Chính sách về nhà ở xã hội cần tập trung vào mục tiêu cốt yếu là đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở.

Quan điểm trên được đại biểu Nguyễn Văn Hiển (Lâm Đồng), Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp nhấn mạnh khi Quốc hội thảo luận tại hội trường Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sáng 19/6.

Sở hữu là quá sức

Theo ông Hiển, chính sách về nhà ở xã hội là 1 trong 8 nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi luật lần này, nhưng dự thảo luật chưa thể hiện trúng, xử lý đúng vướng mắc trong thực tiễn.

Chính sách dự thảo luật nhà ở dường như đang hướng tới mục tiêu cho người dân có quyền sở hữu nhà ở xã hội, thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp, ông Hiển nói. Ông phân tích, thực tế người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình.

“Nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp, vì vậy việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn”, ông Hiển nhìn nhận.

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp, nếu cứ gắn mục tiêu này sẽ dẫn đến hệ quả người dân khai man các điều kiện như thu nhập, diện tích để hưởng lợi mua nhà ở xã hội giá thấp hoặc người có tiền mượn tên công nhân mua đăng ký dẫn tới đầu cơ, làm cho nhà ở xã hội không phục vụ đúng đối tượng, mất ý nghĩa.

Cạnh đó còn có bất cập nữa là, không tách bạch phát triển nhà ở xã hội với quản lý, vận hành nhà ở xã hội. Quá chú trọng đến các ưu đãi cho bên cung tức là nhà đầu tư hơn là các ưu đãi cho bên cầu, tức là người có thu nhập thấp.

Ông Hiển nhận xét, nhiều nội dung của dự thảo có liên quan đến nhà ở xã hội đều tập trung giải quyết vướng mắc, tăng ưu tiên cho chủ đầu tư. Cho dù các chủ đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhưng nhìn vào bức tranh chung vẫn thấy sự chênh lệch giữa ưu đãi bên cung và bên cầu.

“Các doanh nghiệp được ưu đãi vốn, lãi suất thấp, thời gian vay dài, được miễn thuế, giảm thuế, tiếp cận đất đai thì người mua nhà nhận được ưu đãi lớn nhất là mức giá nhà thấp, mà giá thấp thì dẫn đến các hệ quả”.

Nhận xét như trên, ông Hiển cụ thể hơn về hệ quả của chính sách trên dẫn đến chủ đầu tư thường lựa chọn phân khúc dễ làm hơn là đầu tư nhà ở xã hội để bán, thu hồi vốn nhanh hơn mà ít chủ đầu tư quan tâm đến quản lý, vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì phân khúc này khó làm, thu hồi vốn chậm.

Từ phân tích và tham khảo kinh nghiệm của các nước trên thế giới, đại biểu Hiển cho rằng lần sửa đổi này cần tập trung vào mục tiêu cốt yếu của phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu có nơi ở phù hợp cho người dân, không phải là đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở, theo ông Hiển.

Với định hướng đó, ông Hiển đề nghị, nhà ở xã hội phải được điều chỉnh theo hướng tăng nhà ở cho thuê, nguồn hỗ trợ của ngân sách nhà nước được phân chia phù hợp cho cả ba bên chủ đầu tư, cơ quan quản lý vận hành và người dân.

Chính sách của Nhà nước cần đặt mục tiêu, lộ trình rất cụ thể để có một số lượng nhà ở xã hội đủ lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân. Nhà ở xã hội chỉ áp dụng hình thức cho thuê, không phải quy định là hình thức mua, cho thuê mua, ông Hiển để nghị.

“Nếu quy định nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê như kinh nghiệm của các nước sẽ không xảy ra tình trạng người có thu nhập cao tranh mua, thuê nhà ở xã hội với người có thu nhập thấp, không tạo ra sự bất bình đẳng xã hội”, ông Hiển nêu quan điểm.

Vẫn theo đại biểu Hiển, nên chăng có quy định tách riêng về nhà giá rẻ với nhà ở xã hội, vì nhà giá rẻ có thể mua và cho thuê và bản chất là nhà thương mại, còn nhà ở xã hội thì chỉ nên để cho thuê. Có như vậy thì người dân, nhất là người có thu nhập thấp ở đô thị mới có hy vọng được tiếp cận nhà ở xã hội.

Tránh quan điểm bất thành văn nhà ở xã hội là nhà ở cho đối tượng loại 2

Cũng phát biểu về nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Lâm Thành (Thái Nguyên), Phó chủ tịch Hội đồng Dân tộc của Quốc hội nêu, trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021-2030 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2021-2025 đã nêu rõ, phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội.

Do vậy, theo đại biểu Thành, dự thảo luật cần làm rõ, sâu sắc hơn về nội dung chính sách cho từng loại hình đối tượng, trong đó cần xác định rõ và đúng, thống nhất nội hàm nhà ở xã hội.

“Tôi đề nghị mở rộng hơn khái niệm về nhà ở xã hội, cần tránh quan điểm bất thành văn nhà ở xã hội là nhà ở cho đối tượng loại 2, giá rẻ đi cùng với chất lượng kém, không đảm bảo các điều kiện sử dụng cho người dân, cũng như đã tồn tại ở một số dự án thời gian qua, nhất là vấn đề nhà ở tái định cư, gây bức xúc trong dư luận”, ông Thành phát biểu.

Nhấn mạnh quyền có chỗ ở an toàn tốt hơn luôn là nhu cầu chính đáng của mọi tầng lớp trong xã hội, ông Thành đề xuất, nên chăng đưa khái niệm nhà giá thấp thay cho nhà giá rẻ trong tiếp cận, xây dựng chính sách để thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Vị đại biểu Thái Nguyên cũng cho rằng, cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê.

“Nếu chỉ thiên về xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu xã hội cả về nguồn cung, cũng như tài chính của đại bộ phận nhân dân”, đại biểu Lâm Thành cho hay đây cũng là định hướng để phát triển thị trường nhà ở bền vững.

Tranh luận với đại biểu Hiển, đại biểu Ngô Trung Thành (Đắc Lắc) cho rằng nếu nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì cần nguồn ngân sách rất lớn, vượt quá khả năng.

Nhà đầu tư cũng khó bỏ tiền lớn thu tiền lẻ, trong khi đó tư nhân làm cho thuê không có ưu đãi nào mà vẫn phát triển rất nhanh. Nhưng do tự phát, không được quản lý nên người thuê vừa chịu rủi ro về an toàn vừa chi phí đắt đỏ hơn về điện nước.

Để mọi người đều có chỗ ở, ông Thành cho rằng cần quy định rõ ràng chính sách phát triển nhà ở cho thuê do cá nhân xây dựng, cần có quy định rõ điều kiện tiêu chuẩn chất lượng quản lý và có chính sách ưu đãi cho khu vực này.