Tại Lâm Đồng, nhiều nơi phân lô bán nền ngoài quy hoạch vẫn còn chờ hướng xử lý - Ảnh: M.V.
Quy định này sẽ giúp cho thị trường bất động sản "dễ thở" hơn trong bối cảnh giao dịch trầm lắng. Nhưng các chuyên gia cũng cảnh báo cần tăng cường thanh tra, kiểm tra, tăng trách nhiệm trong quản lý, sử dụng đất của địa phương để tránh tình trạng lạm dụng quy định để tách thửa, thổi giá đất nền.
Giảm thủ tục cho doanh nghiệp bất động sản
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Chí Thanh - tổng giám đốc Công ty cao ốc quốc tế Hồ Tây - cho biết nghị định 35 rất có ý nghĩa trong bối cảnh thị trường khó khăn, giao dịch trầm lắng. Bởi quy định này cho phép chủ dự án được bán nền sau khi hoàn thiện hạ tầng, qua đó giúp chủ đầu tư quay vòng vốn nhanh, tăng thanh khoản thị trường, giúp thị trường hồi phục nhanh hơn.
Còn ông Trần Khánh Quang - tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa - cho rằng việc phân cấp phân quyền sẽ giúp cho địa phương chủ động trong khai thác quỹ đất. Tuy nhiên, việc cấp phép dự án phân lô bán nền sẽ phụ thuộc vào quy hoạch chung đã có của tỉnh, TP chứ không phải "muốn làm gì thì làm".
"Nghị định 35 giúp doanh nghiệp triển khai các dự án nhanh hơn. Doanh nghiệp cần tìm quỹ đất từ những khu vực đã có quy hoạch chung thì việc phê duyệt sẽ nhanh hơn", ông Quang nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - nêu quan điểm việc Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh được quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng là phù hợp với các luật hiện hành.
Ông Châu phân tích nghị định này chỉ có hiệu lực từ 20-6-2023 cho đến khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, dự kiến Quốc hội thông qua vào cuối năm 2024, qua đó kiểm soát được hoạt động phân lô bán nền tràn lan trong bối cảnh trung ương không thể sát thực tiễn bằng địa phương. Do đó, việc phân cấp phân quyền về địa phương quyết định là đúng đắn.
Cũng theo ông Châu, hiện dự thảo Luật Nhà ở cũng có quy định về những khu vực được và không được phân lô bán nền, trong khi dự thảo Luật Đất đai lại thiếu quy định này, do đó cần bổ sung để đảm bảo đồng bộ cũng như đáp ứng nhu cầu xã hội.
Khi được phân cấp, phân quyền về phân lô tách thửa, các địa phương sẽ chủ động hơn trong phát triển nhà ở. Trong ảnh: một góc TP Thủ Đức, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Trao quyền gắn với trách nhiệm
Ông Nguyễn Chí Thanh khuyến nghị việc phê duyệt dự án phân lô, bán nền phải gắn với các điều kiện ràng buộc như: khu đất thực hiện phân lô, bán nền phải có quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, phải giám sát việc thực hiện quy hoạch, tăng cường kiểm soát hoạt động phân lô bán nền, việc thực hiện xây dựng sau khi mua bán đất nền.
"Trước đây, khi hoạt động phân lô bán nền bị siết thì cơ quan quản lý địa phương chỉ giám sát chủ dự án, giờ cho chủ động phân lô bán nền phải giám sát từng chủ sở hữu mảnh đất như giám sát xây nhà ở riêng lẻ hiện nay", ông Thanh lưu ý.
Ông Nguyễn Văn Đính - phó chủ tịch Hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng quy định cho phép địa phương được chủ động phân lô bán nền sẽ giúp giao dịch trên thị trường khởi sắc hơn. Nhưng việc phân lô bán nền dù giao cho trung ương hay địa phương quản lý đều phải rất chặt chẽ. Những vị trí ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị như giao lộ, đại lộ chính buộc phải xây dựng ngay nhà ở, còn với khu vực khuất bên trong thì có thể phân lô để người mua đất tự xây nhà ở.
