Đó là nhận định của ông Mai Đức Toàn – Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group trong cuộc trao đổi mới đây.

BĐS chững lại, nguồn vốn nhàn rỗi đã quay đầu đổ vào chứng khoán

Theo ông Mai Đức Toàn, khác với chứng khoán có tính linh động cao, chốt lời theo phiên, chỉ cần nguồn vốn mỏng đã có thể tham gia thì BĐS cần lượng tiền huy động lớn. Do đó, khi tình hình dịch bệnh đang phức tạp, nhà đầu tư BĐS thường có xu thế cẩn trọng hơn trong mọi quyết định, không đổ một lượng lớn dòng vốn vào thị trường khi chưa thấy tín hiệu thanh khoản khả quan. Nói cách khác, dịch bệnh đã khiến dòng tiền đổ về BĐS bị chững lại và nguồn vốn nhàn rỗi này đã quay đầu đổ về chứng khoán để kỳ vọng lợi nhuận trong ngắn hạn.

Tính đến cuối tháng 5/2021, thị trường chứng khoán Việt Nam đã có hơn 3,25 triệu tài khoản, trong đó có gần 99% tài khoản của cá nhân trong nước, tăng hơn 742.000 tài khoản so với cùng kỳ năm trước. Phiên giao dịch sáng ngày 1/6 vượt 21.700 tỉ đồng chưa từng ghi nhận trong lịch sử giao dịch chứng khoán Việt Nam khiến hệ thống giao dịch của Hose liên tục đơ, nghẽn. Dù vậy sự cố này không thể ngăn cản dòng tiền liên tục đổ vào thị trường chứng khoán, trong đó chứng khoán và ngân hàng đang là tâm điểm của sự chú ý.

"Tôi trích dẫn những số liệu ấn tượng này để thấy, thị trường chứng khoán Việt đang chứng kiến một cơn lốc, cơn sốt tương tự như cơn sốt BĐS hồi đầu năm, khi người người nhà nhà đang đổ tiền vào chứng khoán theo tâm lý đám đông. Dòng tiền này đến một phần từ BĐS. Tuy nhiên, chứng khoán còn bị tác động mạnh bởi việc đầu tư vàng đang sụt giảm lợi nhuận. Kênh trái phiếu doanh nghiệp thì Bộ Tài chính siết chặt pháp lý. Kênh gửi tiết kiệm, mức lãi suất 4 - 6%/năm nếu trừ lạm phát và tỉ giá gần như không còn gì nên cũng kém hấp dẫn", ông Toàn chia sẻ.

Đặc biệt, hiện nay đại đa số các loại hình kinh doanh dịch vụ đều đóng băng, những người có vốn dự định kinh doanh, buôn bán đều phải hoãn lại kế hoạch. Trong lúc chờ dịch bệnh được kiểm soát thì dòng vốn này lại tiếp tục chuyển về chứng khoán khiến thị trường càng thêm thăng hoa. Đây cũng chính là lý do vì sao gần đây thị trường chứng khoán liên tục có nhiều nhà đầu tư F0, tài khoản mới được lập và kết nạp thêm nhiều nhà đầu tư "tay ngang".

Nói như vậy, BĐS đang kém hấp dẫn hẳn so với chứng khoán?, ông Mai Đức Toàn cho rằng, nếu BĐS là của để dành có khả năng sản sinh lợi nhuận thì chứng khoán là kênh thuần đầu tư. Lợi nhuận từ chứng khoán như biểu đồ hình Sin, mang tính rủi ro, liên tục đi ngang – đi xuống – đi lên. Như vậy, tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư chỉ khoảng 30% cơ hội chốt lời. Trong khi nhà đất chủ yếu là đi lên hoặc xấu nhất là đi ngang. Vì vậy việc mang tiền đi đầu tư – chốt lời – mua đất để dành là câu chuyện quá quen thuộc. Bởi lẽ, tâm lý của nhà đầu tư luôn muốn tìm kiếm 1 kênh trú ẩn an toàn và đây là lý do BĐS luôn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu. Trên thực tế, nếu đổ tiền vào BĐS trong dài hạn tỷ suất lợi nhuận của nhà đất luôn cao hơn rất nhiều so với các kênh đầu tư khác.

