Mới đây, trong đề cương sửa Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như trước. Lý do là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuy nhiên, từ khi được công bố, đề xuất này đã vấp phải phản ứng mạnh mẽ từ người dân và các chuyên gia bất động sản. Họ cho rằng hiện nay chưa phải lúc giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư. Thậm chí có ý kiến rằng thời hạn 50-70 năm không phù hợp với tâm lý sở hữu tài sản lâu dài của đại đa số cư dân đô thị.

Trước Việt Nam, nhiều quốc gia đã áp thời hạn sở hữu nhà chung cư, như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan... Có nhiều nguyên nhân cho việc này, từ quyền sử dụng đất bị giới hạn, diện tích đất xây dựng ít, giá nhà đắt đỏ đến lo ngại công trình xuống cấp...

Tại Trung Quốc, đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu của nhà nước, SCMP cho biết. Đến thập niên 90, chính sách cải tổ nhà đất cho phép người Trung Quốc sở hữu nhà vĩnh viễn. Còn phần đất mà căn nhà đó được xây lên thì chỉ được sử dụng một thời gian. Vì thế, thời hạn sở hữu căn hộ chung cư cũng bị giới hạn theo, thường từ 40 đến 70 năm.

Thời gian thuê đất 40, 50 hay 70 năm giúp người mua yên tâm giao dịch và thị trường bất động sản nhảy vọt, kéo kinh tế Trung Quốc tăng trưởng trong 2 thập kỷ sau đó.

Tuy nhiên, vấn đề nảy sinh với những hợp đồng thuê đất ngắn hơn kết thúc. Giữa 2016, những lô đất có thời hạn thuê 20 năm (được giao ở thập niên 90) tại Ôn Châu chuẩn bị hết hạn. Việc này thu hút sự chú ý lớn khi đó, do đây là các lô đầu tiên đến hạn sau cuộc cải tổ nhà đất ở Trung Quốc. Luật Bất động sản năm 2007 của nước này quy định quyền sử dụng đất có thể được gia hạn, nhưng lại không ghi rõ tiêu chí để làm việc này.

Giới chức Ôn Châu khi đó giải quyết bằng đề xuất tính phí gia hạn vào khoảng 30% giá trị căn nhà. Việc này đã làm dấy lên làn sóng phản đối của các chủ sở hữu nhà. Dù theo China Youth Daily, số nhà được xây trên đất thuê 20 năm tại Ôn Châu khá ít, việc này cũng khiến giao dịch bất động sản tê liệt vì sự thiếu chắc chắn quanh vấn đề thời hạn sử dụng đất.

Chính phủ Trung Quốc sau đó cam kết sẽ nghiên cứu vấn đề này. Cuối năm đó, Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc thông báo các bất động sản có thời hạn 20 năm ở Ôn Châu sẽ được gia hạn tự động, không mất phí.

Trong một cuộc họp báo tháng 3/2017, Thủ tướng nước này - Lý Khắc Cường cũng lên tiếng trấn an những người sở hữu nhà trên đất có thời hạn 70 năm tại Trung Quốc nói chung.

"Quyền sử dụng đất có thể được gia hạn mà không cần nộp đơn hay thỏa mãn điều kiện định trước. Giao dịch với bất động sản đó cũng sẽ không bị ảnh hưởng", Xinhua trích lời lãnh đạo Trung Quốc cho biết.

Trong khi đó, tại Singapore, người dân được sở hữu bất động sản theo hai hình thức: lâu dài (freehold) và có thời hạn (leasehold). Với dạng leasehold, thời hạn sở hữu nhà thường là 99 năm hoặc 999 năm. Sau khi thời gian này kết thúc, tài sản sẽ phải trả về cho chủ đất. Tại nước này, phần lớn đất thuộc sở hữu của Chính phủ.

Channel News Asia cho biết hơn 80% dân số Singapore hiện ở trong nhà ở xã hội do chính phủ xây dựng (căn hộ HDB), có thời hạn sở hữu 99 năm. Nguyên nhân là diện tích đất của Singapore rất ít và giá bất động sản ở đây cũng thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới. Các chung cư dạng freehold thường có giá tới cả triệu USD, trong khi căn hộ HDB chỉ khoảng vài trăm nghìn USD, theo SCMP.

