Pháp lý chưa đầy đủ đã mở bán rầm rộ

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Bình Phước cho thấy, tính đến hết ngày 31/3/2021 có 3 dự án được Sở này thông báo đủ kiện huy động vốn và 38 dự án nhà ở (khu dân cư) đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân. Trong đó, 3 dự án đủ điều kiện huy động vốn là Khu dân cư Đại Nam (96,7 ha), huyện Chơn Thành do Công ty TNHH MTV Tân Khai làm chủ đầu tư; Khu nhà ở xã hội Phúc Thành (6,23 ha), TP. Đồng Xoài do Công ty TNHH MTV Công Thành làm chủ đầu tư; Khu nhà ở xã hội Hưng Thịnh (2,4 ha), TP. Đồng Xoài do Công ty CP Đầu tư Tài chính Hưng Thịnh làm chủ đầu tư.

Là thị trường bất động sản mới nổi, Bình Phước đang thu hút nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp về triển khai dự án khu đô thị, khu dân cư. Tuy vậy, cũng có nhiều dự án "lách" luật, quảng cáo rầm rộ, huy động vốn khi chưa được cấp phép.

Đơn cử như dự án Khu đô thị Phúc Hưng Golden, huyện Chơn Thành do Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Hoàng Cát (Hoàng Cát Group) làm chủ đầu tư. Đây là dự án đất nền phân lô, nhà phố liền kề và khu thương mại với quy mô 52 ha. Trong đó, 41ha quy hoạch 1/500 và hơn 10 ha đất mặt tiền đường, với tổng 2.600 nền đất được phân lô, bán nền.

Dự án Khu đô thị Phúc Hưng Golden với quy mô 52 ha tại huyện Chơn Thành. Ảnh: Lý Tuấn

Ngày 23/3/2021, Hoàng Cát Group tổ chức lễ ký kết hợp tác phân phối dự án khu đô thị Phúc Hưng Golden với Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Đồng Phú. Sau đó, tổ chức ra quân chào bán dự án.

Thời điểm mở bán, nhiều sàn môi giới bất động sản và trên website chính thức của Hoàng Cát Group cũng quảng cáo dự án rộng 52ha nằm gần các khu công nghiệp Minh Hưng 3, Minh Hưng Hàn Quốc, Minh Hưng Sikico Nhật Bản, có nhiều tiện ích đẳng cấp thế giới như trường học, bệnh viện, trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm thương mại… sau này sẽ thu hút lượng công nhân làm ở các khu công nghiệp về ở, rất đáng để đầu tư sinh lời.

Trong vai người đầu tư đang quan tâm tới dự án, phóng viên Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với một nhân viên môi giới tên N.C. Nhân viên này cho biết, dự án Phúc Hưng Golden đã bán nhiều đợt, hạ tầng hoàn thiện 95%, các công viên đã xây dựng xong. Các lô có giá giao động khoảng 850 triệu đồng, ở vị trí đẹp thì khoảng 1,3 tỷ đồng/lô 90m2. Hình thức bán hàng bên em là đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng, pháp lý đầy đủ, tách riêng từng sổ nên. Nếu anh muốn xây dựng thì công ty cam kết lo được giấy phép.

Sở Xây dựng Bình Phước chưa tiếp nhận hồ sơ nào liên quan đến dự án Khu đô thị Phúc Hưng Golden. Ảnh: Lý Tuấn

Có mặt thực tế tại dự án vào cuối tháng 5, phóng viên ghi nhận khu đô thị Phúc Hưng Golden chủ yếu là phân lô, bán nền, lác đác một vài công trình xây dựng, hạ tầng nội khu đã hoàn thiện và một cổng chào lớn mang tên "Khu đô thị Phúc Hưng Golden", còn lại các tiện ích đẳng cấp như quảng cáo không thấy đâu và cũng chưa có dân cư về ở.

