Hiệu quả cho thuê chung cư ngày càng thấp

Chị T.V.Lan (36 tuổi, quận Bình Thạnh, TP HCM) từng mua một căn hộ tại quận 2 (cũ, nay là TP Thủ Đức) từ năm 2016 với giá gần 2 tỷ đồng. Diện tích khoảng 70 m2, căn hộ của chị được cho thuê lại với giá khoảng 15 triệu đồng mỗi tháng. Chị tính toán, với 2 tỷ đồng, lợi suất cho thuê hàng năm vào khoảng 9%, cao hơn lãi suất tiết kiệm. Chưa kể, giá căn hộ còn có thể tăng theo thời gian.

Sau đó, chị Lan tiếp tục mua thêm một căn hộ nữa để cho thuê, dòng tiền ổn định hàng tháng. Chị tin tưởng vào bài toán đầu tư của mình, cho đến khi dịch bệnh bùng phát. Khách thuê lần lượt trả cả 2 căn nhà, chị buộc phải tìm khách mới nhưng giá cho thuê đã giảm khoảng 30%, chỉ còn dưới 10 triệu đồng. Giai đoạn dịch bệnh đỉnh điểm, 2 căn hộ bỏ trống gần như cả năm.

Dịch bệnh là một trong những nguyên nhân khiến lợi suất từ căn hộ cho thuê tại TP HCM và cả Hà Nội giảm mạnh suốt thời gian qua. Khảo sát của CBRE trong 6 tháng đầu năm 2021, lợi suất căn hộ cho thuê còn giảm xuống còn 2,5 - 4% tại TP HCM.

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội và TP HCM đã giảm liên tiếp trong 3 năm trở lại đây. Vào năm 2021, con số này lần lượt đạt 4,3% và 4,1%, ước tính chỉ bằng 50% so với thời kỳ đỉnh cao (khoảng 2017 - 2018).

Lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP HCM giảm 3 năm liên tiếp.

Một nguyên nhân khác là giá căn hộ tăng phi mã, khác hẳn giai đoạn 2018 trở về trước. Theo các báo cáo, giá căn hộ trong vài năm trở lại đây tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm, thị trường nở rộ căn hộ cao cấp, thiếu sản phẩm bình dân.   Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định căn hộ tại TP HCM đang bước vào chu kỳ tăng giá và hình thành mặt bằng giá mới. Nhu cầu căn hộ tăng, cùng với việc nguồn cung bị trì hoãn khiến giá căn hộ có xu hướng tăng nhanh trong thời gian vừa qua.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TP HCM cho hay giá căn hộ sơ cấp bắt buộc phải tăng, vì các chủ đầu tư phải trả đầu vào nguyên vật liệu tăng, chi phí bán hàng tăng, chi phí giới thiệu ra ngoài thị trường cũng tăng… Điều này dẫn đến sau khoảng 2 - 3 năm nữa, chủ đầu tư bàn giao căn hộ và phải tính cả phần tăng giá trong suốt 2 - 3 năm vừa qua. Giá sơ cấp căn hộ tăng lên dẫn đến mặt bằng giá toàn thị trường phải điều chỉnh tương ứng. Ngoài ra, nguồn cung đưa ra ngoài thị trường so với nhu cầu hiện tại bây giờ vẫn còn bước chênh lệch rất lớn.

Tương lai ra sao?

Thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhu cầu tìm kiếm căn hộ cho thuê tăng lên. Báo cáo của Batdongsan.com chỉ ra mức độ quan tâm BĐS cho thuê ở Hà Nội và TP HCM trong quý II ước tính tăng lần lượt 33% và 23% so với cùng kỳ năm trước và tăng tăng 64% và 32% so cùng kỳ năm 2020. Riêng mảng căn hộ cho thuê, nhu cầu tìm kiếm tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, xét trên toàn quốc.

Cụ thể hơn, đối với chung cư cho thuê tại Hà Nội, lượng quan tâm tăng chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm như huyện Gia Lâm tăng 13%, huyện Đông Anh tăng 9%. Còn ở TP HCM, lượng quan tâm chung cư cho thuê tăng nhiều nhất ở khu vực phía Đông như quận 2 tăng 36%, quận 1 tăng 13%, quận 7 tăng 10%.

Nhiều nhà đầu từ kỳ vọng thị trường căn hộ cho thuê chỉ bị chịu tác động bởi dịch Covid-19 và sẽ có sự hồi phục. Khi thị trường bất động sản bắt nhịp trở lại, nhu cầu ở của người dân tăng cao thì lợi nhuận từ cho thuê sẽ tăng. Một số khác cho rằng nguồn cung và nhu cầu sẽ tăng lên trong thời gian tới, vì vậy giá cho thuê căn hộ thời gian tới sẽ khó giảm. Hình thức đầu tư này vẫn có tiềm năng.

Theo Lê Xuân