Dòng tiền NĐT sẽ quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn

"Tôi nhận thấy, chứng khoán và BĐS là hai bình thông nhau về dòng vốn đầu tư, trong đó, BĐS luôn đi sau chứng khoán 1 nhịp. Khi BĐS chậm lại, dòng tiền đổ về chứng khoán mạnh hơn để tìm kiếm những kênh chốt lời nhanh, linh hoạt. Sau thời kỳ chứng khoán thăng hoa, một lượng lớn dòng vốn chốt lãi từ chứng khoán sẽ đổ vào BĐS để giữ tiền, còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản. Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn", ông Toàn khẳng định.

Vị chuyên gia này phân tích, hiện nay, thị trường chứng khoán Việt đang chứng kiến chu kỳ thăng hoa, dòng tiền từ BĐS đang có xu thế đổ về chứng khoán. Nhưng đây cũng có thể là dự báo cho thấy, thị trường BĐS sắp sôi động trở lại dưới tác động lan tỏa mạnh mẽ từ thị trường chứng khoán. Một cách dễ hiểu hơn, dòng tiền từ BĐS đổ về chứng khoán chỉ là câu chuyện trong ngắn hạn. Bởi sau khi chốt lời từ chứng khoán, nhà đầu tư sẵn sàng rút cả vốn lẫn lãi hoặc một phần trong số đó quay ngược về BĐS để bảo vệ tài sản và tìm kiếm lợi nhuận ổn định từ kênh đầu tư "vua" này.

Mặt khác, việc chứng khoán tăng trưởng quá nhanh cũng tiềm ẩn một số rủi ro về bong bóng chứng khoán, đặc biệt ở đỉnh chu kỳ thì việc xuống dốc nhanh chóng là câu chuyện thường thấy. Do đó, khi thị trường chứng khoán nở rộ cũng là lúc nhà đầu tư chứng khoán sắp xếp lại nguồn tiền, nhanh chóng rút về và tìm kênh trú ẩn an toàn ở BĐS.

Theo ông Toàn, thời gian tới khả năng rất lớn là NĐT sẽ quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn

Theo ông Toàn, mặc dù đợt dịch này chưa kết thúc, thị trường BĐS đang chững lại song chúng ta đang có một số tín hiệu tích cực, tác động mạnh vào khả năng phục hồi của thị trường BĐS.

Điển hình phải kể đến chương trình vaccine được đẩy mạnh. Theo thông tin gần đây nhất thì Việt Nam vừa đàm phán mua 170 triệu liều vaccine, nhiều khả năng chúng ta đủ vaccine tiêm cho 70% dân số và đạt được miễn dịch cộng đồng vào cuối năm nay. Như vậy nếu mọi việc thuận lợi thì mọi hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ dần phục hồi và thị trường bất động sản cũng có tín hiệu khởi sắc trở lại trong quý 1/2022. Đồng thời khi dịch bệnh sẽ không còn là vấn đề đáng ngại của thị trường BĐS.

Mặt khác, thị trường chứng khoán đang trong đỉnh chu kỳ thăng hoa, dù ngắn hạn nguồn tiền đổ về BĐS đang bị "chia lửa" cho chứng khoán. Song trong trung hạn, nhà đầu tư từ chứng khoán có thể chốt cả vốn lẫn lời để đổ toàn bộ hoặc một phần về BĐS tìm kênh trú ẩn an toàn, giúp thị trường sôi động trở lại.