Ở một diễn biến khác, thông tin tới Nhadautu.vn , Sở Xây dựng Bình Phước cho biết, Sở chưa tiếp nhận hồ sơ nào liên quan dự án Khu đô thị Phúc Hưng Golden nên không cung cấp nội dung. Dù pháp lý chưa đầy đủ, nhưng hiện nay dự án mở bán nhiều đợt, huy động vốn và đã bàn giao sản phẩm cho khách hàng.

Theo tìm hiểu, tiền thân của Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Hoàng Cát là Công ty CP Địa ốc Hoàng Cát Chơn Thành, được thành lập vào ngày 9/6/2017. Sau đó, đến tháng 11/2019, Hoàng Cát Group chính thức được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 3801150122 do Sở KH - ĐT cấp, hoạt động chính trong các lĩnh vực đầu tư bất động sản tại tỉnh Bình Dương và Bình Phước. Đáng chú ý, dữ liệu của Nhadautu.vn cho thấy, năm 2018, Hoàng Cát Group lỗ thuần 5 triệu đồng, năm 2019 lỗ thuần 3 triệu đồng và không có doanh thu. Tổng tài sản/vốn chủ sở hữu tại ngày 31/12/2019 là 19,9 tỷ đồng.

Tương tự là dự án Khu dân cư Diamond Center Point, huyện Phú Riềng nằm trong khu quy hoạch hành chính 168 ha, quy mô 145 nền, diện tích từ 120 - 372 m2 do Công ty CP Đầu tư Phát triển Hưng Vượng Sài Gòn làm chủ đầu tư.

Như quảng cáo, Diamond Centre Point có vị trí đắc địa, được thiên nhiên ban tặng bao quanh bởi tiện ích hiện hữu, những khu rừng cao su và nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đồng thời, dự án nằm trong quỹ đất hiếm hoi tại trung tâm hành chính mới đã được phê duyệt. 100% các lô tại dự án được cấp sổ đỏ sở hữu lâu dài, được dùng để ở, kinh doanh, chuyển nhượng…

Trao đổi với PV, nhân viên môi giới tên K.T của Công ty Hưng Vương cho biết, theo kế hoạch ban đầu khi triển khai phân phối sản phẩm, công ty bên em tổ chức sự kiện vào ngày 25/4 nhưng vì một số lý do đảm bảo khách hàng được sang tên đúng tiến độ nên công ty chuyển sang ngày 9/5 tại TP. Thủ Đức.

"Hiện bên em đã mở bán khá nhiều, các giỏ hàng có lô đẹp thì được khách hàng ở Sài Gòn về đặt cọc giữ chỗ hết rồi. Còn vài lô 120 m2 giá khoảng 1,3 tỷ đồng, anh mà thiện chí thì đặt cọc giữ chỗ 100 triệu đồng", nhân viên K.T nói.

Thế nhưng, thông tin từ Sở Xây dựng cho biết, đơn vị này cũng chưa tiếp nhận hồ sơ nào liên quan đến dự án Khu dân cư Diamond Center Point.

Khu dân cư Diamond Center Point cũng mở bán rầm rộ khi pháp lý chưa đầy đủ. Ảnh: K.T

Một dự án nữa cũng "cầm đèn chạy trước ô tô" là Khu đô thị - trung tâm hành chính - thương mại - dịch vụ - dân cư huyện Lộc Ninh, tên thương mại Diamond City Lộc Ninh do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thành Phương làm chủ đầu tư.

Với diện tích 33,9ha, Diamond City Lộc Ninh có 102 nền đất ở nhà biệt thự, 1.123 nền đất ở nhà ở thương mại với 5 phân khu. Dự án được phân phối bởi Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS Seareal Đông Nam và Công ty CP Kinh doanh Địa ốc Thành Phương Land.

Được biết, ngày 18/4/2021, phía Thành Phương đã tổ chức chào bán dự án đến khách hàng thông qua phiếu đăng ký thông tin tìm hiểu dự án. Theo nhân viên môi giới tên H.D cho biết, dự án đã có quyết định phê duyệt 1/500 cấp ngày 22/3/2021, khách hàng có nhu cầu mua đất tại dự án sẽ đóng 50 triệu đồng/nền để giữ chỗ. Sau đó khách hàng sẽ đóng theo tiến độ của chủ đầu tư và đơn vị phân phối đưa ra. Khi đóng đủ 45% giá trị lô đất, khách hàng được quyền chuyển nhượng cho người khác.

