Cổ phiếu NTC trở thành hiện tượng trên sàn chứng khoán gần đây, khi ghi nhận mức tăng 56,1% trong tháng 5. Từ mức 112.000 đồng/cổ phiếu cuối phiên 4/5, thị giá của cổ phiếu này đạt 175.000 đồng/cổ phiếu vào cuối phiên 30/5.

Động lực cho đà tăng của cổ phiếu là kỳ vọng Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên sẽ sớm bổ sung quỹ đất cho thuê, tạo đột phá về kết quả kinh doanh sau thông tin UBND tỉnh Bình Dương ban hành quyết định cho phép doanh nghiệp thuê đất (đợt 1) để thực hiện dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn 2) tại phường Hội Nghĩa và Uyên Hưng, TP. Tân Uyên.

Theo đó, tỉnh Bình Dương sẽ cho Nam Tân Uyên thuê hơn 344,3 ha đất; trong đó, đất nhà máy là 254,3 ha; đất các khu kỹ thuật gần 7,6 ha; đất công trình hành chính, dịch vụ là 3,5 ha; đất cây xanh hơn 36 ha và đất giao thông là gần 43 ha. Công ty trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê để thực hiện dự án đến ngày 13/9/2068.

Dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 có quy mô gần 346 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 345 triệu USD, được lên kế hoạch triển khai từ năm 2017, dự kiến hoàn thành vào năm 2022. Tuy nhiên, do chậm trễ về thủ tục pháp lý, tới nay, dự án này mới thực hiện các bước ban đầu về tư vấn, khảo sát thiết kế, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng và được giao đất.

Cổ phiếu NTC có chuỗi tăng dựng đứng từ ngày 10/5 trước khi điều chỉnh vào cuối tháng 5 và đi ngang.

Nam Tân Uyên cho biết, Công ty sẽ tổ chức thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư ngay sau khi được tỉnh Bình Dương quyết định cho thuê đất. Theo ước tính sơ bộ của Công ty, việc thực hiện kinh doanh dự án Khu công nghiệp trên có thể giúp Nam Tân Uyên mang lại dòng tiền khoảng 696 tỷ đồng/năm và lợi nhuận sau thuế 502 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023 - 2027.

Thực tế, do các khu công nghiệp hiện hữu đã lấp đầy, dự án mới chậm triển khai, không còn quỹ đất cho thuê mới bổ sung, vài năm trở lại đây, hiệu quả kinh doanh của Nam Tân Uyên có xu hướng đi xuống. Nếu năm 2018, Công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế 469,7 tỷ đồng thì năm 2019 giảm xuống còn 236,5 tỷ đồng; năm 2020 và 2021 nhích lên, lần lượt đạt 290,9 tỷ đồng và 294,23 tỷ đồng, nhưng năm 2022 lại rơi xuống 256,43 tỷ đồng. Quý đầu năm nay, Công ty ghi nhận lợi nhuận 79,78 tỷ đồng, giảm 2,2% so với cùng kỳ.

Nhờ khoản 2.961,8 tỷ đồng doanh thu dài hạn chưa thực hiện (tại thời điểm 31/3/2023) - khoản tiền cho thuê đất trả tiền một lần, Công ty vẫn ghi nhận hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận hàng năm. Dù vậy, việc không có quỹ đất mới để cho thuê, trong khi lợi nhuận chủ yếu đến từ việc thay đổi phương pháp hạch toán, chuyển từ ghi nhận tiền thuê một lần sang phân bổ 50 năm khiến Công ty không phát sinh thêm dòng tiền đáng kể.

Mảng kinh doanh chính bão hòa do các khu công nghiệp hiện hữu được lấp đầy, chỉ có thể tận dụng thêm nguồn đất dịch vụ còn lại, hoặc tăng giá thuê đối với những nhà xưởng đến hạn trả, với Nam Tân Uyên không phải là câu chuyện mới, khi cả hai dự án hiện hữu đều đã được đầu tư từ lâu (dự án Nam Tân Uyên 1 được khai thác từ năm 2004 và dự án Nam Tân Uyên 2 khai thác từ năm 2010).

Từ năm 2017, Công ty muốn đầu tư mới dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2. Dự án được đánh giá cao về triển vọng thu hút khách hàng khi nằm trong khu vực có mạng lưới giao thông thuận lợi, kết nối với cảng ICD Sóng Thần, sân bay Tân Sơn Nhất, cảng Cát Lái… Đặc biệt, quỹ đất làm khu công nghiệp vốn là đất rừng cao su, nên thuận tiện trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, dự án chậm triển khai là nguyên nhân chính dẫn tới bức tranh kết quả kinh doanh của Công ty trong những năm qua không có đột phá.

Theo báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán SSI, Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2023. Ước tính lợi nhuận của Nam Tân Uyên năm 2023 đạt 220 tỷ đồng, giảm 15% so với cùng kỳ do nhu cầu thuê giảm và năm 2024 dự kiến tăng 1,32 lần, lên 512 tỷ đồng nhờ ghi nhận từng phần dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2.

Như vậy, có thể nói, đà tăng của cổ phiếu NTC thời gian qua mới nằm ở câu chuyện kỳ vọng bức tranh tài chính của Nam Tân Uyên sẽ có chuyển biến tích cực trong dài hạn. Ít nhất phải sang năm tiếp theo, dự án khu công nghiệp mở rộng mới có thể đóng góp vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Ngoài ra, một điểm đáng lưu ý là do hoạt động xuất khẩu gặp khó khăn, nhu cầu đầu tư và mở rộng nhà máy, nhà xưởng ở trong nước dự báo không sôi động trong năm 2023 và đầu năm 2024. Đây là thách thức đối với dự án mới đưa vào khai thác của Nam Tân Uyên.