"Tôi cho rằng, thị trường BĐS chưa thể "nóng" ngay sau khi kết thúc dịch bệnh, nhưng khả năng phục hồi là rất cao. Nếu dịch bệnh tiếp tục được kiểm soát cộng với dòng vốn từ chứng khoán, vàng, tiết kiệm đổ về, BĐS vẫn sẽ là kênh sôi động trong cuối năm. Khả năng sốt đất vẫn có thể diễn ra tuy nhiên theo tôi chỉ là những cơn sốt cục bộ, diễn ra trong thời gian ngắn, ở địa phương có biến động mạnh về quy hoạch, giao thông hạ tầng. Việc diễn ra cơn sốt đất trên diện rộng như hồi đầu năm sẽ rất khó vì thị trường đang trong giai đoạn tự điều chỉnh sau cú bồi dịch bệnh và sốt ảo", ông Mai Đức Toàn nhấn mạnh.

Liệu nhà đầu tư F0 tiếp tục ồ ạt đổ tiền vào bất động sản?

Như ông chia sẻ thì sẽ có làn sóng nhà đầu tư F0, trong đó một phần đến từ NĐT trên thị trường chứng khoán, vàng, tiết kiệm... sẽ đổ mạnh dòng tiền vào BĐS trong thời gian tới?

Ông Mai Đức Toàn: Trước mắt vì tác động của dịch bệnh, nguồn vốn vào BĐS đang bị chững do nhà đầu tư còn nhiều băn khoăn, do dự vào tính thanh khoản của thị trường và chuyển dòng tiền này qua kênh đầu tư khác. Nói đúng hơn, đây là thời kỳ các nhà đầu tư đang sắp xếp lại danh mục ưu tiên. Tuy nhiên, với sức hấp dẫn khó cưỡng từ BĐS thì khi dịch bệnh qua đi, những nhà đầu tư F0 kể cả từ chứng khoán, vàng hay tiết kiệm đều sẵn sàng chuyển dòng tiền về BĐS khi có nguồn vốn đủ lớn và thị trường tốt.

Tuy nhiên khác với giai đoạn trước, dịch bệnh đang khiến nhà đầu tư ngày càng trở nên quen thuộc với phương thức "bỏ trứng vào nhiều giỏ" để phân tán rủi ro. Đây là phương thức đầu tư khá thông minh và an toàn. Tôi cho rằng, kể cả dịch bệnh có qua đi thì nhà đầu tư sẽ vẫn giữ thói quen này, tức họ vẫn sẽ ưu tiên dồn tiền vào BĐS song không dồn hết mà trích lại một phần đầu tư vào các kênh khác để đảm bảo tính linh hoạt cho nguồn vốn. Vì khi không dồn tất cả trứng vào một giỏ, lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư có thể tháo chạy kịp. Cách đầu tư này không làm hạn chế tính thanh khoản và hợp lý là nó sẽ không tập trung rủi ro về một mối.

Xét ở góc độ nguồn vốn, đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có ít tiền thì nên đầu tư chứng khoán tốt hơn là đầu tư nhà đất. Nhưng nếu ít tiền mà vẫn muốn đầu tư nhà đất thì có thể lựa chọn những cổ phiếu BĐS. Nhà đầu tư có thể kiếm được nhiều tiền, chưa kể có khả năng sử dụng được đòn bẩy tài chính tốt hơn đối với thị trường BĐS.

Với tình hình dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp như hiện nay, ông có nghĩ lựa chọn đầu tư vào BĐS sẽ rất khó với các nhà đầu tư?

Ông Mai Đức Toàn: Dịch bệnh bắt đầu có chiều hướng xấu từ cuối tháng 4, thời điểm hiện tại đã 1,5 tháng và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong suốt thời gian này, rõ ràng thị trường BĐS đã trầm lắng rõ rệt. Các dự án mới điều chỉnh lại thời gian ra mắt, dự án đang mở bán buộc phải ngưng, hoạt động truyền thông quảng bá giảm thiểu đáng kể, sự kiện event lùi vô thời hạn (chờ dịch). Một số doanh nghiệp thích ứng bằng cách tổ chức sự kiện online, booking qua mạng song rõ ràng với đặc thù cần nguồn vốn lớn, cần sự thận trọng thì những phương án chốt hàng online chưa thực sự mang lại hiệu quả cao cho ngành BĐS.

