Phân lô bán nền đất chưa đủ điều kiện pháp lý

Sau hàng loạt giải pháp của Chính phủ và các cơ quan chức năng trong việc gỡ khó cho thị trường bất động sản, các dấu hiệu phục hồi được dự báo là phải đến quý IV mới thực sự rõ nét.

Còn ở thời điểm này, thị trường dù đã bắt đầu có một số dấu hiệu ấm trở lại với số lượng các giao dịch tăng ở phân khúc nhà đất riêng lẻ, nhà chung cư… còn rất nhiều phân khúc nhà đất khác vẫn trầm lắng, chưa có giao dịch.

Trong bối cảnh này hiện tượng một vài địa phương vùng nông thôn bỗng rộ lên việc rao bán các lô đất dự án ăn theo các dự án đường giao thông là điều cần phải đặc biệt cân nhắc.

Dự án Chợ Bích Hòa dịch vụ thương mại hay còn gọi là chợ đầu mối phía nam trên địa bàn huyện Thanh Oai, Hà Nội, dù hạ tầng vẫn đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, chỉ mới xây tường bao, chưa đủ điều kiện mua bán, nhưng thời gian qua bỗng rộ lên hoạt động phân lô bán nền ki ốt các suất "ngoại giao" với lời chèo kéo là dự án nằm cạnh Vành đai 4 sẽ tăng giá gấp đôi vào năm sau.

Để tạo niềm tin cho khách, môi giới còn đưa ra tên họ các cán bộ quản lý của thành phố để thuyết phục về tính pháp lý của dự án cũng như thuyết phục người mua làm hợp đồng dạng góp vốn.

Cách đó không xa, khu cụm công nghiệp Kim Bài trên thị trấn Kim Bài cũng đang trong giai đoạn giải toả bồi thường nhưng cũng đã có nhiều tin rao bán.

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm hơn lúc nào hết, người dân và các nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh rơi vào những bẫy lừa mua đất phân lô núp bóng các dự án chưa đủ tính pháp lý hay các dự án có chủ đầu tư yếu kém ký kết bằng các hợp đồng góp vốn.

Người dân và các nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh rơi vào những bẫy lừa mua đất phân lô "núp bóng" các dự án chưa đủ tính pháp lý. Ảnh minh họa.

Khó thu hút người dân tham gia đấu giá đất pháp lý rõ ràng

Trong khi những lô đất chưa đủ điều kiện về pháp lý, giao dịch bằng hợp đồng góp vốn được nhiều người tìm đến giao dịch thì một nghịch lý khác cũng đang tồn tại đó là những lô đất nền ăn theo Vành đai 4, trước đây từng được mua bán với mức giá cao, nay lại đang được rao bán giảm giá 15 - 20% mà không có giao dịch thành công.

Những lô đất nền trước đây trúng đấu giá cũng rao bán cắt lỗ sâu và cũng không có giao dịch. Thậm chí, nhiều quận huyện ngoại thành Hà Nội tổ chức các phiên đấu giá đất nền với đầy đủ hạ tầng điện nước mà không thành công. Vậy điều gì đang xảy ra ở những địa phương này?

Những mẩu tin rao bán đất gần Vành đai 4 trong các khu vực dân cư xuất hiện ở khắp nơi, mức giá được cho là thấp hơn nhiều thời điểm cuối năm ngoái. Bên cạnh đó là những mẩu tin về đất trúng đấu giá được rao bán cắt lỗ sâu.

Một nhà đầu tư cho biết, dù được rao bán từ lâu, nhưng những lô đất trúng đấu giá cũng không có giao dịch. Rất nhiều phòng giao dịch nhà đất đã đóng cửa hoặc nếu vẫn hoạt động cũng vắng bóng người tới tìm hiểu.

Tình trạng các quận huyện ngoại thành Hà Nội tổ chức đấu giá đất nhưng thất bại xuất hiện ngày càng nhiều. Thậm chí, có nơi đăng thông tin bán hồ sơ đấu giá tới 3 lần nhưng không ai đến mua hồ sơ.

Năm 2022, thành phố Hà Nội đặt chỉ tiêu thu ngân sách từ đấu giá đất 12.450 tỷ đồng, nhưng đến kết quả số tiền trúng đấu giá thu được chỉ đạt hơn 7.000 tỷ đồng, tương đương 56% kế hoạch.

