Chưa giải ngân đồng nào

Chính phủ công bố và triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân từ ngày 01/4/2023, kết thúc vào năm 2030. Bốn ngân hàng (NH) có vốn Nhà nước, gồm: Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank, mỗi NH sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay. Thời gian ưu đãi lãi suất là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà. Lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%/năm so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân trên thị trường. Từ nay đến hết ngày 30/6/2023, lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư là 8,7%/năm, đối với người mua nhà là 8,2%/năm. Từ ngày 01/7, định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay, tức lãi suất thả nổi theo thị trường.

Đây là gói hỗ trợ tín dụng để thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Phát biểu tại hội nghị về triển khai đề án trên hôm 19/5, ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, hiện chưa phát sinh dư nợ thuộc chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng. Cái khó là nguồn cung NƠXH, nhà ở công nhân còn hạn chế.

Vướng mắc trong chọn chủ đầu tư, quỹ đất, định giá bán; các ưu đãi khuyến khích cho loại hình nhà này chưa đủ thu hút, khiến nguồn cung nhà đang eo hẹp. Hiện NHNN cũng chưa nhận được danh mục các dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xác định dự án, các trường hợp, điều kiện, tiêu chí vay. Bên cạnh đó, điều kiện được mua NƠXH là một trong những lý do khiến gói tín dụng này chưa thể giải ngân sau gần 2 tháng triển khai.

Tổ chức bốc thăm quyền mua nhà tại Dự án NƠXH Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) hôm 20/5/2023. Ảnh: TTXVN

Để chương trình cho vay này thực sự đi vào cuộc sống, theo ông Bắc, các bộ, ngành cần sửa đổi các vướng mắc pháp lý, thủ tục trong đầu tư, xây dựng NƠXH, giúp tăng nguồn cung phân khúc này. Các địa phương cần tập trung bố trí quỹ đất, sớm công bố danh mục các dự án để những đối tượng thụ hưởng có thể tiếp cận vốn vay. Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hầu hết dự án NƠXH, nhà ở công nhân thuộc đối tượng vay vốn của gói tín dụng này đang trong giai đoạn phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp phép. Hiện đã có 87 dự án đã được cấp phép xây dựng, sẵn sàng nhận vốn vay.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với NHNN và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật như tập trung sửa đổi Luật Nhà ở và các pháp luật khác có liên quan; tiếp tục làm việc một số địa phương, doanh nghiệp (DN) trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc, tạo nguồn cung; thúc đẩy việc triển khai gói hỗ trợ.

Lãi suất - vướng mắc lớn nhất

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng đề xuất các vấn đề xung quanh gói tín dụng này. Theo đó, lãi suất 8,2%/năm mà gói tín dụng này áp dụng cho người mua NƠXH, tuy thấp hơn 1% so với mức 9%/năm mà người thu nhập thấp vay hiện nay nhưng vẫn quá cao so với khả năng tài chính của người thu nhập thấp ở đô thị. NHNN quy định các mức lãi suất của gói tín dụng này được xác định 6 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm cho người mua áp dụng đến ngày 30/6/2023 càng làm người vay không dám vay vì lãi suất quá sức chịu đựng của họ.

Chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi)

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, có khoảng 100 dự án NƠXH, nhà ở công nhân (tại 36 địa phương) đã được cấp phép, triển khai đầu tư xây dựng với tổng số 85.662 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng. Các địa phương có 7 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư (tại 4 địa phương) với nhu cầu vốn vay khoảng 4.130 tỷ đồng. Trong tháng 4/2023, Bộ Xây dựng và NHNN khẩn trương hướng dẫn, đôn đốc thực hiện, giảm bớt thủ tục, rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ để DN sớm tiếp cận nguồn vốn vay.

Phối cảnh Dự án khu NƠXH tại Tổng kho 3 Lạc Viên ở phường Cầu Tre, quận Ngô Quyền, TP.Hải Phòng Ảnh: TTXVN

Ông Trần Văn Sơn - Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ cho rằng, nhu cầu về NƠXH rất lớn nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc về bố trí quỹ đất; thiếu quy hoạch phát triển NƠXH ở địa phương; quy trình miễn tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH phức tạp, thời gian kéo dài; thủ tục điều kiện để được mua NƠXH phức tạp... Vì vậy, một số DN đang chờ đợi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực với quy trình, thủ tục thông thoáng hơn.

