Thị trường bất động sản diễn biến trầm lắng, thanh khoản sụt giảm kéo theo giá đất liên tục đi xuống. Do đó, nhiều nhà đầu tư dù chấp nhận giảm giá rất sâu vẫn không có người mua. Bởi, nhiều khách hàng hiện tại vẫn có tâm lý cầm tiền mặt đứng ngoài quan sát, họ sợ nếu mua hôm nay giá vẫn có thể giảm sâu hơn.

Anh Nguyễn Xuân, nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, hiện anh đang mắc kẹt một lô đất có diện tích hơn 1.000m2 tại Thạch Thất (Hà Nội). Mặc dù đã nhiều lần giảm giá, song lô đất của anh vẫn chỉ tiếp những vị khách “ghé thăm” mà chưa đi tới bước giao dịch cuối cùng.

Theo anh Xuân, mảnh đất này được anh mua vào đầu năm 2022 với giá 10 tỷ đồng, thời điểm đó thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến rất sôi động. Dự tính ban đầu, anh Xuân sẽ tách mảnh đất này thành 18 đến 20 lô với diện tích từ 60 - 80m2, sau đó sang tay lại cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ khác.

Tuy nhiên, đến tháng 3/2022 Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ra quyết định kiểm soát phân lô tách thửa. Theo đó, mọi toan tính của anh Xuân đều đổ vỡ, mảnh đất nằm bất động.

“Tôi tính chỉ một thời gian sẽ hoàn tất thủ tục phân tách rồi sẽ bán ngay. Nhưng mọi việc diễn ra ngoài sự tính toán của tôi, giá đất liên tục giảm mạnh. Do có 40% số tiền đi vay nên từ cuối năm ngoái tôi đã chấp nhận giảm xuống 8 tỷ đồng để tìm khách mua. Nhưng họ chỉ tới xem và không liên hệ lại”, người này nói.

Mặc dù hiện nay TP. Hà Nội đã cho phép tách thửa trở lại, song diễn biến thị trường chung đã trầm lắng khiến giá đất vẫn trên đà đi xuống. Đến đầu tháng 6, do cần tiền gấp anh Xuân mạnh tay rao bán với mức giá 6 tỷ đồng, tức giảm 4 tỷ đồng so với thời điểm mua. Tuy nhiên, khách hàng quan tâm vẫn lưỡng lự chưa xuống tiền.

“Đa phần khách mua thời điểm này đều muốn giảm giá thêm, họ lưỡng lự xuống tiền vì sợ sẽ hớ. Hơn nữa thanh khoản trong khu vực vẫn ở mức thấp, song có nhiều mảnh đất hiện chủ bán giảm giá sâu nên người mua có nhiều lựa chọn hơn”, anh Xuân nói.

Thực tế, theo khảo sát của chúng tôi, tại Thạch Thất đất nền tách thửa cũng đều có mức giá giảm sâu phổ biến 30%, thậm chí có những lô chủ đất cần tiền đã giảm tới 40 - 50% so với thời điểm sốt. Hiện nay, giá đất tách thửa trong ngõ chỉ còn từ 10 - 15 triệu đồng/m2, trong khi trước đó giá bán từ 16 - 24 triệu đồng/m2.

Không chỉ tại Thạch Thất, nhiều khu vực khác tại vùng ven Hà Nội hiện cũng đã có mức giá giảm sâu. Nguyên nhân chính do thị trường bất động sản chung đã rơi vào trầm lắng, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải đi để trang trải nợ nần.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Thị trường ghi nhận tình trạng “cắt lỗ”, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, còn đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thực tế quý 1/2023, tình trạng chờ đợi và trầm lắng vẫn tồn tại. Tuy nhiên, thị trường cũng xuất hiện điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, nhất là sản phẩm nhà ở đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu thực, thanh khoản tốt trong dài hạn, nhu cầu cho thuê cao.

“Trong cơn sốt nhiều khu vực, mảnh đất đã bị thổi giá quá đà, vượt qua giá trị thực, tuy nhiên, giá ảo sẽ xẹp rất nhanh và về đúng bản chất. Hiện nay, một số khu vực đã trở về giá trị thực, song nhiều người mua vẫn có tâm lý chờ đợi bắt đáy. Tuy nhiên, đâu là đáy của thị trường bất động sản chỉ khi nào đi qua chúng ta mới thấy rõ”, ông Đính nói.