Theo quy định, mức giá khởi điểm phải dựa trên mức trúng đấu giá của phiên đấu giá đất trước đó tại địa phương và tất cả mức giá đều ở lúc thị trường vẫn sôi động. Giá cao dẫn đến không thu hút được người tham gia.

Năm nay, Hà Nội dự kiến sẽ đấu giá đất 531 dự án, tổng diện tích đất đấu giá hơn 485 ha và tổng số tiền trúng đấu giá dự kiến hơn 42.000 tỷ đồng. Dù đã áp dụng nhiều giải pháp hỗ trợ tích cực như cải cách thủ tục hành chính, đẩy mạnh tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai trên môi trường điện tử… nhưng có lẽ với chỉ tiêu đưa ra đấu giá đất 531 dự án sẽ là một bài toán khó với Hà Nội nếu như không có biện pháp điều chỉnh giá đất phù hợp với nhu cầu của người dân và từng địa bàn nông thôn ngoại thành.

Tăng chủ động cho địa phương trong định giá đất khởi điểm

Đấu giá quyền sử dụng đất là nguồn thu chính của nhiều quận huyện ngoại thành để đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng việc phân cấp, phân quyền trong thực hiện Luật Đất đai hiện nay vẫn còn rất chậm, gây bất cập trong xác định giá đất ở nhiều địa phương, khiến việc đấu giá đất gặp nhiều vướng mắc, chậm, không thu hút được sự quan tâm của người dân…

Vì vậy, đầu tháng 5, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73, cho phép UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đây được cho là giải pháp tăng tính chủ động cho địa phương, giúp đẩy nhanh quá trình định giá đất, đấu giá đất, thu tiền sử dụng đất của các địa phương.

Thực tế, từ giữa năm 2022, TP.Hà Nội đã uỷ quyền cho các huyện xác định giá khởi điểm đấu giá đất với các khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng, chủ yếu là những mảnh đất xen kẹt, nhỏ lẻ. Đất trên 30 tỷ vẫn đang do thành phố định giá khởi điểm và quy trình mất khá nhiều thời gian.

Nghị quyết 73 của Chính phủ cho phép UBND tỉnh được ủy quyền cho huyện định giá đất, không còn giới hạn về giá trị thửa đất, được kỳ vọng sẽ đưa giá khởi điểm đấu giá về sát với thực tế hơn.

Cần tăng chủ động cho địa phương trong định giá đất khởi điểm. Ảnh minh họa.

Ông Hoàng Quốc Thịnh - Trưởng phòng Tài chính Kế hoạch UBND huyện Mê Linh, Hà Nội cho biết: "Trước kia thành phố xây dựng giá đất chúng tôi phải mất đến 3 - 4 tháng mới xác định xong một bảng giá đất vì còn liên quan đến nhiều sở ngành của thành phố. Giờ nếu giao về cho huyện làm chúng tôi mất khoảng 15 ngày là có thể xác định được xong giá đất cụ thể".

Với Hà Nội, hiện các quận, huyện ngoại thành chỉ còn chờ thành phố ban hành quyết định uỷ quyền thực hiện.

Bà Đỗ thị Hồng Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty đấu giá Lạc Việt đánh giá: "Chỉ một vài cái dự án trọng điểm lớn, có quy mô và là điểm nhấn của quận huyện đó hoặc chúng ta đấu dự án chủ đầu tư thì có thể để thành phố quyết định vì cho có tính chặt chẽ, tính thẩm quyền… sẽ tốt hơn. Còn lại những cái gì sát sườn với dân phải giải quyết nhanh tiến độ công việc thì giao sẽ giúp khơi thông nguồn đất đưa ra đấu giá".

Nghị quyết 73 đã khơi thông vướng mắc trong việc định giá đất ở khu vực nông thôn ngoại thành các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương. Đây được xem là giải pháp sẽ đẩy nhanh tiến độ đấu giá đất khi các mức giá khởi điểm được xác định phù hợp với từng địa bàn nông thôn, cũng như thu hút được sự quan tâm hơn từ người dân và các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản ở những vùng nông thôn, những vùng ngoại thành của các tỉnh thành phố lớn được nhận định là một thị trường tiềm năng. Nếu thực hiện tốt việc đấu giá, không chỉ thu về cho các tỉnh thành phố một nguồn ngân sách lớn để tái đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển kinh tế xã hội, mà còn giúp nâng cao giá trị đất đai và tạo không gian đô thị văn minh cho vùng nông thôn.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!