Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), hiện vẫn chưa có hành lang pháp lý cho tổ chức, hoạt động làm trung gian để thẩm định giao dịch dự án BĐS nhằm đảm bảo hoàn tất quá trình giao dịch một cách an toàn, tránh rủi ro cho các bên liên quan.

Bài toán khó thẩm định pháp lý dự án

Trong vai người đang cần mua đất vùng ven, chúng tôi tiếp cận với nhiều cò đất tự xưng tại khu vực huyện Hóc Môn và Củ Chi (TP.HCM). Dẫn khách vào khu đồng hoang, vườn sâu, nhiều cò đất đôi khi chỉ có một chiếc điện thoại với các thông tin mù mờ về khu đất để giới thiệu cho khách hàng.

“Đây anh xem Google Map này, vùng màu vàng là đất trong khu dân cư còn vùng màu xanh là đất nông nghiệp. Khu đất mình đang đứng là nằm trong vùng dân cư nên có thể xin lên thổ cư được” - một cò đất tên T vừa chỉ vào điện thoại đang mở định vị của mình vừa giải thích.

Cò đất đang giới thiệu một dự án bất động sản vùng ven TP.HCM. Ảnh: HV

Theo lời quảng cáo của người này, khu đất sâu trong xã Trung An, huyện Củ Chi đang là đất nông nghiệp nhưng “chạy” lên thổ cư được. Ngoài ra, khu này còn sắp được mở đường vào tận nơi nên sẽ lên giá. Khi chúng tôi hỏi làm sao biết được sắp mở đường, được lên thổ cư thì cò đất này lúng túng rồi liên tục chỉ vào điện thoại nói xem app là biết.

Câu chuyện mua bán dự án BĐS và nhu cầu đi tìm thông tin chính xác về quy hoạch, pháp lý, đảm bảo dự án đủ điều kiện kinh doanh, giao dịch không phải là mới. Nhiều khách hàng không tiếp cận được thông tin nên đã bị các chủ đầu tư, môi giới lợi dụng lòng tin, vẽ dự án “ma” hoặc bán các dự án chưa đầy đủ pháp lý.

Đơn cử, tháng 5 vừa qua, UBND TP.HCM đã xử phạt hàng loạt doanh nghiệp BĐS với hành vi kinh doanh BĐS mà BĐS đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định. Mức phạt cho hành vi này lên đến 500 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh của dự án 4,5 tháng.

Với hành vi kinh doanh BĐS chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện, chủ đầu tư đã đẩy những khách hàng vào thế khó. Có những dự án nhiều năm không được cấp sổ hồng khiến người mua phải treo băng rôn đòi quyền lợi, đi khiếu kiện khắp nơi. Hình ảnh các chung cư đầy rẫy băng rôn khiếu nại những năm gần đây không còn lạ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…

Tăng nặng chế tài để minh bạch thông tin bất động sản

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, siết chặt điều kiện kinh doanh BĐS, tăng mạnh mức phạt với các vi phạm là những chính sách ảnh hưởng đến thị trường BĐS năm 2022. Những quy định này đã có đầy đủ tại Nghị định 02/2022 và Nghị định 16/2022.

Cụ thể, tại Nghị định 16/2022, Chính phủ tăng mạnh mức phạt đối với người làm dịch vụ môi giới BĐS nhằm quản lý chặt hơn hoạt động này, dẹp bỏ nạn môi giới biến tướng thành cò đất, thổi giá hoặc vẽ dự án không có thật. Đây cũng là một động thái giúp thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh hơn.

Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định... cũng sẽ bị phạt nặng 100-120 triệu đồng.

Ngoài ra, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định có thể bị phạt 40-60 triệu đồng. Hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới có thể bị phạt tới 250 triệu đồng.

“Các quy định này cần phải được công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở ban quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tại sàn giao dịch BĐS các thông tin về doanh nghiệp, thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Đây cũng là một động thái giúp thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh hơn” - ông Đính nói.

Cần một bên thứ ba thẩm định

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết ông cũng như một số công ty luật khác đã và đang nhận xử lý nhiều trường hợp khách hàng là nhà đầu tư - doanh nghiệp - người dân có nhu cầu giao dịch các dự án BĐS có giá trị lớn và BĐS có dấu hiệu rủi ro. Để giải quyết bài toán thẩm định pháp lý thì rất cần một đơn vị trung gian.

“Với việc nắm rõ quy định của pháp luật có liên quan, kinh nghiệm trong nhiều trường hợp thực tế, các công ty môi giới hay tổ chức hành nghề luật sư hoàn toàn có đủ khả năng đứng ra làm trung gian thẩm định giao dịch dự án, đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra an toàn, tránh các rủi ro cho các bên liên quan” - ông Cường nói.

Tuy nhiên về cơ chế, ông Cường cho rằng hiện nay các quy định của pháp luật có liên quan, đặc thù là lĩnh vực BĐS chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho các tổ chức này tham gia thẩm định.

“Chúng ta cũng chưa có chứng chỉ hành nghề thẩm định pháp lý BĐS hay các chứng chỉ có liên quan để thẩm định và ràng buộc trách nhiệm các tổ chức hay chuyên gia thực hiện thẩm định” - ông Cường phân tích.

Do đó, luật sư Cường đề nghị vấn đề này nên được các cơ quan chức năng nghiên cứu để tạo hành lang pháp lý cho các công ty môi giới, tổ chức hành nghề luật sư hành nghề một cách chuyên nghiệp, chặt chẽ. Việc này sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng.

“Ý tưởng này không mới. Đối với các giao dịch BĐS có giá trị cao, người mua vẫn thường thuê một công ty luật để thẩm định hợp đồng, tư vấn các thỏa thuận với bên bán, yêu cầu cung cấp mọi hồ sơ pháp lý cần thiết để giảm thiểu rủi ro” - ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, cho biết.

Theo ông Việt, cơn sốt đất đã đẩy từ tầng lớp tri thức đến người lao động chân tay vào cuộc chơi BĐS. Tuy nhiên, nhiều người chưa từng nghĩ đến việc tìm đến chuyên gia pháp lý để bảo vệ mình trong các giao dịch. Đây cũng là lý do khiến nhiều vụ lừa đảo lớn có thể xảy ra.

“Theo tôi, cần truyền thông, hướng dẫn người dân về các kiến thức Luật Đất đai, tự mình bảo về mình. Đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thuê bên thứ ba chuyên về pháp lý để cùng tham gia giao dịch” - ông Việt tư vấn.