Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có kiến nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014 theo hướng nhằm xóa bỏ việc lách luật để hợp thức hóa chung cư mini.

Kiến nghị sửa luật

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở”.

Cũng theo điều luật trên, trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, đồng thời có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Một công trình nhà ở riêng lẻ gắn mác chung cư mini ở Thủ Đức, TP.HCM. Ảnh: QUANG HUY

“Chính câu “thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó” đã dẫn đến tình trạng chủ đầu tư khoét lõm, xây dựng tràn lan các chung cư mini tại những đô thị lớn, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan… để bán cho người có nhu cầu” - ông Châu nêu quan điểm.

Ngoài ra, văn bản của HoREA gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng cũng cho biết các chung cư mini này không đảm bảo an toàn PCCC cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân. Lẽ ra loại nhà này chỉ nên cho phép kinh doanh cho thuê.

Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi quy định trên theo hướng giữ nguyên vế đầu, thay câu “thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó” bằng câu “thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Theo luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP.HCM, Nghị định 99/2015 quy định đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m² trở lên và đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với từng căn hộ.

Còn với chung cư, theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cư, chủ đầu tư phải được cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh... của tòa nhà.

“Do đó, hiện nay nhiều chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi lách luật, thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh. Làm như vậy họ vừa tránh được thủ tục cấp phép chung cư theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí” - ông Cường phân tích.

Nhiều hệ lụy về sau

“Thực tế, sau khi chung cư mini được xây dựng hoàn tất và bán cho các hộ dân thì việc xin cấp sổ hồng với các chủ căn hộ này không hề đơn giản (dù trong hợp đồng mua bán, bao giờ chủ đầu tư cũng nhận lo thủ tục giấy tờ sở hữu nhà cho người mua)... Vì vậy, tôi kiến nghị không nên cấp sổ hồng cho chung cư mini” - ông Cường phân tích.

Theo ông Cường, nhiều chung cư mini đang núp bóng nhà riêng lẻ nên việc cấp sổ hồng là rất khó khăn và sẽ gây hệ lụy phá vỡ quy hoạch, không công bằng cho thị trường bất động sản bởi muốn xin phép xây chung cư phải đáp ứng hàng loạt điều kiện khó khăn hơn nhiều so với nhà riêng lẻ.

Đồng tình, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối bất động sản, cho rằng chung cư mini chỉ là một loại hình nhà trọ cao tầng.

“Các chung cư mini này hoàn toàn nằm ngoài quy hoạch của TP, mọc tự phát. Chính vì vậy không thể đảm bảo các điều kiện về hạ tầng, điều kiện sống và cả quy định về quản lý vận hành. Có nghĩa là chung cư mini hình thành nằm ngoài sự cho phép và quản lý của cơ quan nhà nước, đây là rủi ro lớn nhất đối với người mua” - ông Việt nói.

Giá bán của các chung cư mini này hiện ở mức dưới 25 triệu đồng/m² cho diện tích từ 20 m² trở lên. Tuy nhiên, khi không được phê duyệt từ bản vẽ đầu tiên thì việc cấp sổ hồng cho chung cư mini là không khả thi, chẳng khác nào hợp thức hóa những gì chưa đủ điều kiện và xã hội sẽ phải gánh chịu các hệ lụy của nó như quá tải hạ tầng, không đủ tiện ích đáp ứng cuộc sống của người dân bên trong các tòa nhà này.

“Nếu khách hàng lỡ mua chung cư mini rồi thì xem lại hợp đồng để buộc chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu có dấu hiệu lừa dối (quảng cáo ký hợp đồng không đúng sự thật), khách hàng có thể tìm hiểu theo hướng kiện ra tòa án để tuyên hợp đồng vô hiệu và lấy lại tiền” - luật sư Cường tư vấn.