Gần đây tôi nghe nhiều lời khuyên chung cư là tiêu sản không phải tài sản như nhà đất vì vậy chỉ nên ở khoảng 5-10 năm rồi đổi, để bán căn hộ được giá mà gia đình lại có chỗ an cư.

Theo chuyên gia, việc này có khả thi? Hiện tại gia đình tôi đang có số vốn khoảng 500 triệu đồng liệu tôi có nên vay ngân hàng mua một căn chung cư để giải quyết vấn đề chỗ ở rồi 5-10 năm sau bán và chuyển sang chỗ ở mới?

Nguyễn Thế Sơn, TP HCM

Chuyên gia trả lời:

Khái niệm chung cư là tiêu sản chưa thật sự đúng với diễn biến thực tế vì trong thực tế, tòa chung cư vẫn gắn liền với đất. Nhà phố hay chung cư đều có 2 thành phần tạo nên là đất và nhà. Tại các thành phố lớn, giá trị đất có thể cao hơn nhiều lần so với giá trị nhà và tốc độ tăng giá của đất có thể nhanh hơn tốc độ tăng giá của vật tư, nhân công để xây dựng nên căn nhà.

Trong điều kiện bình thường, đất không bị khấu hao trong khi nhà bị khấu hao (xuống cấp) theo thời gian. Giá trị đất của tòa chung cư chia theo tỷ lệ căn hộ có mức chênh lệch khá lớn, thường rất nhỏ so với giá đất của nhà liền thổ. Do đó, nếu giá đất tăng lên, giá trị chung cư tăng không đáng kể trong khi giá trị nhà phố tăng cao hơn. Đây chính là lý do nhiều người nhầm lẫn rằng chung cư là tiêu sản.

Theo quan sát từ thị trường TP HCM, chung cư có sự tăng giá tốt trong khoảng thời gian từ khi bàn giao nhà đến 3-5 năm kế tiếp. Rất ít trường hợp nhà chung cư vẫn tiếp tục tăng mạnh trong vòng 6-10 năm, trừ khi có diễn biến bất thường như sốt đất, khan hiếm nguồn cung nhà ở hoặc biến động về hạ tầng.

Sau giai đoạn đạt được biên độ tăng giá lý tưởng trong 3-5 năm nhận nhà, giá chung cư thường đi ngang suốt thời gian dài. Cá biệt có một số trường hợp giá nhà chung cư bị sụt giảm do tòa nhà xuống cấp kể từ năm thứ bảy hoặc thứ mười trở đi. Do đó, nếu bạn đủ điều kiện mua chung cư và ở khoảng từ 3 đến 5 năm rồi bán sẽ chốt được mức giá bán tối ưu.

Với hoàn cảnh của bạn hiện chỉ có 500 triệu đồng, muốn vay ngân hàng mua một căn chung cư để giải quyết vấn đề chỗ ở cho gia đình, sau 5-10 năm bán lại khu chung cư đó và chuyển sang chỗ ở mới, sẽ khó đưa ra quyết định hơn. Bạn cần xem xét kỹ lưỡng dòng tiền trước khi chọn mặt gửi vàng.

Giá chung cư mới chào bán tại TP HCM tính đến tháng 6/2022 khá cao, rẻ nhất phải từ 2 tỷ đồng một căn trở lên và đắt nhất lên đến hàng chục tỷ đồng. Tùy vào từng khu vực quận, huyện ven đô hay khu nội đô thành phố, mức giá căn hộ dao động trong ngưỡng 55-60 triệu đồng một m2 đến hàng trăm triệu đồng một m2. Trong vòng 10-15 năm qua, đây là thời điểm giá nhà chung cư TP HCM tăng với tốc độ nhanh nhất, đồng thời thu nhập trung bình của đại đa số người Sài Gòn khó có thể với tới.

Với hoàn cảnh tài chính của bạn, chỉ nên cân nhắc phân khúc căn hộ có mức giá cận dưới trung bình, tức nhà chung cư khoảng 2 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc bạn phải vay thêm tối thiểu 1,5 tỷ đồng mới có thể mua được nhà. Như vậy, hàng tháng bạn phải trả lãi trên dưới 15 triệu đồng cho khoản nợ gốc và lãi. Trong điều kiện thu nhập của gia đình bạn đạt mốc 35-40 triệu đồng, bạn có thể cân đối chi tiêu để vay mua nhà trả góp mà vẫn đảm bảo các chi phí tối thiểu trong cuộc sống.

Tuy nhiên, bạn cần tỉnh táo phân biệt 2 mục tiêu: an cư và đầu tư. Nếu mục tiêu hàng đầu là bạn cần chốn an cư thì có thể chấp nhận phương án mua nhà chung cư trả góp do bạn không có nhiều tiền mặt, ít sự lựa chọn. Thế nhưng nếu bạn đặt mục tiêu đầu tư lên cao nhất, mua căn hộ để bán kiếm lời không phải là lựa chọn tối ưu vì cơ hội sinh lời của nhà chung cư không tốt bằng những loại tài sản khác như đất nền hay nhà phố. Bởi lẽ, nếu cùng vay 1,5 tỷ đồng để tập hợp dòng vốn 2 tỷ đồng, đầu tư đất nền sẽ có biên lợi nhuận cao hơn nhiều lần so với căn hộ trong cùng thời gian 3-5 năm.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam

CEO Công ty cổ phần Tư Vấn Nam Phát