"Tuy nhiên việc để người mua đất nền tự xây nhà cần đi kèm với những điều kiện về tiến độ xây dựng nhà ở cụ thể. Ví dụ người sở hữu đất nền phải xây dựng nhà ở sau một năm mua đất. Nếu người mua đất nền không xây nhà thì chủ dự án khu dân cư, khu đô thị phải có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo quy hoạch", ông Đính nhấn mạnh.
Việc tăng quyền tự quyết cho địa phương trong hoạt động phân lô bán nền cũng góp phần khắc phục tình trạng địa phương đổ lỗi cho trung ương trong việc không hoàn thành kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở hằng năm.
Bàn về nguy cơ lợi dụng chủ trương phân lô bán nền ở các địa phương để mua bán, thổi giá đất nền, ông Đính khẳng định việc đất nền bị thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường thời gian qua đa phần là hoạt động tự phát, các tổ chức và cá nhân cứ có sổ đỏ là chia ô chia thửa để bán nền, không thông qua lập dự án.
Còn hiện nay muốn thực hiện dự án phân lô bán nền để bán cho người dân tự xây dựng nhà ở thì chủ dự án phải lập dự án đầu tư và được cơ quan quản lý địa phương duyệt theo đúng quy hoạch, còn hoạt động phân lô bán nền tự phát đang bị cấm.
"Trao quyền đi liền với trách nhiệm. Trường hợp địa phương để chủ dự án phân lô bán nền vi phạm, không thực hiện đúng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở phải xử lý nghiêm", ông Đính nói.
Ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị cần phải có những quy định để quản lý nghiêm ngặt về tiến độ dự án phân lô bán nền bởi có những dự án nhiều năm chưa hoàn thiện. Do đó, với các khu đô thị lớn phải có những biện pháp chế tài, kiểm soát về tiến độ như giải pháp về thuế, xử phạt hành chính để thúc đẩy tiến độ. Phải quy định rõ để tránh xảy ra tình trạng phân lô bán nền dẫn đến đầu cơ, găm giữ đất đai để hưởng chênh lệch giá.
Nguyên cả quả đồi tại khu Đồi Chuối (tổ dân phố 7, phường Tân Lợi, TP Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk) bị băm nát, tự ý làm đường, xây dựng trái phép đến nay vẫn chưa bị xử lý - Ảnh: Trung Tân
Dự án phân lô, bán nền phải phù hợp với quy hoạch đô thị
Nghị định 35 của Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền khi phù hợp các quy định pháp luật liên quan mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng.
Điều kiện thực hiện là phải đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định như: dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị, đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt, việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt.
Dự án không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.
Nghị định cũng yêu cầu cần giám sát chặt hoạt động chia lô bán nền, phải hình thành dự án chia lô bán nền và chủ dự án phải làm đúng hạng mục được phê duyệt, tránh trường hợp đem đất nông nghiệp ra chia lô, "giả vờ" làm đường, làm hệ thống chiếu sáng rồi rao bán đất nền như Công ty Alibaba đã làm.
Một dự án phân lô, bán nền chưa được hoàn thiện tại TP.HCM - Ảnh: NGỌC HIỂN
Cần có biện pháp chống đầu cơ, sốt đất
GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết kể từ khi cho phép phân lô bán nền rộng rãi từ 2013 đến nay thì xảy ra sốt đất nền liên tục.
Do đó bên cạnh việc trao quyền tự chủ cho các địa phương quy định các khu vực phân lô bán nền, cần có nhiều yêu cầu với địa phương về kiểm soát sốt đất cũng như các chính sách phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tránh tiền đổ hết vào đất thay vì cho sản xuất kinh doanh.
