Ông Minh cho biết là một trong những khách hàng đầu tiên mua căn hộ khi dự án còn đang xây phần móng, được suất nội bộ giá tốt nên với giá niêm yết 1,8 tỷ đồng, thực tế đã được chiết khấu hơn trăm triệu đồng. Vì vậy, mức bán giá 1,7 tỷ đồng vẫn là ngưỡng cắt lời (hoà vốn) chứ chưa bị lỗ.

Ông đã thanh toán được 35% giá trị căn hộ, dự án đang xây lên phần thân, lẽ ra nếu thị trường tăng trưởng tích cực, có thể bán chốt lời được trên 10%. Thế nhưng, thực tế thị trường thứ cấp hiện nay hàng bán nhiều và trầm lắng, đăng tin rao không có người hỏi mua. Đa phần mức rao bán nhà bằng giá gốc thậm chí thấp hơn 50-70 triệu đồng so với giá mua vào nên muốn bán thoát hàng nhanh, ông Minh phải hạ giá nhiều hơn các đối thủ.

"Tôi đã rao giá 1,8 tỷ đồng từ đầu năm 2022, đinh ninh có thể lời được khoản chiết khấu và các ưu đãi chủ đầu tư dành cho suất ngoại giao. Song từ tháng 5 đến nay, tín dụng khó tiếp cận nếu ôm hàng phải vay để đi tiếp nên tôi đành cắt 80% phần lời để rút tiền về, nếu chậm thêm sẽ bị lỗ", ông Minh chia sẻ.

Trường hợp như ông Minh không phải là hiếm trong vài tháng nay. Bà Thủy mua căn hộ của một dự án phía Đông TP HCM, cách tuyến metro đầu tiên của thành phố khoảng 1,5 km với giá 2,5 tỷ đồng, được chiết khấu gần 200 triệu đồng. Đến nay, khi dự án xây xong tầng hầm, bà Thủy rao giá 2,5-2,6 tỷ đồng nhiều tháng vẫn không đẩy được hàng. "Tôi đành phải chào bán căn hộ với mức giá 2,4 tỷ đồng, tức giảm 100 triệu đồng lợi nhuận từ khoản chiết khấu để tìm cách thoát hàng", bà Thủy cho hay.

Đối với thị trường đất nền thứ cấp, tình trạng giảm giá cắt lời cũng diễn ra trong 3 tháng gần đây. Hồi tháng 3, ông Đức rao bán lô đất lẻ nằm trong khu dân cư tại huyện ven đô thuộc phía Nam TP HCM 18 tỷ đồng. Do chậm ra hàng, đến đầu tháng 7, chủ đất chấp nhận hạ xuống còn 15,3 tỷ đồng khi gặp được khách mua thanh toán nhanh.

Lô đất ông Đức vừa chốt bán có chức năng hỗn hợp, 65% diện tích là đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp, đã mua cách đây nhiều năm, mức giá bán 15,3 tỷ đồng tương đương mức giảm giá 15% so với hồi cuối tháng 3. "Nếu so với giai đoạn mua vào lô đất này cách đây 3 năm với giá 12 tỷ đồng, mức chốt bán 15,3 tỷ đồng hiện nay tuy có lãi nhưng không đạt như kỳ vọng. Do gia đình cần tiền mặt nên chấp nhận cắt một khoản lợi nhuận để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh", ông Đức nói.

Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Việt Nam vừa công bố ngày 7/7 cho biết, thanh khoản bất động sản trên thị trường thứ cấp trong quý II xuống thấp, giá giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc. Một trong những nguyên nhân là tình hình lạm phát và lãi suất tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản với mức thấp hơn kỳ vọng.

Trong phiên thảo luận chủ đề "Giá giảm?" tại buổi báo cáo thị trường do DKRA tổ chức mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển xác nhận, trong vài tháng nay nhà đất trên thị trường thứ cấp giao dịch trầm lắng và xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua. Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%.

Ông Hiển phân tích, hiện Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng bất động sản đang tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Các nhà đầu tư đang kẹt vốn bắt đầu giảm dần niềm tin vào việc "giá bất động sản tiếp tục tăng". Giới đầu cơ, đầu tư ngắn hạn chùn tay vì thanh khoản kém trong khi các nhà dầu tư dài hạn, am hiểu thị trường chỉ quan sát chứ chưa sẵn sàng nhập cuộc vì họ tin rằng giá bất động sản có thể giảm thêm.

Đối với thị trường đã phát triển như TP HCM đang phổ biến hiện tượng bán giá gốc, tức mất đi trung bình 5% chi phí cơ hội (tham chiếu mức lãi suất tiết kiệm). Một số thị trường từng sốt ảo trước đây đến nay đã mất thanh khoản hoàn toàn. Thị trường không rầm rộ giảm giá mà chỉ dừng ở động thái đang âm thầm xả hàng, mức giảm giá đang thương lượng phổ biến trên thị trường thứ cấp khoảng 10%.

"Giá nhà đất năm 2021 cao nhưng hiện nay chốt lời như giá kỳ vọng là rất khó nên nhiều trường hợp giảm biên lợi nhuận kỳ vọng xuống để xả hàng. Có thể giá rao không giảm nhiều nhưng trong quá trình thương lượng, nếu bên mua có tiềm lực tài chính và bên bán cần thu hồi dòng tiền về, giá chốt bán có thể giảm", ông Hiển nói.

Chia sẻ với VnExpress, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản thứ cấp hiện nay bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây. Theo ông, đó là sự sàng lọc cần thiết giúp thị trường loại bỏ những "tay chơi ăn sổi ngắn hạn".

Ngoài ra, không loại trừ một bộ phận nhà đầu tư giảm giá cắt lời để thoát hàng nhanh. "Động thái giảm giá trên thị trường thứ cấp cho thấy giới đầu tư chịu ảnh hưởng tâm lý khá mạnh bởi việc ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản", ông Kiệt nhìn nhận.

Còn ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, đánh giá việc ngân hàng kiểm soát tín dụng đã tác động rất mạnh và gần như ngay lập tức đến tâm lý thị trường thứ cấp. Việc tiếp cận vốn vay khó khăn trong 2-3 tháng qua đã phần nào dẫn đến nhiều nhà đầu tư có động thái giảm giá tài sản để thoát hàng.

Ông Quang đánh giá đây là phản ứng bình thường của thị trường. Đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp, việc xả bớt hàng trong rổ tài sản để thu hồi dòng tiền với mục đích dự phòng rủi ro, là bài toán khá phổ biến. Bên cạnh đó cũng có những nhà đầu tư giảm giá xả hàng để dành tiền tươi chờ những cơ hội mua giá tốt trong đợt sàng lọc cuối năm. Ngoài ra, cũng không loại trừ nhóm nhà đầu tư ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do đuối tài chính nên buộc phải giảm giá để xả hàng nhanh.

Mức giảm giá tài sản trên thị trường thứ cấp hiện nay đa phần chỉ mới là giảm lời (tức là giảm một phần lợi nhuận), chưa xuất hiện trường hợp bán tháo. "Tuy nhiên, nếu việc siết tín dụng tiếp tục kéo dài đến cuối năm 2022, nhiều khả năng làn sóng giảm giá cắt lỗ sẽ diễn ra, khi đó có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng làm suy thoái thị trường địa ốc và tác động tiêu cực đến nền kinh tế", ông Quang dự báo.

Vũ Lê