Dự án Diamond City Lộc Ninh chỉ mới cấp phép xây dựng hạ tầng vào đầu tháng 5 nhưng giữa tháng 4 đã mở bán cho khách hàng. Ảnh: N.V

Trong khi đó, Sở Xây dựng cho biết, dự án Diamond City Lộc Ninh được UBND huyện Lộc Ninh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Còn về cấp phép xây dựng, dự án mới được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng hạ tầng vào ngày 4/5/2021. Nhưng trước đó, Công ty Thành Phương đã khởi công dự án vào ngày 22/3/2021 và tiến hành mở bán.

Hay như dự án khu dân cư Hạnh Phúc 2 tên thương mại The Happy Home, phường Tân Đồng, TP. Đồng Xoài do Công ty TNHH MTV Xây dựng Hoài Sơn làm chủ đầu tư, Công ty CP Đầu tư Iland Việt Nam là đơn vị phân phối dự án cũng mở bán khi chưa đủ điều kiện. Dự án có quy mô 5,5ha gồm 216 nền, diện tích từ 95 - 150 m2, đã có quy hoạch 1/500, sổ đỏ từng nền, xây dựng tự do. Khách hàng muốn mua thì đặt cọc giữ chỗ 30 triệu đồng/nền và mở bán vào tháng 4/2021.

Khách hàng nên thận trọng

Các chuyên gia địa ốc nhận định rằng, hiện nay khi thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn trong việc cấp phép dự án mới nên doanh nghiệp sẽ chọn phương án chạy về thị trường các tỉnh lẻ, đang có quy hoạch, kêu gọi đầu tư tư, phát triển kinh tế - xã hội như Bình Phước hay một số tỉnh vùng ven để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đối với thị trường mới như Bình Phước, các chuyên gia cho biết, việc chưa chuẩn bị quỹ đất và chưa chuẩn bị pháp lý dự án ngay từ đầu, trong khi đó do áp lực kinh doanh đã khiến nhiều doanh nghiệp sau khi mua được quỹ đất, xin chủ trương đầu tư đã ngay lập tức tiến hành bán dự án theo hình thức huy động vốn của khách hàng. Để cấp phép dự án bất động sản phải mất cả năm, điều này tạo ra câu chuyện khách hàng mua các sản phẩm nhà ở, đất nền chưa đủ pháp lý sẽ đi khiếu kiện chủ đầu tư và làm loạn thị trường.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp mới thành lập, năng lực yếu hoặc không có uy tín trên thị trường thường xuyên "lách" luật bằng cách tạo các hợp đồng mua bán mang tên "Hợp đồng góp vốn", "Phiếu đăng ký giữ chỗ", "Giữ chỗ thiện chí" để huy động vốn từ khách hàng. Thậm chí, có dự án pháp lý chưa đầy đủ, khách hàng xuống tiền sau đó muốn đòi lại tiền sẽ rất chậm hoặc mất trắng.

Vì vậy, để chắc chắn mua dự án đủ pháp lý khách hàng nên thận trọng yêu cầu chủ đầu tư cho xem pháp lý để biết dự án đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500, giấy phép xây dựng và được phép huy động vốn theo hình thức dự án hình thành trong tương lai hay chưa. Đồng thời, khách hàng nên xuống trực tiếp xem khu đất dự án để tính toán, cân nhắc lựa chọn đầu tư.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, khách hàng nên tỉnh táo khi đầu tư vào các dự án bất động sản có giá rẻ so với thị trường, tránh mua các bất động sản trên giấy và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản chính hoặc bản sao có chứng thực để kiểm tra đối chiếu các hồ sơ dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt. Trong trường hợp nghi ngờ, khách hàng cần liên hệ với chính quyền địa phương để kiểm tra đối chiếu các thông tin từ chủ đầu tư cung cấp.

Nguyên Vũ