Theo ông Võ, hoạt động phân lô bán nền trước đây bị cấm, từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời chúng ta mới cho phép được phân lô bán nền rộng rãi ở cả nông thôn và các TP lớn như Hà Nội và TP.HCM, trừ khu vực trung tâm đô thị, những con phố chính.
Một vấn đề cần lưu tâm khi để địa phương tự phân lô bán nền là dễ tạo ra những cơn sốt đất liên miên, từ năm 2013 đến nay chưa bao giờ đất nền bị xuống trừ giai đoạn hiện nay giá đất đang chững lại.
Hơn nữa khi cho phân lô bán nền rộng rãi là khuyến khích người dân cất tiền, trữ tiền vào đất nền hơn các loại bất động sản bình thường như nhà ở trên đất. Thực trạng này cũng khuyến khích "chôn tiền" vào đất hơn là đưa tiền vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Phân lô bán nền sẽ dẫn tới khả năng tích trữ tiền trong đất sẽ cao hơn so với khi chúng ta không có cơ chế này.
Trên thế giới cơ chế phân lô bán nền chỉ áp dụng với đối tượng mua nhà ở xã hội, bán đất nền cho đối tượng có thu nhập thấp để giúp họ có cơ hội thiết lập nhà ở.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - phó chủ tịch Hội đồng trường Trường đại học Luật Hà Nội - khẳng định việc cho phép phân lô bán nền dễ dẫn tới phá vỡ kiến trúc đô thị khi để người dân tự xây nhà ở trên đất thì mỗi người xây một kiểu, sẽ không thống nhất về kiến trúc đô thị.
Ở Trung Quốc, mặc dù cho phân lô bán nền nhưng Nhà nước đứng ra thu tiền của dân để xây nhà hoặc buộc chủ đất nền phải xây dựng đúng quy hoạch kiến trúc được duyệt. Còn ở ta phân lô bán nền xong thường để cho tổ chức, cá nhân tự xây nhà dẫn tới tình trạng phá vỡ quy hoạch, kiểu dáng kiến trúc khác nhau, dẫn tới phá nát kiến trúc đô thị - ông Tuyến cho biết thêm.
Theo ông Tuyến: "Việc cho phép địa phương được chủ động phân lô bán nền cần đi cùng với việc tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những vi phạm liên quan phá vỡ quy hoạch đô thị. Nếu không sẽ tiềm ẩn nguy cơ một số tổ chức, cá nhân tìm mọi cách để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở thông qua hoạt động phân lô bán nền.
Cần quy định rõ trách nhiệm của địa phương khi giao cho họ quyền chủ động phân lô bán nền. Nếu không sẽ dẫn tới tình trạng "trăm hoa đua nở", ồ ạt phân lô bán nền. Công tác quản lý đất đai hiện nay đang buông lỏng, cộng thêm chủ trương cho tự phân lô bán nền sẽ dẫn đến lợi dụng quy định này để phân lô bán nền, thổi giá trong mua bán kiếm lời - ông Tuyến cảnh báo.
Để ngăn chặn tình trạng này, ông Tuyến khuyến nghị năm điều kiện khi địa phương cấp phép dự án phân lô bán nền. Đó là dự án phân lô, bán nền phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thứ hai phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ. Thứ ba phải quy định rõ năng lực tài chính của chủ dự án phân lô bán nền và người mua đất nền.
Thứ tư, sau khi mua đất chủ sở hữu phải xây dựng nhà ở theo quy hoạch kiến trúc được duyệt. Thứ năm, phân lô, bán nền phải đáp ứng nhu cầu thực. Người mua nền đất phải sử dụng năm năm mới được chuyển nhượng, tránh trường hợp mua bán trao tay kiếm lời, mua đi bán lại gây nhiễu loạn thị trường.
Địa phương được tự quyết định phân lô bán nềnNghị định 35 của Chính phủ cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến Bộ Xây dựng.