Nhu cầu ngày càng tăng cao

Theo Vietnam+, nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng hiện khá lớn. Tính đến nay, tỉ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho, nhà xưởng là 10%.

Mặt khác, quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung-cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng.

Đây là nhận định được đưa ra trong Báo cáo chuyên đề về mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam do Công ty CBRE Việt Nam hợp tác cùng BW Industrial Development (BW) công bố vào đầu tháng 5/2023 vừa qua.

Theo báo cáo, Việt Nam nổi lên là một trong những trung tâm sản xuất của khu vực và thế giới trong suốt hơn một thập kỷ qua. Những bất ổn địa chính trị tại nhiều nơi khiến các tập đoàn trên thế giới bắt đầu hình thành xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Nhiều quốc gia Đông Nam Á; trong đó, có Việt Nam, hưởng lợi từ xu hướng chuyển sản xuất của các "ông lớn" này.

Bên cạnh đó, sức mua hàng hóa tại thị trường nội địa đang tăng mạnh và tiếp tục duy trì động lực tăng trưởng trong vài năm tiếp theo, nhất là trong lĩnh vực thương mại điện tử.

Thông tin trên báo Kinh tế & Đô thị, báo cáo Chỉ số Thương mại điện tử Việt Nam- EBI 2023 được Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam (Vecom) công bố cho thấy, thương mại điện tử Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng trên 25% và đạt quy mô trên 20 tỷ USD.

Theo Vecom, hoạt động kinh doanh trên các sàn thương mại điện tử và mạng xã hội là những nét nổi bật của ngành thương mại điện tử Việt Nam năm 2022 và quý 1/2023. Kết quả khảo sát cho thấy có tới 65% doanh nghiệp đã triển khai hoạt động kinh doanh trên các mạng xã hội.

Ngoài ra, số lượng lao động trong doanh nghiệp thường xuyên sử dụng các công cụ như Zalo, WhatsApp, Viber hay Facebook Messenger cũng liên tục tăng qua từng năm.

Hoạt động kinh doanh trên các sàn thương mại điện tử tiếp tục tăng trưởng ổn định. Kết quả khảo sát của Vecom cho thấy, năm 2022 có 23% doanh nghiệp bán sản phẩm trên các sàn thương mại điện tử.

Các chuyên gia nhận xét, trong bối cảnh của nền kinh tế sau dịch và chịu sự ảnh hưởng của làn sóng khủng hoảng kinh tế thế giới, ngành thương mại điện tử đã và đang là một trong những ngành có những biến đổi nhanh chóng và mạnh mẽ để thích nghi với tình hình mới tại Việt Nam.

Trong bối cảnh đó, theo ghi nhận của Công ty CBRE Việt Nam, nhu cầu thuê kho, xưởng khá cao, trong khi quỹ đất dần thu hẹp và giá thuê đất liên tục lập đỉnh mới. Nhu cầu dịch vụ giao hàng nhanh cũng tăng mạnh nhờ sự bùng nổ của thương mại điện tử, tuy nhiên sự khan hiếm diện tích thuê lớn gần khu vực dân cư đặt ra bài toán khó về quản lý và vận hành chuỗi cung ứng.

Nhờ khả năng tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất, nhà kho, nhà xưởng cao tầng trở thành lựa chọn phù hợp giúp doanh nghiệp thích nghi với sự vận động của thị trường và đáp ứng kịp thời nhu cầu của khách hàng.

Tính đến quý 4/2022, thị trường nhà xưởng cao tầng Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung 513.957m2, với 70% số này tập trung tại khu vực miền Nam; nguồn cung nhà kho cao tầng đạt 457.479m2 và tất cả dự án đều ở các tỉnh thành khu vực phía Nam.

Theo dự báo của CBRE, trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1.000.000m2. Nguồn cung tương lai chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Tính đến hết năm 2022, tỉ lệ trống của thị trường nhà kho, nhà xưởng cao tầng Việt Nam duy trì ở mức khá thấp, với tỉ lệ trống trung bình ghi nhận được 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam.

Một số dự án mới đi vào hoạt động từ 2019 nhưng đã ghi nhận tỉ lệ lấp đầy cao chỉ trong vòng 1-2 năm. Trong đó, dự án nhà kho cao tầng Tân Đông Hiệp B của BW tại Dĩ An (Bình Dương) đã nhanh chóng lấp đầy 75% chỉ sau 6 tháng đưa vào vận hành.

Nhờ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm lợi thế thiết kế hiện đại và được xây dựng ở vị trí mang tính chiến lược, các dự án nhà kho, nhà xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức cao hơn từ 18-20% so với nhà kho, nhà xưởng truyền thống.

Theo báo Lao Động, khác với nhà kho, nhà xưởng truyền thống, mô hình cao tầng phù hợp với các ngành công nghiệp nhẹ hơn là công nghiệp hỗ trợ, do đó khách thuê có xu hướng tìm mặt bằng gần khu dân cư, nơi tập trung khách hàng tiềm năng.

Tại Việt Nam, các nhóm ngành chiếm phần lớn nhu cầu thuê là thực phẩm và đồ uống (20%), theo sau đó là ngành nhựa (19%), in ấn (18%) và điện tử (13%).

Xét về diện tích thuê, nhu cầu thuê mặt bằng nhà kho, nhà xưởng cao tầng với diện tích từ 1.000 – 5.000 m2 khá phổ biến. Diện tích này nhỏ hơn khá nhiều so với diện tích thuê nhà kho, nhà xưởng truyền thống, thường dao động ở mức 5.000 – 10.000 m2.

Nhờ ưu điểm vượt trội hơn so với nhà kho, nhà xưởng thấp tầng về mức tối ưu hóa quỹ đất và khả năng đáp ứng nhu cầu giao hàng nhanh, nhiều chủ đầu tư và khách thuê bắt đầu quan tâm hơn đến mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng, nhằm nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh của mình.

Tiềm năng lớn phát triển bất động sản công nghiệp

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, nhận định, tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho/nhà xưởng truyền thống.

Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh.

“Với triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng sẽ sớm trở thành xu hướng không thể tách rời của thị trường bất động sản công nghiệp”, bà Dung nhấn mạnh.

Nhận định các loại hình bất động sản công nghiệp ghi nhận nhu cầu cao trong năm 2023, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao, Bộ phận dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, nhà xưởng xây sẵn vẫn đang dẫn đầu về nhu cầu, các doanh nghiệp hiện tại hay các doanh nghiệp mới gia nhập đều đang tích cực tìm hiểu thị trường và tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh, thành trọng điểm, mới nổi.

Một lĩnh vực cũng ghi nhận được nhu cầu trong thời gian qua là kho lạnh. Thông tin trên Vietnam+, Việt Nam có thị trường thủy sản cực kỳ tiềm năng. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế của dự án kho lạnh vẫn ở mức thấp do mức đầu tư cho kho lạnh là rất cao bởi các yêu cầu cao về hạng mục kỹ thuật, cơ khí, điện, hệ thống ống, phòng lạnh, phòng cháy chữa cháy. Chi phí cao dẫn tới việc chỉ có số ít nhà đầu tư lớn mới có thể đáp ứng.

Về loại hình, một số nhóm ngành có nhu cầu cao đối với bất động sản công nghiệp có thể kể đến như linh kiện điện tử, hoặc như dệt may đang tăng trưởng trở lại ở miền Bắc. Ngoài ra thị trường cũng ghi nhận nhu cầu từ các nhà sản xuất thiết bị biến tần năng lượng mặt trời và pin mặt trời đến từ Trung Quốc và Đài Loan (Trung Quốc).

Để Việt Nam có thể tiếp tục thu hút và nâng cao nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp, ông Thomas Rooney cho rằng trong thời gian qua, có thể thấy rõ các nỗ lực từ phía Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển các ngành công nghiệp tạo giá trị cao thông qua các Hiệp định Thương mại Tự do, ưu đãi thuế, ưu đãi xuất khẩu và cải cách giáo dục để cải thiện chất lượng nguồn nhân lực.

Ngoài ra, cải thiện cơ sở hạ tầng cũng làm tăng giá trị khi xem xét sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng. Trong tương quan với các nước Đông Nam Á, Việt Nam là nước đã chi khá lớn để phát triển cơ sở hạ tầng (5,8% tổng GDP), tuy nhiên các dự án về đường cao tốc, cảng nước sâu và cảng dịch vụ cần được cải thiện thêm.

Minh Hoa (t/h)