Hiện nay, tình trạng lệch pha giữa các phân khúc nhà ở ngày càng lớn. Trong khi các căn hộ cao cấp được đánh giá là đang thừa nhưng căn hộ vừa túi tiền gần như vắng bóng trên thị trường bất động sản. Đồng thời, nguồn cung căn hộ trên thị trường cũng liên tục sụt giảm vì các vướng mắc liên quan tới pháp lý.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, những khó khăn vẫn tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ tại Hà Nội trong ba tháng đầu năm. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại quý 1/2023 giảm 4 % theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Giá căn hộ sơ cấp tăng cao khiến việc sở hữu nhà của người có nhu cầu thực ngày càng khó. Theo đó, các căn hộ đã qua sử dụng và xa trung tâm cũng là lựa chọn phù hợp cho những người có mức tài chính khoảng 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, với căn hộ cũ người mua phải chấp nhận việc xuống cấp nhưng có lợi thế sẽ về ở được ngay.

Theo khảo sát của chúng tôi, tại quận Hoàng Mai, căn hộ đã đi vào sử dụng khoảng 7 - 9 năm tại các tòa chung cư HUD, chung cư Kim Văn Kim Lũ, T&T Riverview Vĩnh Hưng, nhà tái định cư Đền Lừ, Pháp Vân - Tứ Hiệp, nhà ở xã hội khu vực Tây Nam Linh Đàm..., đang rao bán mức giá 1,4 - 2 tỷ đồng. Những căn hộ này có diện tích từ 40 - 70m2 với 1-2 phòng ngủ.

Tại quận Hà Đông, một số căn hộ đã đi vào sử dụng từ 5 - 10 năm tại các chung cư Xuân Mai Tower ở Tô Hiệu, Mipec City View ở Kiến Hưng, chung cư Dương Nội, chung cư Viện Bỏng Hà Đông..., đều là những dự án phân khúc trung bình, người dân đã ở vài năm nay. Hiện có một số căn hộ với đủ loại diện tích từ 45 - 100m2 có mức giá rao bán từ 1,3 - 2 tỷ đồng.

Tại quận Long Biên, một số căn hộ chung cư Học viện Hậu cần bàn giao từ 2012 - 2013 được rao bán giá 23-25 triệu đồng/m2. Tính trung bình, một căn hộ rộng 72m2, giá khoảng 1,7 tỷ đồng.

Tại huyện Hoài Đức, một số căn hộ tại các chung cư như Thăng Long Victoria, Gemek Tower, The Golden An Khánh được bàn giao từ 2016 - 2019..., cũng đang rao bán các căn hộ có diện tích 60-74m2 với giá dao động 1,5-2 tỷ đồng.

Hay ở khu vực huyện Thanh Trì, chung cư ở khu đô thị Đại Thanh bàn giao năm 2013 hiện có nhiều căn hộ được rao bán giá từ giá 1-1,3 tỷ đồng, diện tích 45-60m2. Căn hộ ở chung cư Tứ Hiệp Plaza, chung cư Tecco Garden Thanh Trì, chung cư Viện 103 xã Tân Triều đã đi vào sử dụng từ 4 - 9 năm…, nhiều căn hộ diện tích 56-78m2 giá rao bán quanh mức 1,7-2 tỷ đồng.

Còn tại quận Nam Từ Liêm, nhiều căn hộ đã được sử dụng từ 10 năm trở lên ở khu vực Mỹ Đình, Mễ trì,... cũng có mức giá dao động từ 1,6 - 2 tỷ đồng, diện tích từ 50 - 60m2.

Thời gian qua, nguồn cung căn hộ khan hiếm đã đẩy giá căn hộ mới và đã qua sử dụng lên cao. Song, dù thị trường bất động sản chung đang chững lại nhưng phân khúc căn hộ được đánh giá khó giảm giá. Giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, về phân khúc căn hộ chung cư trong quý 2 lượng giao dịch được kỳ vọng tăng trưởng tốt, các dự án căn hộ chung cư phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng. Trong khi đó, mức giá giao dịch căn hộ tầm trung – cao cấp sẽ có sự điều chỉnh để phù hợp với giá trị thực, lực cầu sẽ tiếp tục tăng cao tại những khu vực phát triển hệ thống hạ tầng và chất lượng đô thị.