Hiện nay, hầu hết các vướng mắc về quy trình, thủ tục thực hiện dự án NƠXH... đang được sửa đổi, bổ sung trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai và cơ bản được tháo gỡ toàn bộ sau khi các luật này có hiệu lực. NHNN và Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất phương án, thời gian hỗ trợ lãi suất phù hợp cho các chủ đầu tư, người mua nhà đủ điều kiện vay vốn từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Ví dụ, muốn mua căn hộ NƠXH có giá 1 tỷ đồng, người mua thanh toán trước 20% (200 triệu đồng) và được vay 80% (800 triệu đồng) với lãi suất 8,2%/năm. Với số tiền vay đó, năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng (chưa kể còn phải trả một phần nợ gốc). Thời gian ưu đãi của gói tín dụng này đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, sau đó là lãi suất thỏa thuận theo thị trường, ai dám vay, nên dự báo là ít người dám vay. Do đó, cần có chính sách ưu đãi tín dụng cho người mua, thuê mua NƠXH vay với lãi suất thấp, dài hạn hơn mới là chính sách cốt lõi.

Tổ chức định cư toàn cầu Habitat (Liên Hiệp quốc) cho rằng,chính sách bán trả góp, NƠXH, nhà giá thấp dành cho người có thu nhập thấp là những người chỉ có một phần điều kiện tài chính, nhưng không có đủ toàn bộ tài chính để tự mình tạo lập nhà ở. Vì thế, nhóm đối tượng này cần có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, dài hạn phổ biến là trên dưới 25 năm (thời gian bằng một thế hệ) để mua trả góp NƠXH.

Thực tế, chính sách này cũng từng áp dụng ở nước ta qua NH Chính sách xã hội, đang cho phép người mua, thuê mua NƠXH chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm. Do vậy, "nếu có nguồn cung NƠXH thì người mua chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại NH Chính sách xã hội", theo kiến nghị của HoREA. Còn nếu so sánh với gói tín dụng thuộc Chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ, thì gói tín dụng 120.000 tỷ có lãi suất càng quá cao.

Với Nghị quyết 02/NQCP, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho người có thu nhập thấp để thuê, mua NƠXH, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 có lãi suất không quá 6%/năm, định kỳ tháng 12 hàng năm. Sau đó, NHNN công bố mức lãi suất cho năm tiếp theo (bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các NH trên thị trường), thời hạn vay 10 - 15 năm. Gói tín dụng này đã thực hiện đúng tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư và rất thành công.

Trong các năm 2013-2016, gói tín dụng này đã giải ngân gần 29.700 tỷ đồng, đạt 98,9% và đạt được các mục tiêu, hỗ trợ gần 53.000 khách hàng mua được NƠXH, nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn. Điểm tích cực của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng này còn giải quyết được hàng tồn kho và nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS, góp phần gỡ khó cho các DN BĐS. Nhờ đó, thị trường BĐS khi đó có động lực vượt qua khủng hoảng trong giai đoạn 2008 - 2013.

Nếu so sánh với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, NHNN chỉ áp dụng lãi suất vay ưu đãi trong 5 năm, khi hết thời hạn các NH thương mại và người mua phải thỏa thuận lãi suất vay. Vậy ai dám vay để mua NƠXH? Tất cả cho thấy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng không thừa kế được tinh thần hỗ trợ người có thu nhập thấp an cư. Theo phản ánh của các nhà đầu tư NƠXH, để duyệt xong pháp lý một dự án NƠXH với thời gian nhanh nhất phải mất 12 tháng. Muốn có nguồn cung, tức có dự án khả thi để bán, phải mất ít nhất 2 năm mới có sản phẩm cho người mua, lúc đó NH mới giải ngân cho người mua vay tiền.

Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tướng, xin ủy quyền cho địa phương để giúp giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhanh hơn. Theo đó, các địa phương sẽ xác lập, phê duyệt danh sách các dự án NƠXH, nhà ở công nhân trên địa bàn có đủ kiều kiện vay vốn từ gói tín dụng này. Các NH căn cứ vào danh mục này để giải ngân cho DN, người mua NƠXH đủ kiều kiện vay vốn.

Khảo sát của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, hiện có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở, hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình tại TPHCM. Con số này rất lớn, nếu tính cả nước. Mở rộng các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà ở cho công dân không có điều kiện tự chủ tài chính mua nhà, cũng là một dạng phúc lợi cơ bản mà công dân có quyền được hưởng.