì thực chất chúng ta không biết mối quan hệ giữa họ là như thế nào?!

Rủi ro thị trường: quản hay... cảnh báo?

Rủi ro có thể phát sinh không dừng lại ở đó. Các rủi ro mới vẫn có thể phát sinh ngay cả khi bên bán sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ có dự án đầu tư. Bởi, sản phẩm mà họ úp mở giới thiệu cũng như ghi nhận trong bản dự thảo hợp đồng (mẫu) cung cấp cho khách hàng là căn hộ - du lịch cho dù trên thực tế dự án họ đang triển khai xây dựng là dự án kinh doanh... khách sạn (và resort).

Nói úp mở là bởi vì có quá nhiều điều khoản “đâm nhau” trong bản dự thảo hợp đồng như vậy. Với những khách hàng không có kiến thức pháp lý tốt thì những lập lờ trong một bản hợp đồng dài nhằng như vậy là một... hố sâu mà khi phát hiện ra sự thật họ khó lòng... thoát ra được.

Đơn cử, hợp đồng đều ghi nhận rằng, bên bán sản phẩm ghi nhận quyền sở hữu... căn hộ mà khách hàng đã... mua. Khác với mô hình kỳ nghỉ truyền thống thường bán theo tuần, sản phẩm kỳ nghỉ đang được đề cập được bán toàn thời gian sử dụng của dự án (đương nhiên giá mua cũng sẽ cao tương ứng). Nhưng vấn đề quan trọng là thời hạn được “sở hữu” kỳ nghỉ là bao lâu thì hợp đồng không đề cập.

Bên bán cũng cam kết là sẽ hỗ trợ khách hàng để xin cấp giấy chứng nhận đối với căn hộ. Không biết đó là giấy chứng nhận gì. Nhưng với các thuật ngữ tương tự được nhắc đến trong luật thì giấy chứng nhận này có thể ngầm hiểu là... sổ đỏ. Chắc chắn, đó là sổ đỏ (nếu có) được cấp cho quyền sở hữu (nếu có) căn hộ, vì quyền sử dụng đất gắn với căn hộ được xác định như thế nào đã không được bản hợp đồng nhắc đến. Điều đáng nói là, như được đề cập ở trên, căn hộ được đề cập trong hợp đồng thuộc dự án... khách sạn.

Nguy hiểm là, bên bán đã đủ khôn ngoan chuẩn bị đường lùi khi đề cập đến hồ sơ pháp lý về dự án xây dựng khu khách sạn (và resort) trong hợp đồng cho dù họ chào bán... căn hộ. Nhằm thêm tính an toàn cho phương án phòng thủ, bên bán còn chèn thêm vào hợp đồng nội dung đại loại là: Theo quy định của pháp luật hiện hành, “căn hộ” là một căn hộ du lịch (như phòng nghỉ của khách sạn? - NV) được xây dựng với mục đích chủ yếu(?!) để du lịch nghỉ dưỡng, không phải căn hộ chung cư và không hình thành đơn vị ở.

Người mua “căn hộ” vì vậy không được nhập hộ khẩu vì tòa nhà của dự án không phải là... nơi ở, không hình thành khu dân cư và tổ dân phố. Cuối cùng, sản phẩm đang được chào bán là căn hộ, căn hộ du lịch hay chỉ là... nơi lưu trú của một cơ sở dịch vụ du lịch?

Dù gì thì condotel, về mặt bản chất của nó cũng có phần “căn hộ” trong đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư trong các dự án sở hữu kỳ nghỉ nói trên đang hướng người mua đến loại hình sản phẩm condotel dù ở thời điểm hiện tại, việc cấp giấy chủ quyền cho condotel vẫn còn đang lơ lửng.

Thực ra, trước đây, nhiều dự án khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đều đón đầu chào bán sản phẩm căn hộ - du lịch với hy vọng rằng, trong tương lai, ít nhất là trước khi bàn giao “căn hộ” và hoàn tất các thủ tục pháp lý cho khách hàng, họ có thể xin và được... chuyển đổi mục đích sử dụng và công năng của dự án hay một phần dự án theo hướng đó.

Nhưng sau thời điểm tỉnh Khánh Hòa rút lại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho các dự án condotel với lý do pháp luật đất đai không có quy định về trường hợp sử dụng “đất ở không hình thành đơn vị ở” thì thị trường condotel (và cả officetel) đóng băng trở lại.

Để giải quyết rủi ro này, bên bán tiếp tục nới thêm phạm vi các sự kiện bất khả kháng để có thể thoát trách nhiệm. Ngoài những thay đổi chính sách, pháp luật thông thường, hợp đồng khẳng định rằng, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không/chưa phê duyệt các nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư do thiếu quy định của pháp luật cụ thể” cũng chính là... sự kiện bất khả kháng?!

Tuy nhiên, điều này vô hình trung, ở thời điểm chào bán căn hộ, chủ đầu tư đang bán sản phẩm... chưa được phê duyệt, cấp phép và... chưa có. Điều đáng nói là các “event”, các cuộc hội thảo, các buổi hội nghị... giới thiệu sản phẩm như vậy vẫn cứ diễn ra.

Việc bán “nhà, công trình” hình thành trong tương lai phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định, và một trong số các điều đó là phải thông báo đến sở xây dựng để cơ quan này niêm yết vào danh sách dự án đủ điều kiện mở bán. Nếu chủ dự án đã thông báo, hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý đã thực hiện đến đâu trước những nghi ngại rằng căn hộ mà chủ đầu tư đang bán có đúng là... căn hộ hay không? Còn nếu chủ đầu tư bỏ qua quy trình này để đẩy sản phẩm ra thị trường thì việc giám sát và xử lý của cơ quan quản lý đã xúc tiến đến khâu nào?

Các cảnh báo đối với người tiêu dùng về việc chọn lựa đúng sản phẩm là cần thiết, nhưng nếu thị trường tiếp tục thiếu vắng hoạt động thanh tra, kiểm tra và xử lý sai phạm của cơ quan quản lý thì liệu rằng những cảnh báo đó có cứu vớt được thị trường và người tiêu dùng?

(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM)