Đáng chú ý, Nghị định 21/2021 có quy định cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Quy định phù hợp thực tiễn

Bàn về quy định trên, PGS-TS Đỗ Văn Đại, Trưởng Khoa luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM, cho rằng so với nghị định trước, quy định này được coi là mới. Tuy nhiên, việc ghi nhận cho cá nhân được nhận thế chấp QSDĐ lại không phải là giải pháp mới. Bởi BLDS không giới hạn người nhận thế chấp tài sản. Cá nhân hoàn toàn có thể nhận thế chấp QSDĐ. Luật Đất đai cũng đã có quy định cho phép cá nhân được nhận thế chấp QSDĐ.

Nghị định 21/2021 đã có hiệu lực từ ngày 15-5, quy định cá nhân được nhận thế chấp đất. Ảnh minh họa: HUỲNH TRƯỜNG GIANG

PGS-TS Đỗ Văn Đại đánh giá: Mặc dù không là giải pháp mới ở góc độ văn bản nhưng quy định trên vẫn có ý nghĩa. Trước đây, một số tòa án đã vô hiệu hóa thế chấp QSDĐ với lý do cá nhân không được nhận thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, hướng xử lý như vậy là trái luật. Với quy định này, khả năng nhận thế chấp đã rõ hơn.

Đối với các quy định về thế chấp QSDĐ, PGS-TS Đại cho rằng đã khá đầy đủ trong pháp luật về đất đai cũng như trong BLDS, từ việc công chứng đến đăng ký, cũng như xử lý tài sản thế chấp. Do đó, việc cá nhân nhận thế chấp QSDĐ sẽ giống như chủ thể khác nhận thế chấp QSDĐ. Thực tế, trước khi có Nghị định 21/2021 vẫn có trường hợp cá nhân nhận thế chấp QSDĐ và được tòa chấp nhận.

PGS-TS Đại cũng khuyên người nhận thế chấp là cá nhân phải lưu ý tới các quy định về công chứng, đăng ký thế chấp. Khi công chứng, các bên sẽ được công chứng viên tư vấn, kiểm tra về các điều kiện để thế chấp QSDĐ như đất không tranh chấp, đã được cấp giấy chứng nhận (GCN) hay QSDĐ vẫn còn thời hạn…

Cạnh đó, hiện nay người thế chấp có thể tham khảo các án lệ về thế chấp QSDĐ như Án lệ số 11/2017 về thế chấp QSDĐ có tài sản trên đất thuộc về người khác, Án lệ số 36/2020 về hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi GCN QSDĐ bị hủy bỏ.

Mở đường cho hoạt động tín dụng của cá nhân

Đồng tình, ThS Huỳnh Quang Thuận, Trường ĐH Luật TP.HCM, đánh giá rằng quy định này đã tạo một hành lang pháp lý cho việc cá nhân, tổ chức (đặc biệt là đối với cá nhân) không phải là các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Bởi lẽ hiện nay hoạt động cho vay không chỉ xuất phát từ các tổ chức tín dụng mà còn từ các cá nhân, tổ chức khác. Thậm chí, tâm lý nhiều người dân không thích vay của tổ chức tín dụng vì phải thực hiện nhiều thủ tục, khắt khe về mục đích sử dụng, chứng minh thu nhập, thẩm định và đôi khi khoản vay không đúng với mong muốn…

ThS Huỳnh Quang Thuận nhận xét: Thực tế, nhiều tổ chức công chứng vẫn từ chối công chứng hợp đồng thế chấp QSDĐ giữa cá nhân với cá nhân. Điều này dẫn đến thực trạng bên cho vay thường yêu cầu ra tổ chức công chứng để ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất hoặc ủy quyền mua bán dẫn đến nhiều rủi ro (khoản vay rất nhỏ so với giá trị tài sản). Việc này dễ phát sinh tranh chấp, đặc biệt là khi bên cho vay cố tình lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản. Vì vậy, quy định này giúp giảm bớt tình trạng hợp đồng giả cách, tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ cho quyền lợi cho các bên.

Đồng tình, luật sư Phạm Tuấn Anh, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng việc cho phép cá nhân được nhận thế chấp QSDĐ sẽ đáp ứng nhu cầu dân sự của người dân, khắc phục được tình trạng người dân thế chấp “chui”.

Ngoài ra, luật sư Phạm Tuấn Anh nhìn nhận rằng cần phân biệt và quản lý hoạt động cho vay - thế chấp với tính chất tương hỗ nhau trong đời sống dân sự và cho vay - thế chấp với tính chất kinh doanh tín dụng. Nếu không, hoạt động dân sự vay mượn sẽ bị biến tướng thành hoạt động kinh doanh tín dụng, cá nhân nào cũng có thể kinh doanh tín dụng như ngân hàng. Trong khi đó, so với hoạt động của các tổ chức tín dụng, Nhà nước rất khó để quản lý về “lãi suất ngầm”, điều kiện cho vay... dễ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Từ chối công chứng: Sai hay đúng?

Về vấn đề tổ chức công chứng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp đất giữa cá nhân và cá nhân trước khi Nghị định 21/2021 có hiệu lực, PGS-TS Đỗ Văn Đại cho rằng việc từ chối là máy móc, trái Luật Đất đai và Luật Công chứng.

“Người bị từ chối có thể khởi kiện vì hành vi đó. Thực tế cho thấy hợp đồng giả cách rất phổ biến ở Việt Nam. Cụ thể, người vay và người cho vay xác lập một hợp đồng chuyển nhượng đất song song với hợp đồng vay để bảo đảm hoàn trả tiền vay. Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cho xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để bảo đảm cho hợp đồng vay nên thực tế tòa vẫn tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng do giả cách” - PGS-TS Đỗ Văn Đại cho biết.

Còn luật sư Phạm Tuấn Anh thì nhận xét rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở chỉ quy định quyền thế chấp tài sản với tính chất là một quyền của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản, còn cá nhân được quyền nhận thế chấp thì chưa có quy định rõ. Do đó, trên thực tế, nhiều tổ chức công chứng đã từ chối công chứng. Một trong những lý do đưa ra là ngoài các tổ chức tín dụng thì các tổ chức kinh tế khác (doanh nghiệp), cá nhân không có chức năng cho vay. Nếu chấp nhận các giao dịch này thì vô hình trung cá nhân, tổ chức nào cũng có thể hoạt động tín dụng giống như ngân hàng…