Nhà đầu tư BĐS rất "nhạy bén" đón quy hoạch, hạ tầng

Chia sẻ về câu chuyện, lộ trình lên Thành phố của Tân Uyên, Bến Cát (Bình Dương) mới đây, tác động thế nào đến thị trường BĐS khu vực này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, một điều quen thuộc với chúng ta lâu nay đó là thông tin về quy hoạch mới luôn là "đòn bẩy" khiến BĐS ở các khu vực liên quan có những chuyển biến sôi động hơn.

"Vừa qua, Thường trực Tỉnh ủy đã thống nhất chủ trương xây dựng đề án thành lập Tp.Tân Uyên và Tp.Bến Cát (Bình Dương), nhìn rộng hơn một chút, bản thân Bình Dương vốn đã là một thị trường BĐS giàu tiềm năng và rất nhộn nhịp suốt nhiều năm vừa qua. Lý do có thể kể ra như vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng được đầu tư bài bản và đồng bộ cũng như việc Bình Dương là nơi hội tụ của rất nhiều các khu công nghiệp thuộc hàng lớn bậc nhất của cả nước. Sau khi thành phố Thủ Đức được thành lập, BĐS Bình Dương tiếp tục "dậy sóng" do nằm cạnh thành phố mới này", vị chuyên gia này nhấn mạnh và cho biết, mọi điều kiện phát triển đã sẵn có và thông tin quy hoạch lên thành phố chính là "chất xúc tác" đặc biệt quan trọng để thị trường BĐS tại Tân Uyên và Bến Cát có thêm nhiều dự án bài bản, đẳng cấp, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư cá nhân lẫn chủ đầu tư dự án.

Hiện nay, một số dự án nhà ở chất lượng cao hướng đến khách hàng là doanh nhân, chuyên gia, người thu nhập cao cũng đã và đang xuất hiện tại Tân Uyên. Đây cũng chính là phân khúc còn nhiều dư địa để các chủ đầu tư hướng đến.

Quả thực, tại khu vực này, hiện có một số dự án quy mô đang xuất hiện trên thị trường nhằm "đón sóng" nhu cầu và thông tin quy hoạch ngày càng rõ ràng. Chẳng hạn như, dự án The Standard của CĐT An Gia với các sản phẩm nhà phố liên kế (đang giao dịch giá khoảng 5 tỉ đồng/căn); KDC Inco City, Nhà phố Phước Điền Citizen, Biconsi Riverside, Casa Mall…cũng nhận được sự chú ý tích cực từ thị trường. Tuy nhiên, sự quan tâm của người mua nhà phố tại Tân Uyên có xu hướng thiên về các dự án biệt lập, khép kín yên tĩnh, đây cũng là phân khúc có nguồn cung khá ít ỏi ở thời điểm này.

Theo ông David Jackson, do quy hoạch phát triển lên thành phố sau các thị xã khác nên ngưỡng giá BĐS tại Tân Uyên, Bến Cát còn tương đối "mềm". Theo quy luật thường thấy thì các nhà đầu tư sẽ tìm cách "đón sóng" quy hoạch và "xuống tiền" sớm nhất có thể để tìm kiếm mức lợi nhuận kỳ vọng.

"Việc Tân Uyên xa Tp.HCM hơn so với Dĩ An hay Thuận An không quá quan trọng khi mà hạ tầng tốt sẽ khỏa lấp được điều này, giúp cho việc kết nối thuận tiện. Phát triển sau một chút cũng có những lợi thế riêng và quan trọng như ứng dụng các giải pháp quản lý đô thị hiện đại ngay từ đầu, góp phần khiến cho đô thị "thông minh" hơn, cũng chính là để phục vụ cư dân một cách hiệu quả hơn", chuyên gia Colliers nhấn mạnh.

Vì sao giá nhà phố Bình Dương tăng mạnh?

Chia sẻ về câu chuyện giá BĐS Bình Dương, vị chuyên gia này cho hay, cuối năm 2020 vừa qua, dự thảo bảng giá đất tại Bình Dương được điều chỉnh tăng giá từ 45-95%, trong đó Tân Uyên tăng 60% so với giá thị trường khi đó. Hiện giá nhà phố tại Bình Dương nói chung dao động khoảng 45 – 70 triệu đồng/m2 và một số dự án nhà phố mới được mở bán gần đây cũng tăng 30 - 50% so với chỉ vài năm trước.

Theo khảo sát, hiện giá giao dịch trung bình tại các dự án nhà thấp tầng tại Tân Uyên, Bến Cát, Dĩ An, Thuận An… (Bình Dương) được đầu tư bài bản dao động ở mức 5-7 tỉ đồng/căn, tăng giá khoảng 30-50% so với 1-2 năm trước đó.