Trước đó, thị trường BĐS vừa đi qua "sốt", sau đó lại gánh thêm cú bồi từ dịch Covid-19 khiến lượng quan tâm lẫn giao dịch giảm. Minh chứng là mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 4 sụt giảm 18%.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm BĐS giảm mạnh nhất diễn ra ở Hải Phòng (giảm 34%), Bắc Ninh (giảm 29%), Đà Nẵng (giảm 21%). Đối với thị trường BĐS bán, các loại hình có mức độ sụt giảm mạnh nhất là đất dự án (giảm 34%), đất (giảm 29%) và biệt thự (giảm 22%).

Ở các đợt dịch trước, chúng ta mất khoảng 1 tháng để kiếm soát được dịch bệnh song đợt dịch này kéo dài và phức tạp hơn dự kiến. Do đó, còn quá sớm để dự đoán thị trường BĐS sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới. Cá nhân tôi cho rằng, tất cả đều phụ thuộc vào thời gian kết thúc dịch bệnh hoặc thời gian Việt Nam đạt được miễn dịch cộng đồng. Thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng đến khi chúng ta kiểm soát được hoàn toàn dịch bệnh.

Riêng với những nhà đầu tư có số tiền lớn có thể linh hoạt cả hai kênh đầu tư ở 2 nhóm: Nhóm rủi ro nhưng biến động lợi nhuận cao trong thời gian ngắn – đại diện là chứng khoán. Nhóm an toàn nhưng biến động lợi nhuận thấp trong ngắn hạn và phải chờ thời gian – đại diện là BĐS. Việc phân tán danh mục đầu tư vào cả hai nhóm này đảm bảo cho tính linh hoạt của dòng tiền. Thực tế đã chứng minh, có khá nhiều nhà đầu tư "xuống tiền" vào lúc thị trường nóng sốt, gom hết tiền vào đất nhưng không thể rút ra khi thị trường đột ngột đi xuống. Tương tự, cũng có không ít trường hợp nhà đầu tư lao đao, khuynh gia bại sản vì dồn toàn bộ tiền vào chứng khoán.

Kịch bản về bán lỗ, bán tháo BĐS có xảy ra không, thưa ông?

Ông Mai Đức Toàn: Sức mua và thanh khoản của thị trường BĐS có thể giảm hoặc chững lại trong thời kỳ dịch bệnh nhưng xét chung toàn thị trường, việc giảm giá là khó. Sẽ có những trường hợp rao bán cắt lỗ, song chủ yếu là thị trường thứ cấp nên rất khó ghi nhận. Mặt khác, kể cả có rao bán cắt lỗ thì giá bán chỉ giảm khoảng 10-20% chứ không sâu hơn. Bởi nếu giảm quá nhiều, người bán không chịu nổi, dẫn đến tình trạng cung không gặp cầu.

Theo tôi, bất chấp dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng do các loại thuế, chi phí xây dựng, nhân công, tỷ lệ trượt giá đều tăng,…, Tuy nhiên, tăng biên độ bao nhiêu thì còn do thị trường quyết định. Bởi nếu tăng cao so với giá trị thực, vượt ngưỡng "cầu" thì sẽ không có giao dịch.

Thời gian tới, có nhiều khả năng căn hộ, nhà phố xây sẵn ở thị trường sơ cấp sẽ là nhóm có biên độ tăng giá cao do chịu ảnh hưởng bởi giá thép đang tăng mạnh. Bên cạnh đó, các khu vực thành phố lớn vẫn còn tiềm năng tăng giá tốt do quỹ đất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực cao.

Hạ Vy