Người mua căn hộ HDB cũng được hưởng lãi suất ưu đãi, hiện chỉ là 2,6% một năm (0,1% + lãi suất gửi tiết kiệm tại Quỹ Tiết kiệm Trung ương CPF). Sau 99 năm, các căn hộ HDB sẽ được trả về cho chính phủ. Chính phủ sẽ tái phát triển khu đất và xây các căn hộ mới.

"Đây là cách duy nhất để tái chế khu đất và đảm bảo thế hệ sau có thể mua căn hộ cho riêng mình", Thủ tướng Singapore Lý Hiển Long năm 2018 giải thích về việc đặt giới hạn 99 năm. "Nếu chính phủ bán ra dưới dạng sở hữu vĩnh viễn, sớm muộn chúng ta cũng hết đất xây căn hộ mới. Bên cạnh đó, sau một thế kỷ, các hệ thống điện nước cũng đã lỗi thời và bê tông cũng xuống cấp".

Ông cũng trấn an người dân rằng sau khi thời hạn sở hữu kết thúc, chính phủ sẽ hỗ trợ người dân tìm căn hộ mới để sinh sống.

Thời hạn 99 năm cũng được áp dụng cả với căn hộ do các công ty tư nhân xây. Kể từ năm 1967, tất cả khu vực cho đất ở tư nhân tại Singapore cũng được bán theo hình thức leasehold với thời hạn không quá 99 năm.

Viêc giới hạn thời gian sở hữu bất động sản thậm chí được áp dụng tại các thành phố lớn như Hong Kong (Trung Quốc) hay Canberra (Australia). Thông tin trên website của LegCo - Hội đồng lập pháp Hong Kong cho biết từ năm 1997, thời hạn cho thuê đất là 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm nữa mà không phải đóng thêm ngoài phí thuê hàng năm. Còn Canberra cũng áp dụng hệ thống cho thuê 99 năm như Singapore.

Tại Thái Lan, tất cả bất động sản, từ nhà ở, biệt thự đến chung cư đều có thể được mua theo hình thức leasehold. Thời gian sở hữu thông thường là 30 năm, sau đó phải trả về cho chủ đất, có thể là tư nhân hoặc nhà nước.

Người mua theo dạng này có quyền với nhà ở, thường mua được với giá thấp hơn bất động sản sở hữu vô thời hạn, do họ không có quyền sở hữu mảnh đất. Theo Luật Dân sự và Thương mại Thái Lan, hết 30 năm, người mua có thể gia hạn thêm 30 năm nữa. Tuy nhiên, lựa chọn gia hạn này được coi là thỏa thuận riêng giữa các bên liên quan, Bangkok Post cho biết.

Ở Mỹ, leasehold là thỏa thuận giữa người sở hữu đất (chính phủ hoặc tư nhân) và người thuê. Vì thế, việc thuê sẽ có thời hạn tùy thỏa thuận. Khi hợp đồng chấm dứt, quyền sử dụng đất, có thể bao gồm cả tài sản trên mảnh đất đó, sẽ được chuyển về cho người chủ.

US News cho biết hình thức này không phổ biến trên thị trường nhà ở tại Mỹ, trừ một số nơi như Hawaii, Baltimore hay Florida với thời hạn thông thường 99 năm. Nó phổ biến trên thị trường bất động sản thương mại hơn.

Việc này trái ngược với Anh và xứ Wales – nơi hầu hết người dân sở hữu căn hộ thông qua leasehold, hãng bất động sản Savills cho biết. Website của chính phủ Anh định nghĩa leasehold là thỏa thuận có thời hạn giữa chủ đất và người thuê.

Phần lớn các căn hộ ở đây sử dụng hình thức này. Nhà ở cũng có thể được mua dưới dạng leasehold, nhưng thường là nhà theo chương trình mua chung. Sau khi hết thời gian sử dụng, hợp đồng có thể được gia hạn thêm 90 năm với căn hộ và 50 năm với nhà ở.

Hà Thu