Việc tăng giá này ngoài tác động của quy hoạch thì hạ tầng được xem là "bước đệm" khá lớn để thúc đẩy giá trị BĐS tăng theo. Hiện tại, chính quyền Tân Uyên (Bình Dương) đã vạch ra lộ trình phát triển cho thị xã trong 5 năm tới. Đến năm 2025, Tân Uyên sẽ phấn đấu để trở thành đô thị loại 2. Theo đó, khu vực này sẽ phát triển theo hướng đô thị thông minh, dựa trên định hướng quy hoạch đô thị của tỉnh.

Về giao thông hạ tầng, khu vực đã triển khai hàng loạt dự nâng cấp và mở rộng. Trong đó, nâng cấp đường ĐT747B với lộ giới quy hoạch 74m, đường ĐT746, cùng quy hoạch đồng bộ các trục đường xuyên tâm Mỹ Phước – Tân Vạn với vốn đầu tư lên đến 4.300 tỷ đồng.

Hiện tại, Tân Uyên phát triển theo hướng tập trung công nghiệp. Theo đó, tỷ trọng công nghiệp chiếm 70%, thương mại dịch vụ chiếm khoảng 27%. Theo đại diện Colliers Việt Nam, thị trường khu công nghiệp Tân Uyên diễn ra rất sôi động. Nơi đây thu hút nhiều kỹ sư và người dân lao động đến làm việc.

Đây cũng là lý do, các nhà đầu tư "nhạy bén" sẽ đón đầu thông tin quy hoạch, hạ tầng từ thời điểm ban đầu, để khi hình thành rõ nét biên lợi nhuận sẽ đạt được cao hơn.

Chẳng hạn, dự án nhà phố tại Dĩ An mở bán cuối năm 2018 được rao khoảng 20 triệu đồng/m2 thì đến năm 2019 đã lên 30-35 triệu đồng/m2. Sau khi có thông tin Dĩ An chính thức lên thành phố từ năm 2020 thì giá giao dịch còn tăng lên 40-45 triệu đồng/m2.

Hay như sản phẩm nhà phố giao thô tại thị xã Thuận An mở bán đầu năm 2019 có giá 65-70 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 72-75 triệu đồng/m2. Khu shophouse mặt tiền đường có mức giá gần 10 tỉ đồng/căn, tương ứng với mức giá đất 75-80 triệu đồng/m2.

Tương tự, trước nghị quyết thành lập thành phố Thủ Đức (Tp.HCM), giá bán một số dự án xung quanh tuyến đường Võ Văn Ngân, Đặng Văn Bi (quận Thủ Đức cũ) dao động từ 35 - 40 triệu đồng/m2 nay ghi nhận mức giá 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, giá đất nền mặt tiền đường Lò Lu, Lã Xuân Oai, Nguyễn Xiển (Quận 9 cũ) tăng vọt lên 40 - 45 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 50 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch cách đây 6 tháng chỉ từ 35 triệu đồng/m2.

Theo ông David Jackson, Tân Uyên, Bến Cát cũng sẽ diễn ra tương tự như các khu vực lộ rõ thông tin quy hoạch. Những yếu tố kể trên kết hợp với thông tin về việc quy hoạch Tân Uyên và Bến Cát trở thành các thành phố mới lại càng khiến cho giá nhà đất tại các huyện này nói riêng, Bình Dương nói chung tiếp đà tăng.

Theo vị chuyên gia này, trong thời gian trước mắt, ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 sẽ khiến thị trường ít nhiều "trầm lắng". Dù vậy, nhiều lý do lạc quan về dài hạn như tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ của Việt Nam nói chung, Bình Dương nói riêng khiến tầng lớp trung lưu tiếp tục gia tăng. Các dự án phát triển sau sẽ có lợi thế về kiến trúc, thiết kế (bắt kịp với các xu hướng mới nhất), ứng dụng nhiều giải pháp thông minh, nhất là dự án nằm ở một khu vực được xem là một trong các "đô thị của tương lai" như Tân Uyên sẽ nhận được sự quan tâm lớn. Bình Dương có "thương hiệu" là miền "đất lành", thu hút cư dân không chỉ trong khu vực mà còn từ khắp cả nước đổ về kinh doanh, sinh sống, làm việc. Các chuyên gia quốc tế cũng sẽ là nguồn khách hàng rất tiềm năng.

"Giai đoạn này, nhìn chung thì hiện tượng "sốt" đất đang dần lắng xuống do các Bộ ngành liên quan và chính quyền các địa phương tăng cường quản lý và nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với các thông tin tiếp nhận từ nhiều nguồn. Tôi có niềm tin về việc mức giá bất động sản tại Bình Dương sẽ dần được quản lý hữu hiệu hơn, vừa phù hợp với các quy luật thị trường lại vừa hài hòa với nguồn lực, lợi ích của các bên liên quan", ông Jackson nhấn mạnh.

Phương Nga