Người dân làm thủ tục đất đai tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ lĩnh vực đất đai TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Cách tính thuế này được kỳ vọng sẽ khuyến khích người dân khai giá chuyển nhượng thật.
Khai giá đúng là... thiệt thòi
Năm 2022, ông Đam mua một lô đất ở khu vực TP Thủ Đức (TP.HCM) với thỏa thuận bên mua sẽ thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cho cả bên bán và bên mua.
Ban đầu, ông Đam làm hợp đồng khai giá mua lô đất 500 triệu đồng, hơn giá đất tính theo bảng giá nhà nước khoảng 200 triệu đồng. Cơ quan thuế trả hồ sơ yêu cầu ông khai bổ sung bởi giá đất theo hợp đồng không phù hợp với giá thị trường.
Ông Đam làm phụ lục hợp đồng khai lần 2 với giá lô đất 1,5 tỉ đồng nhưng vẫn không được giải quyết nên phải đi làm phụ lục hợp đồng lần 3 với giá mua lô đất là 2,5 tỉ đồng mới được giải quyết đóng các loại thuế, phí để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, sang tên.
Giá thực mua lô đất được ông Đam tiết lộ là 3,7 tỉ đồng. Khi khai giá mua 2,5 tỉ đồng, ông Đam đã "tiết kiệm" được 30 triệu đồng các loại nghĩa vụ tài chính.
"Trước mắt, khi bán lại khu đất trên, tôi vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá bán mà không ai quan tâm giá mua là bao nhiêu. Bản thân tôi cũng không có nhu cầu chứng minh nguồn gốc tài sản, dòng tiền... nên phải biết tranh thủ cái lợi trước mắt", ông Đam cho biết.
Tương tự, ông Phúc mua một lô đất ở Củ Chi cũng làm đơn khiếu nại, lên xuống nhiều lần vì chi cục thuế huyện này trả hồ sơ yêu cầu ông khai giá chuyển nhượng thật của khu đất. Ông Phúc thẳng thắn: "Ai cũng khai giá thấp để giảm thuế. Chuyện xây dựng cơ sở dữ liệu, giá thật, thị trường minh bạch gì đó là chuyện của Nhà nước. Trừ khi Nhà nước buộc được tất cả mọi người đều khai đúng giá thật thì tôi và mọi người mới khai đúng".
Bảo vệ tài sản của người dân
Thực tế rất nhiều trường hợp người mua và người bán thỏa thuận lập hai hợp đồng. Một hợp đồng ghi giá thật để hai bên "làm bằng" với nhau, một hợp đồng ghi giá thấp hơn (thường chỉ cao hơn giá đất do Nhà nước quy định một ít) để công chứng và nộp hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.
Thời gian gần đây, cơ quan thuế đã trả hồ sơ đối với những trường hợp khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá thấp để người dân khai lại. Nhưng thực chất cơ quan này chỉ khuyến cáo chứ không có cơ sở chính xác để khẳng định giá người dân khai không đúng giá thị trường.
Trước đây, Cục Thuế TP.HCM cũng từng đề xuất UBND TP xây dựng bảng giá đất với mức giá cao hơn làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề xuất này không được chấp thuận.
Ông Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 2 (TP.HCM), cho rằng việc căn cứ bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để thu các loại thuế, phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cách giải quyết tình thế. Bên cạnh xây dựng bảng giá đất gần hơn với giá thị trường thì cơ quan chức năng vẫn phải xử lý đối với người kê khai giá mua bán sai sự thật.
Về lâu dài, Nhà nước cần có nhiều công cụ để buộc người dân kê khai giá đúng như buộc thanh toán qua ngân hàng, kiểm soát nguồn gốc tài sản.
* Chuyên gia tài chính Nguyễn Tiến Dũng (nguyên giảng viên Trường ĐH Tài chính - Marketing TP.HCM):
Khai giá thật có nhiều cái lợi
Thuế, phí phải đóng khi sang nhượng đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân (từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và lệ phí trước bạ. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng có thể tính theo giá trị tăng thêm của tài sản khi chuyển nhượng.
Tuy nhiên, cách tính này khá phức tạp vì phải có bằng chứng chứng minh giá trị khi nhận chuyển nhượng, thủ tục phức tạp, nên đa số áp dụng mức 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Về mặt lý thuyết, cách này tạo nguồn thu ngân sách tốt và thủ tục đơn giản. Nhưng phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng thường khai ghi giá thấp hơn. Việc xác định giá đất dựa trên những dữ liệu từ công chứng sẽ không phản ánh đúng giá thị trường hằng năm.
Nếu áp dụng bảng giá đất để tính các nghĩa vụ tài chính như Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất có điểm tốt lẫn không tốt.
Trước hết, về lý thuyết, Nhà nước thất thu ngân sách bởi bảng giá đất bao giờ cũng thấp hơn giá giao dịch thực tế. Người dân sẽ ghi giá đúng trên hợp đồng chuyển nhượng (vì khai thấp hay cao cũng không có lợi lộc gì). Khai giá thật sẽ có nhiều cái lợi, có cơ sở để xác định được giá trị tài sản, bảo vệ được tài sản nếu phát sinh tranh chấp trong quá trình giao dịch, người bán chứng minh được nguồn gốc tài sản, còn Nhà nước có được cơ sở dữ liệu đất đai thật.
Một khi bảng giá đất Nhà nước xây dựng tiệm cận với giá thị trường thì con số thất thu thực tế sẽ không nhiều. Cơ sở dữ liệu được xây dựng sát thực tế, chính thống thì sẽ có cơ hội cho các cơ quan nhà nước quản lý và sử dụng các công cụ thuế đúng thực chất hơn với loại thuế này.
D.N.HÀ
* Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (Nghệ An):
Không đúng bản chất thuế thu nhập cá nhân
Việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân không khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng, chẳng hạn như là việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền...
Trong khi đó, quy định tại điểm a khoản 3 điều 158 của dự thảo lại khẳng định "giá đất ghi trong hợp đồng là thông tin đầu vào quan trọng để tiến hành định giá đất".
Như vậy, việc kê khai không đúng giá sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác. Đầu vào dữ liệu theo thời gian thực không chính xác sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng không đạt được.
Căn cứ bảng giá đất để tính thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân bởi vì giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân. Thậm chí việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.
Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập và cũng phù hợp với thông lệ quốc tế. Khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực ghi đúng giá trên hợp đồng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế. Người mua sẽ không chịu ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán để tránh phải đóng thuế cao khi bán ra.
Trước đây chúng ta lo khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu giá đất qua từng thời kỳ. Nhưng trong điều kiện hiện nay thì những dữ liệu này hoàn toàn có thể tìm được.
* Đại biểu Trần Thị Hiền (Hà Nam):
Nhiều vướng mắc
Muốn căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất mà không dựa vào hợp đồng phải xây dựng được bảng giá đất sát giá thị trường.
Tuy nhiên, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, bất cập và còn phụ thuộc vào cảm tính của cán bộ làm công tác thẩm định giá.
Muốn áp dụng cách làm của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cần quy định chi tiết nội dung phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất trong dự luật một cách rõ ràng, cụ thể để tạo sự công bằng và tránh thất thu ngân sách.
T.LONG ghi
Đề xuất đánh thuế gấp đôi khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên tại TP.HCMTăng thuế đất phi nông nghiệp không quá 5 lần, tăng thuế thu nhập cá nhân không quá 2 lần khi chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên là những chính sách đặc thù được đề xuất áp dụng tại TP.HCM.